陽光城，變！_風聞

編者按

往年，春暖花開日，便是地產行業年報發佈時。今年“春天”遲了，年報季已經如約而至。疫情影響之下，不確定因素頻出，中國的房地產行業何去何從？樓市向好向壞？春江水暖鴨先知，聽聽房企怎麼説。

今天推出“年報季”系列第九篇，來自“黑豹”陽光城的聲音。

豹變者，實乃革新者。

在所有的大型貓科動物中，豹子的棲息地範圍最為廣闊。

不論是在森林、山地，還是草原、沙漠，你都可能發現豹子的身影。

為了適應棲息地環境的變化多端，豹子衍化出了各種皮毛顏色：有黑色、黃褐色、淺黃色，甚至還有粉色！

可見，求變成為豹子縱橫廣闊天地的重要法寶。

同樣，在地產界，隨着環境而改變的創新力，其實也是生存力。

去年以來，有一家房企便在“創新”這條路上邁出了密集的步伐。

它便是陽光城。

4月24日，陽光城發佈了2019年度業績説明會，顯露出其過去一年的創新舉措。

這些創新之舉，幫助它完成了“規模上台階、品質樹標杆”的戰略目標。

1

規模增長，無疑是陽光城去年按下“創新加速鍵”後，迸發出的最為直接的變化。

從銷售上看，2019年陽光城實現銷售金額2110億元，首次跨過兩千億大關。

直觀上看，兩千億的銷售成果，與陽光城集中組織“三大營銷戰役”取得的戰績密不可分。

過去一年，陽光城幾乎每隔一段時間就會組織一場營銷大戰，比如：

年初的“春節不打烊”實現了2019年開門紅；

“五一行動”實現了5個月一千億的銷售業績，從而實現了1月~9月就已完成與2018年全年相當的銷售業績；

“一七再來”，於“五一行動”的基礎上，在四季度完成了與2017年全年相當的業績。

看起來，“三大營銷”似乎是分別針對季度的一場搶收大戰，彼此之間並沒有關聯之處。

但事實上，三者背後有一個共同的創新連接點，即經營考核方式。

去年，陽光城把過去單一對營銷的考核，上升為對營銷、運營、項目管理的綜合經營考核。

通過這項革新，陽光城均衡各項營銷指標，邁出了“開戰即決戰，月月是年關”的營銷節奏。

在新的的經營考核下，去年陽光城除了斬獲兩千億的銷售外，還實現了營收610.5億元、歸母淨利潤40.2億元、銷售面積1713萬平方米的規模增長。

陽光城這種對創新的追求，還延續到了今年的疫情期間。

疫情之下，許多房企紛紛推出線上營銷活動。

有人搞直播賣房，有人推無理由退房，總之八仙過海各顯神通，最終目的都是試圖最大限度降低疫情帶來的衝擊。

在求變大軍中，陽光城的動作較為顯眼——它是最早在疫情期間推出“無理由退房”的房企之一。

此後，通過強化線上“陽光房寶”等創新舉措，陽光城在1~3月的簽約銷售量達到283億元。

2 

除了用創新推動銷售規模增長外，陽光城還為產品和土儲注入“求變”的催化劑。

自2018年推出“綠色智慧家”產品後，去年陽光城又將它從1.0迭代至2.0版本，在規劃方案、户型結構和裝修方面等方面進行全新升級。

在創新理念的指引下，陽光城產品在逐步發生改變。比如疫情當下，它的以健康安全為核心打造的產品體系，愈發受到市場的好評。

在產品之外，陽光城還通過土儲上的系列創新措施，為未來的規模增長埋下伏筆。

近些年來，地產行業招拍掛市場日益激烈，在二級市場的低價“收併購”成為房企的常規操作。

陽光城似乎並沒有停留於此，它跳出了思維桎梏，在既有的收併購能力上，又培養起舊改能力。

“收併購+舊改”的新模式，為陽光城的土儲擴張安上了加速引擎：2019年，陽光城新增總地價656億元，權益地價492億元，新增貨值2798億元，同比上升31%。

同時，陽光城的總土儲也實現規模合理、區域佈局合理：在規模上，截至報告期末，陽光城總可售面積達4523萬平方米，可售貨值達6324億元。

在區域佈局上，三大城市羣（長三角、珠三角和華北、大灣區）合計佔比46%，福建佔比15%，其他區域以分佈在省會城市為主。

可以説，求變始終穿插在陽光城的產品打磨與土儲規模擴張中。

3

用創新推動規模擴張這個是件好事，但在這個過程中，部分房企往往忽視對財務的優化。

在陽光燦爛時期，財務風險或許常常被掩蓋，而電閃雷鳴之際，危機往往先從財務開始蔓延。

此次疫情期間，部分房企高壓的債務以及緊張的現金流已經體現了這一點。

可以發現，在着力規模發展的同時，去年陽光城在財務上做到了持續優化 。

負債方面，陽光城在持續地降槓桿。

2015年至2016年間，陽光城在規模擴張的同時，動用的槓桿較高，導致負債指標上升較多。

意識到負債過高帶來的風險後，自2017年起陽光城開始調結構、去槓桿，這種調整帶來的優化效果體現在去年的債務數據上。

數據顯示，2019年陽光城降低資產負債率至83.5%，同比下降0.9個百分點；降低淨負債率至138%，同比下降44個百分點；有息負債短長比和現金短債比，分別優化至3:7和1.25。

降槓桿的同時，在現金流管理方面，陽光城始終在執行“三收三支”的現金政策。

2019年，陽光城全口徑回款1692億元，回款額增長29.8%，回款率80.2%，連續兩年保持在80%以上；另外，2019年末其現金留存419.8億元，同比上升10.9%，賬面現金較為充足。

值得一提的是，得益於財務上的優化效果，陽光城將分紅比例提高至20%以上，較2018年提升近13%。 

4

儘管去年完成了“規模上台階、品質樹標杆”的目標，但面對行業的未來走向，陽光城的預判頗為審慎。

在陽光城看來，土地紅利一去不復返，房地產行業全面進入微利時代。地產企業應該向製造業學習，向管理要效益。

在此背景下，陽光城提出今年任務，即“兩個方向和六個目標”。

“兩個方向”是：在資本運作和生產經營兩個方向上齊頭並進。

“六大目標”則將圍繞引入戰略投資人、提升股債資本市場認可度、銷售目標、新增土儲、品質工程及10萬+交付等方面展開。

實現上述任務並非一日之功，陽光城表示自己將“乘時變化，善積跬步，願至千里”。

生存法則，某些時候在地產界與自然界之間是相通的。

不管前路是森林還是山地，“擅變”的豹子，終將自由穿梭。