逆勢“抄底”長三角、大灣區,新希望的野心能實現嗎_風聞
观察者网用户_234579-2020-04-28 08:44
文丨西部菌
四川民企五百強龍頭新希望集團,旗下的地產公司日前公佈了2019年的業績數據。
報告顯示,新希望地產去年實現業務收入182.58億元,同比增加19.78%。其中,房產銷售收入171.57億元,同比增長了19.8%。
同時,期內毛利率27.44%,利潤總額31.28億元,同比增加10.33%;歸屬母公司股東淨利潤15.79億元,同比下降13.19%。
新希望地產的營收、銷售增長,放在諸多房企中,談不上太亮眼。不過這份穩健的成績單掩蓋不了的事實是,它的擴張速度,是快到被各路媒體用“激進”來形容的。
事實上,就在前兩天,去年年底剛進入佛山的新希望地產,力壓萬科、正榮、金地、保利等16家房企,以23.6億元的價格,拿下了佛山史上第二高樓面價地塊。
放眼過去一兩年,如此高價拿地,只是新希望地產的基本操作而已。它也顯示出,新希望地產快速規模化擴張的野心。
問題是,房地產市場的下行週期,是否足以能支撐起這份野心?
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提到“新希望”,不少人想到的可能是那個農牧企業,飼料品牌。其實它的地產業務,早在1998年就開啓了,至今已經有20多年,歷史和恒大、華夏幸福相差無幾。
不過新希望地產的存在感,似乎沒有其他地產品牌那麼強。這是因為,一方面新希望的主業知名度太高,另一方面,新希望地產業務的佈局範圍比較有限。
民企五百強四川企業,來源:網絡
比如到目前為止,新希望地產只在全國14個城市有項目。蘇州、杭州、南京、天津,包括剛剛拿地的佛山,都是最近幾年才進入。就算是和四川毗鄰的重慶,也是2018年才進入。
克而瑞的數據顯示,直到2015年,新希望地產的銷售額都沒有突破百億。地產業務的緩慢進展,按劉永好的説法,是因為新希望是“農業和食品為主的企業”,做地產是“被地產”。
這也導致,新希望地產和同期成立的恒大等地產企業,規模迅速拉大。
為了搶奪最後的紅利,有聲音稱,新希望地產去年定下了“三年衝千億”的目標。這一説法雖然被否認,但它在地產業務上不斷加碼,已經是公認的事實。
比如2019年全年,新希望地產的銷售額就達到735.9億,距離千億大關越來越近,相對於前一年的316.63億,同比增長了132%左右。另外,近6年的複合增長,超過60%。
在快速的規模化之下,2019年新希望地產成功挺進銷售榜的50強。雖然和頭部企業相比依然差距甚遠,但如此快速的擴張速度,絕對是今非昔比了。
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地產業務進行了22年,但在“只看新一線和強二線城市”,且每年最多新進1-3個城市的擴張邏輯下,新希望地產目前只進駐了14個城市。哪怕是四川,都沒有在成都之外佈局。
從這一點來看,它是相當審慎的。不過一旦目標鎖定,新希望地產進入新一線和強二線城市的過程,卻是有些激進的,那就是高溢價密集拿地。
比如去年3月,新希望地產就力壓金茂、龍湖等,花費53.2億在南京拿地,首次殺入南京市場。兩個月後的大連,新希望再次以12.46億、49%溢價率,PK掉多個房企成功拿地。
來源:網絡
而今年年初,在銷售額首破200億的杭州等城市,新希望地產更是在16天連下4宗地塊。
中指研究院的數據顯示,2019年全年,新希望地產的拿地金額達到319億元,接近半年的銷售額,同比增長高達115.5%,在房企中排名第28,遠遠高於其銷售排名。
新希望的相關人士表示,“即使投資部門彙報超100塊土地,公司也才會謹慎地拍下其中1塊”。選址上的謹慎,和拿地過程的激進,反映的還是對某個城市的投資信心和決心。
另一方面,新一線和強二線城市本身就競爭激烈,在避開三四線下沉市場的前提下,正是憑藉着高價密集的拿地,新希望地產才在重點城市站穩腳跟。
只是,在快速規模化的同時,新希望地產拿地的溢價率,動輒飆升到40%以上。要知道2019年全國300個城市的平均溢價率,才13%而已。
這就是在地產市場下行,房企普遍收縮戰線、謹慎拿地的前提下,逆市場週期的代價。
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2019年,新希望地產在銷售額快速增長,向千億房企挺進時,營收、利率的表現,跟它的擴張速度,其實是有些不匹配的,像歸母淨利潤甚至出現了下滑。
這一方面是因為,房地產進入存量時代,利潤空間不斷壓縮。而更核心的原因,也還是新希望地產在拿地上的高成本,攤薄了利潤。
換句話説,新一線而強二線城市的購買力,讓它可以做到足夠的銷售規模,但土地溢價大大抬高了樓面價,加上激烈的市場競爭,導致規模上去了,但營收、利潤沒有同步提升。
另一方面,高價拿地所代表的擴張戰略,也給新希望地產帶來了很多快速規模化的房企面臨的共同問題——債務壓力。
2019年新希望地產的淨負債率74.57%,同比下降12.09%。資產負債率為76.6%,而此前三年分別為79.37%、79.54%、76.62%。總體來看,在逐漸下降,且低於80%的行業平均線。
不過得看到,隨着近幾年快速切入一些城市,新希望的負債總額逐漸提升。
其中2016年到2018年三年時間就翻了一番,從137.95億增長到262.66億。2019年則增加到321.25億。
來源:網絡
此外,由於業務擴張,高價囤地,新希望地產經營活動產生的現金流淨額,不僅連續幾年為負,且不斷下探。2016年為-5.37億元,2018年則為-23.94億元。
雖然背靠新希望集團的地產公司,有着便利的融資渠道,融資成本在諸多房企中,也是處於較低水平。不過面對地產市場收緊的大環境,債務壓力仍然不可小覷。
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就在前兩天,新希望集團和四川簽署合作協議,計劃三年內在四川投資500億元。作為四川的第一大民企,新希望的影響力可見一斑。
而它旗下的地產業務,雖然已經逐漸獨立化運作,並且有單獨上市的傳聞,但不管是哪一種形態,地產業務的穩定連續增長,都有助於川派房企做大做強,會利好成都,利好四川。
從“被地產”到主動擴張,給自己定下千億目標,在市場上頻頻高價拿地,説到底,也是因為房地產能提供很多行業不具備的增長來源。
而對新希望地產來説,在錯過了前些年的風口,被恒大、華夏幸福、正榮等同期成立的地產公司甩在後面後,溢價拿地,的確是為數不多的快速規模化路徑之一了。
但要提醒的是,其一,房地產市場有其週期性,存量時代的下行趨勢很難改變;其二,整個調控力度在不斷加強,地王逐漸減少,高價囤地的風險在提高,而利潤在降低。
在這種前提下,新希望地產想要持續增長,的確要減少一些激進的色彩,即便選中的那些城市有樓市長期向好的預期。
謹慎一點,穩健一點,新希望地產的千億之路,才能走得更穩。