"蛋殼碎殼"之後，長租公寓如何活的"更長"？_風聞
互联网江湖-2020-04-27 10:45
蛋殼的"碎殼之路"
2018年8月，劉某用"仙翩"的用户名，在某網絡論壇發表了一則網帖稱，資本進入租房市場，靠賠本兒高價搶佔房源做運營，長期看會壟斷房源並提高房租，“吸乾年輕人的血……”
自2018年8月始，北京市住房和城鄉建設委員會曾多次對蛋殼公寓運營主體紫梧桐（北京）資產管理有限公司約談，要求其對相關的漲價、搶房行為進行解釋，並要求其作出相關承諾，以穩定整個房屋租賃市場。
2020年1月30日蛋殼公寓開始推行免租策略，本來疫情影響，大家都比較困難 ，免租更應該是出於公益而實施，然而蛋殼公寓一方面以疫情的"不可抗力"為由，強制房東免租金；另一方面卻對租客照收不誤，甚至要求部分租客換租。蛋殼公寓"兩頭吃"的做法真的讓人無語，本該是善舉，結果只是想借"國難"便宜自己，最後損失反而打算由租户和租客們承擔。
2020年2月17日，蛋殼公寓在微信公眾號發文，一方面承認確實有部分員工和房東溝通存在問題，另一方面針對新籤租客，在租租客，續租租客推出了相關福利，比如對在租租客因疫情無法正常居住在蛋殼公寓的可以獲得至少10天（武漢地區為一個月）的租金補貼。然而大部分租户及房東已經對蛋殼公寓沒有了什麼好感。
2020年4月20日，蛋殼（杭州）資產管理有限公司因違反財產報告制度，被列為失信被執行人。蛋殼公寓回應稱信息不屬實。雖然真相不得而知，但是時間會告訴我們一切。
疫情的爆發使得蛋殼公寓徹底陷入了泥沼，通過蛋殼公寓的策略可以看出蛋殼公寓現金流緊繃，資金鍊面臨斷裂的危機；從聚投訴等投訴網站，可以發現蛋殼公寓大量被投訴的帖子，可見作為一個平台，業主想要拿回租金，租客擔心被驅趕，三方矛盾進一步激化；政府方面又因"租金貸"進入金融監管部門風險排查之列。今年的蛋殼公寓，將何去何從？
長租公寓一點也不"長"
長租公寓實質上也就是傳統行業裏"二房東"的角色，兩者沒有太大差別，其大部分利潤始終來自基礎的租金差。然而長租公寓憑藉着自身鮮亮華麗的外衣，成為了新風口上的"豬"，真的令人唏噓不已。
資本的入場加速了行業的泡沫化，野心家們靠競價搶房的模式不計成本的擴張，傳統的"二房東"們紛紛退場。在跨界者們的認知中，只要通過資本催熟市場，然後依託標準化和信息化建設提高運營效率，在規模達到一定程度時觸發邊際效應，從而實現利潤率和規模提升的正循環。可惜設想的模型在現實中卻不成立，而且由於缺乏有力的標準和規範，各種行業亂象也接踵而至。
早在2018年，一位杭州阿里巴巴總部職工就通過自如租住了杭州濱江區的房間後罹患急性白血病，隨後於2018年7月13日病情惡化去世。其妻子對自如房進行檢測，結果是：甲醛超標。江蘇的陳女士一家2018年6月通過自如租房，入住4個月後，2歲半的兒子患上了白血病，100天后病故。經檢測，其所租房屋甲醛超標。
長租公寓企業為了減少成本可以理解，但是拿人命開玩笑實在是令人不恥。而且不光是甲醛房事件，企業胃口逐漸增大，甚至衍生出了混亂的租金貸。
玩家們為了維持拿房和出房的高週轉規模擴張，使行業的畸形發展進一步加劇，“租金貸"這類金融工具也應運而生。蛋殼公寓的招股書顯示，2017年、2018年和2019年前九個月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預付款為1.1億、2.8億和7.9億元，從金融機構獲得的租金預付款高達9.4億、21.3億和31.6億元。其中，2019年前9個月，通過"租金貸"模式獲取的租金預付款，已經佔到蛋殼公寓租金收入的80%。2017年和2018年，這一比例高達90%和88%。
租金貸的出現幫助公寓企業獲取了大量貸款資金用於自身發展，但是卻把其中的風險扔給了房東、租客以及全社會。萬一公寓運營方捲款跑路，租客很可能面臨無房可住、還要繼續支付租金的風險。我愛我家前副總裁胡景暉曾説過：“長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。”
2018年8月，鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱"鼎家”）的長租公寓公司宣佈破產。鼎家輕鬆破產，但是租客和房東一點都不輕鬆，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時還貸，而房東也未收到鼎家公司應給的之後租金，一些房東已經準備收房。據瞭解，鼎家破產約有4000户租客受損，涉及的網貸平台有6家。2018年10月19日消息，長租公寓咖啡貓出現資金鍊斷裂，出現無法返租、返押金問題，涉及數百業主，總額超千萬。
2019年10月3日，河南悦如資產管理有限公司（以下簡稱"悦如公寓"）在其官方公眾號發佈了一則通告。通告提到，“由於市場的變化、自身組織和經營能力不夠強等主要原因，目前公司投入巨資裝修配置的1600多套公寓面臨巨大的經營和資金壓力，公司原股東及管理層已盡最大努力通過各種途徑積極自救，但均無明顯效果，目前已無力維持公司正常運營，顧接受併購重組。”
