後地產時代撞上新基建，華夏幸福成績單中藏着怎樣的新機遇？_風聞

最近一段時間可謂是各大房地產企業密集發佈業績的日子，面對着房地產巨頭們大量的成績單，不知道大家有什麼感覺，整體上來説發展的都不錯，在當前這個已經被稱為房地產“白銀時代”的時期中，房地產企業的市場已經逐漸形成明確的劃分，在這樣的情況下，房地產企業的成績單中能否發現一些未來房地產市場的發展趨勢呢？這不，華夏幸福的成績單公佈了，似乎裏面有一些不太一樣的東西。

一、發展穩中向好的華夏幸福

4月24日晚間，華夏幸福的年報正式發佈，年報顯示，2019年，華夏幸福實現營業收入1052.1億元，同比增長25.55%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤146.12億元，同比增長24.4%。截至2019年末，歸屬於上市公司股東的淨資產為500.36億元，比上一年度末增長14.3%。

從年報可見，房地產非環京區域的銷售貢獻佔比顯著提高。具體來看，在業績貢獻上，環北京區域實現收入579.79億元，同比增長0.49%，環北京以外區域實現收入467.19億元，同比增長81.74%，佔主營業務營業收入的比例由上年同期的30.82%提升至44.62%。年報稱，“公司在保持環北京業務穩健發展的基礎上，繼續加快異地複製的推進。”。

從銷售規模看，去年，華夏幸福實現銷售額1431.72億元，簽約銷售面積共計1184.19萬平方米。據此計算，與去年同比有所下降。在今年1月披露的2019年經營情況簡報中，華夏幸福表示，房地產開發簽約銷售額下降，主要系 2018年公司投資取地不足導致階段性貨值不足，2019年房地產銷售規模因此受到一定影響；但2019年內持續修復，缺口也在持續收窄。

此外，2019年，華夏幸福經營活動產生的現金流入943.78億元，同比增長17.89%。截至2019年末，華夏幸福的貨幣資金為429.63億元，資產負債率為83.9%，同比下降2.75個百分點。

對於華夏幸福目前的經營狀況，今年4月，國際信用評級機構惠譽分析稱，華夏幸福將從2021年起逐步去槓桿化，因為它的地域多元化正在加速，現金回款問題也得到了解決。這從某種程度上可以説是世界評級機構對於華夏幸福的一種認可，只是在其穩中向好的成績單中有沒有什麼更深層次的東西呢？

二、新基建邏輯中的產業地產風口

作為中國最早的產業新城運營商，華夏幸福其實自始至終就和大部分其他的開發商有着不太一樣的發展邏輯，正像華夏幸福聯席董事長、首席執行官（CEO）暨總裁吳向東所言，關於產業新城，華夏幸福過去20年是在中國做得最大、最早、做得最好的，這是華夏幸福的看家本領。

從數據上來看，華夏幸福產業新城2019年持有經營性用地同比增長50%，累計可開發用地面積達2.86億平米，產業新城區域內的商業運營面積超過100萬平方米。目前在華夏幸福啓動的79座產業新城中，已有72座實現產業項目簽約落地、66座實現回款、22座實現了現金流轉正。而面對着華夏幸福產業新城的發展，結合宏觀經濟的大政策，有一些趨勢的變化值得我們深思：

首先，新基建下的產業地產新趨勢正在形成，3月4日，中央召開會議強調，要加大公共衞生服務、應急物資保障領域投入，加快5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度。從新基建的主要領域可以看到，根據新華社的統計，安徽、廣東、江蘇的新型基礎設施項目數絕對量較大，分別達到了280、165和109項，而河北、山東、廣東的新型基礎設施佔比較高，分別達到了43.5%、35.0%及34.1%。面對着超過40萬億的新基建投資，我們看到了新基建產業的整體發展趨勢正在形成，新基建不同於老基建，沒有那麼多的鐵路、公路等基礎設施建設，但是卻有5G中心、數據中心、人工智能中心等等高科技中心建設的目標，在高資本密集、高技術密集、高智力密集的“三高”影響之下，各地亟待建設一批符合互聯網數字科技發展需要的產業基礎設施，這些產業的新型基礎設施不一定要多麼黃金的地理地段，但是會要求高穩定性的電能供應，較好的温度氣象條件，足夠好的主幹網寬帶節點等等，從而將會帶動一系列的產業地產的發展，如今雖然説“居住地產”“商業地產”都已經進入了“白銀時代”，但是產業地產崛起的大趨勢卻正在形成。

