低價剝離優質物業資產，淨負債率接近200%富力地產太難了_風聞
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2020-04-27 10:51
編輯 | 森淼
富力又有新動作。
4月9日，富力地產發佈公告稱，予以3億元價格轉讓旗下物業公司天力物業，接盤方為廣州富星投資諮詢有限公司，由富力地產大股東李思廉和張力各自擁有50%股份。
從近些年資本市場對物業資產的厚愛，以及物業公司的價值來看，天力物業3億元的售價真是被“賤賣”了。
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優質物業資產“大甩賣”？
公開資料顯示，天力物業成立於1997年，僅僅比富力地產晚了三年。目前主要為富力地產於廣州、北京及上海等地開發的物業項目提供服務，下轄127個分支機構。據中原樓市網2017年6月報道，天力物業服管面積2300萬平方米，管理區域遍及廣州、北京、上海、天津、重慶、海口、馬來西亞等25個主流城市，接管各類物業管理項目近百個。
2019年，天力物業税後淨利潤5418萬元，負債淨值為1.74億元，這意味着買方付出的“真實對價”為4.74億元，以此計算，天力物業此番“賣身”的市盈率8.7倍。如果按富力物業管理2019年業績來算大概約6倍的市盈率。
相較富力地產在港股3.4倍市盈率來説，天力物業3億元的售價不低，但考慮物業公司在二級市場享受的待遇，就知道這個價錢真真是太便宜了。
和地產公司相比，物業公司的優勢可以説非常明顯。
輕資產運營，不需要要拿地蓋樓，負債率低，2019年港股物業公司平均資產負債率為47.49%，而地產公司高達75.65%；基本不受政策調控影響，諸如“房住不炒”、“海南限購”、“二套房利率上浮”等黑天鵝砸不着；物業費概不賒賬，每年一繳，收入更具持續性和穩健性，現金流源源不斷。
有了上述多般好處加持，以及極具想象空間的增值服務，資本市場對物業股一直百般追捧，給予較高的市盈率。
2019年港股上市的物業公司平均市盈率為23倍，通達信軟件的數據顯示，保利物業、永升生活服務的市盈率甚至高達70倍以上，碧桂園服務、時代鄰里市盈率接近50倍，即便身價最低的鑫苑服務也超過12倍。
從這個角度來看，富力地產轉手天力物業，簡直就是白菜價甩賣。對此，市場不乏微詞者。
銀河聯昌表示，對富力地產低價出售旗下物業管理公司的交易感到失望，物業公司出售價格幾乎較公允價值折讓90%，可能損害少數股東利益並引發對公司治理的擔憂，亦指物業管理本是富力地產的潛在動能，應該學習同業剝離獨立以釋放巨大的潛在價值。
看看富力地產怎麼説？對於出售事項的理由，富力地產稱，物業管理業務輕資產、勞動力密集和服務導向的特徵，與集團的核心業務相比，需要不同的管理技巧、能力以及發展戰略，當前物業管理業務對公司整體利潤貢獻有限。
並且富力地產認為，憑藉該等出售事項，公司可專注於發展核心業務，物業公司則能夠就其業務採納不同管理系統，公司亦能將出售事項所得款項用於核心業務及補充一般營運資金。
不過，不少業內人士猜測，富力地產有意將天力物業剝離，後續更多是進行平台整合，為獨立上市做準備。
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為“分拆”上市做準備？
實際上，這已不是富力地產與兩位創始人李思廉、張力之間，就物業資產第一次玩“左手倒右手”遊戲了。
2019年12月11日，廣州富星投資諮詢有限公司成立，法人為李思廉。隨後，該公司便展開了對富力地產旗下物業公司的一系列收購交易。
據富力地產公告，第一宗交易發生在2019年12月23日，即富星投資成立的兩星期內。富星投資與富力地產附屬公司大同富力城房地產開發有限公司簽訂協議，以500萬元的交易對價從後者手中收購了大同恆富物業服務有限公司。該物業公司主要為富力地產大同開發的物業項目提供服務，截至2019年10月31日，大同恆富物業税後淨利潤-64.97萬元，負債淨值約為745萬元。
7天后，富星投資又與富力地產附屬天津耀華投資發展有限公司、天津富力城房地產開發有限公司簽訂協議，同樣以500萬元的交易對價將天津華信物業管理有限公司收入麾下。該物業公司主要為富力地產於天津開發的物業項目向第三方提供服務，截至2019年10月31日，天津華信物業税後淨利潤54.76萬元，資產淨值約186.63萬元。
