那一夜，三太子誤燒夜明珠_風聞

文|內幕君

地產江湖有一支小分隊，成員包括萬科、金地、綠地等，帶有央企、國企基因。在改制之前，小分隊就像《西遊記》裏的“取經組合”，個頂個根正苗紅。

孫悟空是仙石裏蹦出來的，天地所生；豬八戒和沙和尚被貶下凡之前，一個是執掌八萬水軍的天蓬元帥，一個是玉帝跟前的捲簾大將。

遠洋地產，是這個組合裏的白龍馬，出身也是槓槓的：西海龍王三太子。不過取經路上存在感很弱，沒什麼戲份。

弱到看過劇的都以為，“取經組合”只有唐僧師徒四人。

1

那一天縱火燒了夜明珠。

86版《西遊記》，西海龍王三太子敖烈大婚，玉帝賞賜西海龍宮一顆夜明珠當賀禮。新婚當夜，敖烈撞見準媳婦和九頭蟲勾搭，大怒，砸了洞房。順帶把夜明珠燒了。

毀壞天王老子送的東西，這還了得！

西海龍王以進為退，把親兒子告上天庭，沒想到玉帝命人將敖烈吊打一頓後，還打算處死他。後來熱心腸的觀世音菩薩出手相救，這才入了取經組合。

樓市坐飛車之後的2010年，上層表態要穩房價。

不料，3月15日，“兩會”結束次日，北京一天內轟出三塊地王，全部“央企製造”，中信地產、中國兵器裝備公司各下一城。

另一塊地王——北京大望京一號地，遠洋以40.8億元拿下。

臉疼，自家人打的，高層當然很不開心。

3月17日，在國務院高層要求下，監察部、住建部、國土部、外匯管理局、國資委、銀監會六部委組成監察組，找參與搞事的央企挨個問話。

第二天，國資委火速宣佈除16家以地產為主業的央企外，其它央企必須限期退出地產業務。

話音剛落地，遠洋地產的“爺爺”中遠集團趕忙表態，半年之內清出間接持有的全部遠洋地產股。那會，中遠集團控股（51%股權）的中遠國際持有遠洋地產16.5%的股份，等於間接持有8%。

此後一年內，中遠逐步退出遠洋，中化也拔腿走人，兩個央企大股東各奔前程。

就這樣，三太子誤燒夜明珠。遠洋後來的人生，用內幕君改編的兩句歌詞説就是：

命運總是顛沛流離，命運總是曲折離奇。

2

遠洋地產成立前15年，歲月靜好中有過高光時刻。

1993年，遠洋地產前身中遠地產創建，航運巨頭中遠集團全資持有，一直盤踞北京搞開發。

2001年底，中遠決定對遠洋地產進行股權重組，次年，另一巨頭中化集團入股，雙方各持50%股份，遠洋從此改製為股份有限公司。

2003年，公司再次改制，成為擁有七家股東的中外合資企業。

中化在搭上遠洋號的同時，着手造了另一地產平台方興地產，也就是現在的金茂。

這並沒有妨礙遠洋揚帆。

08年金融風暴前夜，遠洋赴港上市，在當時被稱“紅籌第一股”，全球房地產企業第三位、國內第二位的融資規模，風光無限。

然後就上演了“誤燒夜明珠“的戲碼，拿地王操作不當，一次偶然，戲劇性連連。

從那時候起至今十年，盤旋在遠洋上空的關鍵詞是“改革”。

不是在改革，就是在通往改革的路上。

一方面，業務調整頻頻，從單一地產開發走向多元化，先是“四元”，後是“五元”，最後又迴歸聚焦地產主業。

另一方面，組織架構常動刀，三級架構變二級，去事業部化，而後又恢復事業部體系，兜兜轉轉，一番收權又放權。所以，業內對遠洋有這麼個評價：

是除萬科以外最愛“折騰”的地產公司。

可別説，這倆還真有一些相似性。萬科常説自己是危機感驅動的公司，焦慮驅動變革，就有了“海盜行動”、“大江大海計劃”、“八爪魚戰略”、“鞏固提升基本盤”。

遠洋則喜歡説自己是戰略驅動的公司，因此常常推陳出新，大小戰略不斷：從“海鷗I”到“海鷗IV”，大戰略五年一變；“七橫十二縱戰略”、“揹包人制度”、“4+8管理體系”，小戰略三年一調。