其次，面對着產業地產發展的大勢所趨，華夏幸福的財報之中我們能看到一些深層次的東西：

一是產業新城將會成為承接產業地產建設的關鍵。在新基建帶動的一系列產業地產需求之下，各個省份都推出了結合自身區域經濟特點的新基建戰略，其中推出各類產業園區、城區來承載新基建的建設幾乎已經成為了大多數地區發展的關鍵所在，在這樣的情況下，以華夏幸福為代表的產業新城運營商其實已經成為了承接此類任務最關鍵的責任主體之一。對此，華夏幸福董事、聯席總裁孟驚表示，疫情之下，減少城市圈人口密度聚集會成為趨勢，未來發展會向城市都市圈外圈彙集，聚焦基礎設施建設。這對於華夏幸福為代表的產業地產企業來説，將會是前所未有的一次良機。華夏幸福也已經在產業新城佈局相關政府強調的大基建產業，聚焦5G及人工智能，加快新基建的快速落地。

二是產業新城將會成為都市圈建設的紐帶。面對着圍繞新基建所產生的高新技術園區，以及與之相關的各類服務設施都會成為主要城市的發展要點，無論是京津冀都市圈、長三角都市圈、珠三角都市圈都在逐漸發力，而在建設產業新城及構建產業配套服務體系上面，以華夏幸福為代表的產業新城運營商都極具自身的市場競爭力，華夏幸福們可以有效承接國家新基建發展的需求，以房地產為紐帶，以多元化服務體系為方向，為國家的各類新基建基礎設施貢獻自己的力量。

三是構建從園區到城區再到都市圈的產業生態邏輯。我們看隨着產業地產的大發展，華夏幸福牢牢抓住了風口，不僅以產業新城為平台，成為承接產業新城建設的重要地產運營商，更在本身業務領域形成了一整套的從園區到新城再到都市圈體系的配套發展體系，根據華夏幸福的財報數據顯示，華夏幸福園區新增簽約入園企業545家，新增簽約投資額約為1956.13億元，同比增長17.8%，創歷史新高，環北京以外區域新增入園企業430家，新增簽約投資額 1618.73億元，同比增長15.1%。基礎設施和公共設施建設方面，運營廠站44座；在校學生數超過12000人；城市運營服務管理面積共計6600萬平方米；商業運營面積115萬平方米；住宅物業管理户數32萬户，住宅物業管理面積4443萬平方米。

其實，當前我們看到，隨着國家“房子是用來住的，不是用來炒的”理念的貫徹落地，整個市場都在進入深刻的調整期。在新基建的帶動下，產業地產強勢崛起，華夏幸福通過構建以產業新城平台為依託，從園區到城區再到都市圈的發展體系，已經成功地把自己演變成為了與城市產業共同發展的城市配套服務提供商，這種全新的產業地產邏輯讓華夏幸福這類的企業形成了屬於自身的差異化競爭優勢。

當前，華夏幸福可以説處於一個風起時的狀態，雖然在之前的市場發展中華夏幸福不是整個房地產市場中最賺錢的企業，但是卻是產業佈局最早的企業，其服務產業新城的根本邏輯幫助華夏幸福在國家新基建所帶動的產業地產發展中掌握了很多先機，當我們看到華夏幸福的業務邏輯的時候就能夠發現，在後房地產市場，中國產業的轉型升級正在帶來產業地產的全面騰飛，而華夏幸福則將乘風而起，這可能就是未來地產風口所在吧。