歷經多輪資本助力，青客2019年10月"流血上市"，結果不到半年，最近就疑似"暴雷"，據多方信源透露，為了維護租賃市場穩定，減少租客和房東損失，青客公寓正將旗下各主要城市的部分房源轉交給建融家園。不過對此消息，青客公寓及建融家園方面目前均未予以正面回覆，具體結果不得而知。
青客不僅是行業的頭部品牌，也是首家赴美上市的長租公寓公司，可惜落得一個如此結果。從青客也可以看出目前行業發展現狀，長租公寓真的一點也不"長"。
長租公寓怎麼實現"長租"：腰部品牌向相關產業鏈進化
金融本來是長租公寓最優質的發展方向，怎奈囿於客觀現實未能變現，那麼對於長租公寓來講，未來又該如何演化？
一位投資人曾在接受媒體採訪時表示，這個行業能否做大並獲得盈利主要取決於三個指標：品牌（知名度及運營）、市場規模、空置率（運營），參照西方長租公寓發展史，其市場初期拼的都是口碑和規模。這個行業以後只有頭部玩家和小玩家能活下來，兩級分化嚴重。小玩家成本低，利潤空間大，頭部玩家線下運營重、成本高、盈利空間小。
長租公寓艱難的變現路，決定了靠租金的方式很難實現自負盈虧，就像共享單車一樣，運營成本過於高，只有頭部跟尾部能夠存活，呈啞鈴式格局，這就決定了很多平台的發展方向應該"曲線救國"，做長租公寓掘金路上的"送水人"。
平台商向運營商轉變：SaaS級服務系統
長租公寓行業有兩個主體：運營商和平台商。運營商就是上述定義中的持有房源的公寓運營公司，例如常見的自如公寓、蛋殼公寓、魔方公寓等等；而平台商自身並不持有房源，它只負責開發公寓SaaS系統，提供給公寓運營公司使用，幫助他們提高管理房源的效率，例如蘑菇夥伴、寓小二、水滴管家等。
傳統的小型公寓和二房東們可以通過手賬、Excel 等簡單方式進行房源管理，但一旦規模化發展後，這些「土法」無法適應大量房源數據的更新和處理，且管理成本會指數級膨脹，更無法滿足運營方對運營數據的實時統計。自如花了800萬做IT支持，才發展了20萬的公寓量。整個行業已進入薄利多銷的情況，拿房成本非常高，租金收入已成微利。這種情況之下，公寓主及職業房東的盈利不僅僅只滿足於賺取租金差，更希望通過系統和平台挖掘租客價值。如生活服務、金融服務、廣告服務等。對租客線上繳費、線上簽約等需求，公寓管理系統，也就是SaaS系統迫在眉睫。
對SaaS廠商來説，未來的競爭在於提升服務能力，解決客户真正的問題，如怎樣才能幫助客户提升業務增長、降低運營成本，同時保證用户的數據安全，以及打通各接口來實現生態化、互聯網化的戰略升級等。
長租公寓作為"住"這一場景的重要載體，流量日益稀缺的當下，BAT都在不斷試水。2016年11月，百度租房上線，並於17年3月與長租公寓SaaS管理系統寓小二達成深度合作，完成系統真實房源與百度租房流量入口的銜接。2015年，騰訊與金茂、正榮、華燕房盟、恒大合作，發展智慧社區，意圖打造成國內最大的互聯網社區服務平台，上線佈局"企鵝智慧社區SaaS系統"；阿里戰略入股蘑菇租房，希望通過公寓SaaS + 流量切入市場，目前已在日活數億的支付寶開通"租房"入口。
對於長租公寓來講，以SaaS軟件為基礎，構建公寓物聯網入口，將多品類、多品牌、多場景的終端設備深度植入並有效應用，建立起房間、租客和設備的對應關係。將租客、合同、賬單、終端硬件等各類相關數據信息高度整合，以房間為單位統一管理。這樣，我們需要的信息流、資金流、人流三維數據便可以通過公寓SaaS軟件獲取。
從擁抱資本到擁抱產業鏈
頭部開發商逐步確立市場地位，掌握資源優勢的同時，同時孕育出園林、裝修、物業管理等服務商。不難推斷，未來長租公寓從增量轉存量的過程，必定會經歷類似階段，當大型品牌公寓夯實市場基礎，也會予以家居服務商相應的市場機會。
*擁抱資本做自持，通過物業的增值獲益；
*擁抱產業鏈將租賃業務作為入口，通過產業鏈業務獲取超額利潤都是可行的方向。
而這兩種商業模式需要的核心能力是有差別的。擁抱資本端需要的核心能力是資本運作能力和對週期的深度理解能力，擁抱產業鏈的模式則需要相當的平台管理和協同能力。可以説無論哪種模式要做到成功都是有相當門檻的。
疊加前面我們對行業分散度的判斷，長租這個行業要進入不難，但要做大並且持續盈利，以致持續高利潤率地盈利是有相當難度的。未來在中國的市場中會走一條先擁抱產業鏈再擁抱資產的發展路徑，在這個過程中不排除會出現同時擁有兩端優勢的企業出現，同時也會催生或者衍變分化出很多專注做單個領域的專業化的公司，例如裝修、家政、搬家、金融等等。
因此，長租公寓的未來格局，只能是啞鈴狀格局，兩頭小能生存，一邊是頭部企業，像自如、蛋殼、青客等率先站位的企業，另一方面就是長尾市場下的小的傳統房東，腰部企業走向滅亡是早晚的事，與其在長租公寓賽道艱難"掘金"，不如"送水"，向相關產業鏈進化。
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