做“不純粹的開發商” 華夏幸福依靠“多元模式”獲穩健增長_風聞

作者：王琪驥

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

作為“穩健”的代名詞，華夏幸福的財報依舊穩健：

2020年4月24日，華夏幸福公佈的財報顯示，2019年，公司實現營業收入1052.10億元，同比增長25.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤146.12億元，同比增長24.4%，在過去五年當中，華夏幸福淨利潤年複合增長率達32.1%。公司整體毛利率達43.7%，同比增加2.1個百分點；ROE為35.7%，同比增加0.5個百分點，連續五年現金分紅佔淨利潤比重不低於30%。

即便遇到公共衞生事件這種影響行業的重大事件的時候，華夏幸福也依舊保持了穩定，對此，東吳證券表示“疫情對華夏幸福經營影響有限，融資暢通安全性強 買入”評級。

華夏幸福是如何做到穩健增長的？

“不純粹的開發商”華夏幸福多元模式受認可

作為看好華夏幸福的券商之一，國盛證券給華夏幸福維持“買入”評級的主要原因為模式為王。

“產業新城模式創造並分享土地升值，與地方政府實現雙贏。都市圈化大勢所趨，人口重分佈帶來房地產結構性機會，公司佈局都市圈優勢明顯，有望充分受益都市圈發展。”在國信證券《模式為王，無懼風浪 首次覆蓋給予“買入”評級》的報告當中，對於華夏幸福的模式，國信證券如此表示説。

據華夏幸福2019年財報顯示，2019年，華夏幸福產業新城業務園區結算收入額為368.37億元，產業新城毛利潤佔比為52%。

由此可見，作為“不純粹的開發商”，華夏幸福主營業務並非為房地產業務，而是憑藉產業新城的獨特商業模式而崛起，因此，華夏幸福在日常運營當中並不因房地產行業的波動而受到影響。

對此，摩根大通曾如此評價2019年華夏幸福半年報，“在岸融資日益緊縮，我們認為，憑藉着着眼於產業新城的獨特商業模式，華夏幸福將成為受影響最小的開發商之一，因為其大部分債務未被歸類為‘房地產’，因此不受緊縮規則的約束。”

另外，為了降低工業園區區域性風險，華夏幸福還通過多元化戰略的方式降低風險。

華夏幸福年報顯示，華夏幸福環京以外區域收入為467.19億元，同比增長81.7%，佔公司主營業務營業收入比例由30.8%提升至44.6%；環京以外區域銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，佔公司整體銷售額比例從去年同期的的46.5%提升至57.8%

其中，2019年，環北京以外區域新增入園企業430家，新增簽約投資額為1618.73億元，佔公司整體新增簽約投資額比重達到82.8%，包括南京、杭州及合肥等周邊地區，環京合同銷售總樓面面積貢獻率從2017年的66%、2018年的48%，下降到2019年的39%。

這種通過區域多元化降低風險的模式獲得了券商及國際評級機構的認可。

2020年4月14日，惠譽維持華夏幸福評級，展望“穩定”，惠譽認為，從長遠來看，華夏幸福不斷擴大的業務範圍對分散其地理風險和保持健康的現金回款至關重要。

“華夏幸福的槓桿率在2019-2020年將繼續徘徊在65%左右，但將從2021年開始逐漸下降。公司現金回款在2018年第2季度觸底，並在2019年開始好轉。因為華夏幸福地域多元化正在加速，現金回款問題將得到解決。”惠譽評級如此表示。

與此同時，摩根大通也高度認可這種“多元化經營模式”。

“華夏幸福的多元化經營可以減輕泛北京地區的集中風險，並且我們相信這種策略運作良好。在1H19，泛北京佔合同銷售的42％，低於1H18的60％。在1H19的土地收購中，只有40％位於泛北京地區。杭州灣仍然是CFLD投資最多的城市羣，佔土地資本支出的41％。”摩根大通關於華夏幸福的研報曾如此表示説。

增速超越同行   2019年華夏幸福穩定增長的關鍵

2019年，在國家關於房地產宏觀政策的影響下，比如“不將房地產作為短期刺激經濟的手段，避免政策大幅放鬆進入新一輪的市場熱炒期；“因城施策”指各地方政府結合當前市場調整期的實際市場條件，確定寬鬆調整政策力度，避免部分城市過快下降、影響市場穩定，“穩地價、穩房價、穩預期”成為中國房地產市場發展的主流，與此同時，中國的房地產行業開始進入調整期，在上半年高速發展之後開始回落，全年保持微增長。

據公開資料顯示，2019年1—12月份，全國房地產開發投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1—11月份回落0.3個百分點，，其中，住宅投資97071億元，增長13.9%，增速比1—11月份回落0.5個百分點，比上年加快0.5個百分點。

另外，2019年，房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8個百分點，上年為增長14.2%；土地成交價款14709億元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3個百分點。

然而，就在行業面臨調整的時候，華夏幸福依舊在2019年實現了穩定較快增長，超越了行業平均發展水平。

據華夏幸福財報顯示，2019年，公司主營業務實現穩健快速增長，實現營業收入1052.10億元，比上一年增長25.6%，公司總資產微4578.12億元，增長11.7%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤146.12億元，同比增長24.4%，實現對賭承諾。

這跟華夏幸福在2019年保持了較好的流動性及公司獨特運營模式有關。

在華夏幸福工業園區這一獨特的運營模式當中，該公司的業務模式是向地方政府支付購地款和税費，政府轉而使用這些收入向該公司進行支付，相對於其他房企，該公司無需為持有非開發急需的土地儲備而被套牢資金。

對此，東吳證券相關報告顯示，“華夏幸福迴歸經營邏輯，更加重視經營質量提升，更加重視回款率提升及精準投資等質量性指標。公司保持暢通融資渠道，持續受到投資者認可，逐漸由‘以房養園’進入‘以園促房’階段，走向全國化佈局，平安戰略入股有效增強公司資金實力，潛在業務深度合作值得期待。”

由此可見，在積極響應和落實國家相關政策，充分享受政策紅利的同時，華夏幸福也通過穩健經營保持流動性的模式實現主營業務的業績穩健增長。

除此之外，在主營業務保持穩定增長的基礎之上，華夏幸福還在傳統重資產模式基礎上，主動開拓新業務——2019年，華夏幸福與其第二大股東平安人壽加強合作，開拓出“輕資產”運營模式，成功開發了北京麗澤、武漢長江中心兩大標杆項目，此外，華夏幸福還大舉進軍零售物業和寫字樓等商業地產領域，積極探索並佈局康養、公共住房和科學社區等新型不動產領域。

“未來，華夏幸福將以中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平台為願景，在城鎮化邁向都市圈化的戰略機遇下，圍繞京津冀、長三角、粵港澳等進行佈局，並在落地上述戰略佈局的過程中，不斷提升現金流能力、降低負債、保持利潤穩健增長，持續提升經營質量，實現公司業務的長期穩健發展。”對於2020年的發展規劃，華夏幸福相關負責人表示。

無論是業務模式加持還是其2019年的業績表現，這都讓華夏幸福的2020年充滿期待。