因此，幕後總導演——遠洋掌舵人李明收穫一個稱號：

戰略發明家。

據説，“揹包人”制度的研發用時5年，動用IT部300多人，把一個開發項目的各個環節都窮盡了。

遠洋這樣做試圖想達到一種理想狀態：把每一個環節的揹包都落實到個人頭上，幹活的人有肉吃，所以每個人都會去搶自己能幹的揹包，房地產開發都是階段性的工作，這樣一來，每一項工作都能找到牽頭人。

從拿地到銷售，“揹包人”梳理出的動作多達一萬七千個。出發點是好的，激勵先進、鞭策後進。

只是這樣那樣的“變革”，很難跳出“形式化”的桎梏。

3

調整本是為適應市場變化。

大家都坐過公交車吧，人多擁擠的時候，左挪右挪或者轉個身，目的只有一個，那就是爭取更大的空間。

從這點上看，遠洋“折騰”的結果略顯遺憾，沒騰出更多空間。

2015年提出多元化，2016年公司確立“四三二一”的四元業務資產配置比例，即住宅開發佔40%，不動產開發投資30%，房地產金融業和客户服務業務分別佔20%、10%。

2016年又添一項“產品營造”，形成“五元”格局。

按照李明的意思，住宅開發黃金時代已經過去，遠洋在做的所有調整都為適應未來。他説：

“未來的商業兩件事適合做，一是做人多的事，二是做錢多的事。遠洋主要做前者。”

經過4年探索，遠洋多元化收效甚微，至少不怎麼外顯。拿2018年業績來説，物業開發業務佔到總營業額的86%，設想中的“四六開”還在設想中。

2019年，遠洋再次調整戰略，表示未來要聚焦主業，然後連着剝離養老、長租公寓等多元化業務。前陣發佈2019年業績報告時，遠洋再次強調聚焦主業穩增長。

換句話説，顛沛曲折，“折騰”一番回到了起點。

作為老牌20強房企，遠洋這幾年沒趕上趟，江湖地位一路下滑。萬科首開紀錄，創下行業“千億神話”的2010年，遠洋銷售額是214億，行業16強，此後5年都在20強陣營。

啓動多元化後至今，遠洋再也沒叩開過20強的大門。

不過，老江湖的影響力還是在的。成都遠洋太古裏，至今還是中國商業地產的教科書。

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4

説遠洋和萬科相似，除了喜歡“變革”，還有另一方面：它們都曾是險資圍獵的標的物。

這是股權分散或者説股權多元化之下暗藏的風險。

事情始於2009年。

那年10月《保險法》修訂後，保險資金投資不動產打開一扇天窗，中國人壽藉機駛入遠洋。

一出手就是58億港元，買下16.57%股權，成為遠洋第二大股東，緊接着繼續購入中化持有的4.23億股，持股比例增至24.08%後，中國人壽成為遠洋地產第一大股東。與此同時，中遠和中化功成身退。

中國人壽入局倒還好，都是國家隊，做事還講究個分寸。

2015年底，安邦深夜敲門，遠洋差一點改旗易幟。

在安邦入局之前，遠洋地產維持了四五年的三方平衡態勢，即中國人壽和港企南豐集團以及李明為代表的管理層三足鼎立。

安邦一個月內兩次舉牌遠洋，並接過南豐清倉的股權，一時間直逼第一大股東中國人壽。

最終戰火沒有更旺。

2017年吳小暉“出事”後，安邦開始走向飄搖。如今，遠洋的大股東還是中國人壽，持股29.59%。替代安邦出現在二股東位置的叫“大家保險”，持股29.58%。

這家公司受讓了安邦人壽、養老、資管的股權，同時接盤安邦財險的部分保險業務、資產及負債。

2019年“大家保險”成立，出資方有三個：中國保險保障基金有限責任公司、中國石油化工集團有限公司、上海汽車工業（集團）有限公司。

其中，中國保險保障基金是大股東，持股98.23%。

在它背後站着的叫財政部。

5

動畫版《西遊記》的片尾曲，大家應該都會唱：

白龍馬蹄朝西，馱着唐三藏跟着仨徒弟。

這首歌名叫《一個師傅仨徒弟》，光看名字，你會發現沒白龍馬什麼事。後來，大概是傳唱度實在太高，歌詞第一句過於好記，大家就給它起了另一個名字：《白龍馬》。

也就是説，過去的故事，主角既定，未來的故事仍有變數。

如今重回賽道，重新聚焦地產開發主業的遠洋，變不成萬科那樣的孫大聖，但節奏踩對了，還能爭取一下……

做個沙悟淨。