逆勢“抄底”長三角、大灣區，新希望的野心能實現嗎_風聞

文丨西部菌

四川民企五百強龍頭新希望集團，旗下的地產公司日前公佈了2019年的業績數據。

報告顯示，新希望地產去年實現業務收入182.58億元，同比增加19.78%。其中，房產銷售收入171.57億元，同比增長了19.8%。

同時，期內毛利率27.44%，利潤總額31.28億元，同比增加10.33%；歸屬母公司股東淨利潤15.79億元，同比下降13.19%。

新希望地產的營收、銷售增長，放在諸多房企中，談不上太亮眼。不過這份穩健的成績單掩蓋不了的事實是，它的擴張速度，是快到被各路媒體用“激進”來形容的。

事實上，就在前兩天，去年年底剛進入佛山的新希望地產，力壓萬科、正榮、金地、保利等16家房企，以23.6億元的價格，拿下了佛山史上第二高樓面價地塊。

放眼過去一兩年，如此高價拿地，只是新希望地產的基本操作而已。它也顯示出，新希望地產快速規模化擴張的野心。

問題是，房地產市場的下行週期，是否足以能支撐起這份野心？

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提到“新希望”，不少人想到的可能是那個農牧企業，飼料品牌。其實它的地產業務，早在1998年就開啓了，至今已經有20多年，歷史和恒大、華夏幸福相差無幾。

不過新希望地產的存在感，似乎沒有其他地產品牌那麼強。這是因為，一方面新希望的主業知名度太高，另一方面，新希望地產業務的佈局範圍比較有限。

民企五百強四川企業，來源：網絡

比如到目前為止，新希望地產只在全國14個城市有項目。蘇州、杭州、南京、天津，包括剛剛拿地的佛山，都是最近幾年才進入。就算是和四川毗鄰的重慶，也是2018年才進入。

克而瑞的數據顯示，直到2015年，新希望地產的銷售額都沒有突破百億。地產業務的緩慢進展，按劉永好的説法，是因為新希望是“農業和食品為主的企業”，做地產是“被地產”。

這也導致，新希望地產和同期成立的恒大等地產企業，規模迅速拉大。

為了搶奪最後的紅利，有聲音稱，新希望地產去年定下了“三年衝千億”的目標。這一説法雖然被否認，但它在地產業務上不斷加碼，已經是公認的事實。

比如2019年全年，新希望地產的銷售額就達到735.9億，距離千億大關越來越近，相對於前一年的316.63億，同比增長了132%左右。另外，近6年的複合增長，超過60%。

在快速的規模化之下，2019年新希望地產成功挺進銷售榜的50強。雖然和頭部企業相比依然差距甚遠，但如此快速的擴張速度，絕對是今非昔比了。

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地產業務進行了22年，但在“只看新一線和強二線城市”，且每年最多新進1-3個城市的擴張邏輯下，新希望地產目前只進駐了14個城市。哪怕是四川，都沒有在成都之外佈局。

從這一點來看，它是相當審慎的。不過一旦目標鎖定，新希望地產進入新一線和強二線城市的過程，卻是有些激進的，那就是高溢價密集拿地。

比如去年3月，新希望地產就力壓金茂、龍湖等，花費53.2億在南京拿地，首次殺入南京市場。兩個月後的大連，新希望再次以12.46億、49%溢價率，PK掉多個房企成功拿地。

來源：網絡

而今年年初，在銷售額首破200億的杭州等城市，新希望地產更是在16天連下4宗地塊。

中指研究院的數據顯示，2019年全年，新希望地產的拿地金額達到319億元，接近半年的銷售額，同比增長高達115.5%，在房企中排名第28，遠遠高於其銷售排名。

新希望的相關人士表示，“即使投資部門彙報超100塊土地，公司也才會謹慎地拍下其中1塊”。選址上的謹慎，和拿地過程的激進，反映的還是對某個城市的投資信心和決心。

另一方面，新一線和強二線城市本身就競爭激烈，在避開三四線下沉市場的前提下，正是憑藉着高價密集的拿地，新希望地產才在重點城市站穩腳跟。

只是，在快速規模化的同時，新希望地產拿地的溢價率，動輒飆升到40%以上。要知道2019年全國300個城市的平均溢價率，才13%而已。

這就是在地產市場下行，房企普遍收縮戰線、謹慎拿地的前提下，逆市場週期的代價。

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2019年，新希望地產在銷售額快速增長，向千億房企挺進時，營收、利率的表現，跟它的擴張速度，其實是有些不匹配的，像歸母淨利潤甚至出現了下滑。

這一方面是因為，房地產進入存量時代，利潤空間不斷壓縮。而更核心的原因，也還是新希望地產在拿地上的高成本，攤薄了利潤。

換句話説，新一線而強二線城市的購買力，讓它可以做到足夠的銷售規模，但土地溢價大大抬高了樓面價，加上激烈的市場競爭，導致規模上去了，但營收、利潤沒有同步提升。

另一方面，高價拿地所代表的擴張戰略，也給新希望地產帶來了很多快速規模化的房企面臨的共同問題——債務壓力。

2019年新希望地產的淨負債率74.57%，同比下降12.09%。資產負債率為76.6%，而此前三年分別為79.37%、79.54%、76.62%。總體來看，在逐漸下降，且低於80%的行業平均線。

不過得看到，隨着近幾年快速切入一些城市，新希望的負債總額逐漸提升。

其中2016年到2018年三年時間就翻了一番，從137.95億增長到262.66億。2019年則增加到321.25億。

來源：網絡

此外，由於業務擴張，高價囤地，新希望地產經營活動產生的現金流淨額，不僅連續幾年為負，且不斷下探。2016年為-5.37億元，2018年則為-23.94億元。

雖然背靠新希望集團的地產公司，有着便利的融資渠道，融資成本在諸多房企中，也是處於較低水平。不過面對地產市場收緊的大環境，債務壓力仍然不可小覷。

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就在前兩天，新希望集團和四川簽署合作協議，計劃三年內在四川投資500億元。作為四川的第一大民企，新希望的影響力可見一斑。

而它旗下的地產業務，雖然已經逐漸獨立化運作，並且有單獨上市的傳聞，但不管是哪一種形態，地產業務的穩定連續增長，都有助於川派房企做大做強，會利好成都，利好四川。

從“被地產”到主動擴張，給自己定下千億目標，在市場上頻頻高價拿地，説到底，也是因為房地產能提供很多行業不具備的增長來源。

而對新希望地產來説，在錯過了前些年的風口，被恒大、華夏幸福、正榮等同期成立的地產公司甩在後面後，溢價拿地，的確是為數不多的快速規模化路徑之一了。

但要提醒的是，其一，房地產市場有其週期性，存量時代的下行趨勢很難改變；其二，整個調控力度在不斷加強，地王逐漸減少，高價囤地的風險在提高，而利潤在降低。

在這種前提下，新希望地產想要持續增長，的確要減少一些激進的色彩，即便選中的那些城市有樓市長期向好的預期。

謹慎一點，穩健一點，新希望地產的千億之路，才能走得更穩。