而四個月後，也就是這次的4月9日，富星投資再次出動，便是以總代價3億元拿下廣州天力物業發展有限公司，以及位於深圳、廣州、北京、烏魯木齊、杭州、福州的六家子公司和龍門縣駿熹投資有限公司、北京恆富休閒俱樂部有限公司2家孫公司。
短時間內連續三次收購同類資產，實質上可以理解為是富力地產對相關分支機構的一次“集體打包”，接下來大概率就要奔着“敲鐘”去了。
其實，早在2015年，富力就提出過分拆旗下物業管理業務上市的計劃。當年中期業績會上，李思廉表示：“最終的計劃是打算將其分拆上市……像在珠江新城我們管理的項目有十多個，商業的物業管理費是平均都超過了30元，那比起住宅來説，差不多是一平方就等於十平方，所以這部分產生出來的效益也是很大的。
隨着地產開發進入“白銀時代”，浩浩蕩蕩了幾十年的增量市場已逼近邊緣，物業管理逐漸成為地產商角力的又一主要戰場。一方面要競爭服管面積和服務能力，另一方面也為配合房企“降槓桿”、“償負債”，以及物業資產進一步做大的要求，房企紛紛着手分拆旗下物業服務公司上市，以實現物業資產的資本化。
尤其是近兩年來物業公司上市潮愈演愈烈，且大都在資本市場表現優秀，富力地產難免產生緊迫感。從富力地產的業績表現來看，拋開行業“風口”因素，其主要原因還是母公司自己負債太重、資金緊張。
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富力太難：負債重、資金緊
地產江湖，數年沉浮，曾貴為“華南五虎”之一的富力地產，漸行漸遠。
2019年，富力地產全年銷售額1381.9億元，同比略增5%；已確認的營業收入908.14億元，同比增長18.16%；公司所有者應占年內盈利96.72億元，同比增長16%。
在大家都控速提質的大背景下，這樣的業績還算説的過去。不過，仔細一品，就能感覺到其中的尷尬了。2019年富力地產原定的銷售目標為1600億元，實際只完成了86.4%；一直説的降負債，誰道不降反升，增加了14.8個百分點達到198.9%的歷史高位。
截至2019年末，富力地產總負債額3475.27億元，比2018年末增加了511.94億元。流動負債2043.03億元，其中短期貸款為622.7億元，但賬面上不受限貨幣資金僅為299.04億元，完全無法覆蓋短期借款。
富力地產的高負債在業界“久負盛名”。公開資料顯示，2015年至2019年，其淨負債率處於不斷上升態勢，從124%邁至198.9%，2019年淨負債率比行業平均水平高出一倍有餘。而在2019年三季度末，其淨負債率更是一度飆漲至218.4%。
另外，當年那場耗資近190億元的世紀交易亦讓富力難掩痛楚。2013年-2017年，富力酒店板塊的虧損金額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元，就在收購完成後的第二年即2018這一數字就擴大到4.59億元，2019年進一步放大至虧損10.08億元。
沉重的負債壓力下，富力必須賣力融資“補血”。報告期內，富力地產獲得的借款總額為1971.4億元，銀行貸款、離岸美元優先票據、境內債券、中期票據及超短期融資券託貸款及其他分別佔49%、17%、22%及12%，融資成本增加7%至56.00億元。
而受制於持續的高槓杆融資活動，富力地產營運活動所用淨現金自2012年開始就呈負流出，2019年末為-241.45億元；剝離物業資產後，亦使富力地產動能受損。
屋漏偏逢連夜雨，鑑於富力地產高債務槓桿率和流動性風險上升，未來12-18個月的再融資需求較大，4月3日國際評級機構穆迪將富力地產企業家族評級和富力地產“B1”企業家族評級列入降級觀察名單，對富力地產的投資評級由原來“與大市同步”降至“減持”。
對於2020年預期，富力地產臉上寫滿了“審慎”。1520億元的銷售目標比2019年設定的目標還低，強調管控短期風險。業績發佈會上，李博士首表降負債決心，“原則上暫停拿地”“將淨負債率在目前的水平下，再下降15%到185%以內”。
或許我們還能有所期待，但現實卻是，從曾經的地產貴族到被恒大、碧桂園遠遠甩在身後，地產界第一梯隊的故事已和富力越來越無關。
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