那一夜,三太子誤燒夜明珠_風聞
地产风声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密2020-04-29 10:45
文|內幕君
地產江湖有一支小分隊,成員包括萬科、金地、綠地等,帶有央企、國企基因。在改制之前,小分隊就像《西遊記》裏的“取經組合”,個頂個根正苗紅。
孫悟空是仙石裏蹦出來的,天地所生;豬八戒和沙和尚被貶下凡之前,一個是執掌八萬水軍的天蓬元帥,一個是玉帝跟前的捲簾大將。
遠洋地產,是這個組合裏的白龍馬,出身也是槓槓的:西海龍王三太子。不過取經路上存在感很弱,沒什麼戲份。
弱到看過劇的都以為,“取經組合”只有唐僧師徒四人。
1
那一天縱火燒了夜明珠。
86版《西遊記》,西海龍王三太子敖烈大婚,玉帝賞賜西海龍宮一顆夜明珠當賀禮。新婚當夜,敖烈撞見準媳婦和九頭蟲勾搭,大怒,砸了洞房。順帶把夜明珠燒了。
毀壞天王老子送的東西,這還了得!
西海龍王以進為退,把親兒子告上天庭,沒想到玉帝命人將敖烈吊打一頓後,還打算處死他。後來熱心腸的觀世音菩薩出手相救,這才入了取經組合。
樓市坐飛車之後的2010年,上層表態要穩房價。
不料,3月15日,“兩會”結束次日,北京一天內轟出三塊地王,全部“央企製造”,中信地產、中國兵器裝備公司各下一城。
另一塊地王——北京大望京一號地,遠洋以40.8億元拿下。
臉疼,自家人打的,高層當然很不開心。
3月17日,在國務院高層要求下,監察部、住建部、國土部、外匯管理局、國資委、銀監會六部委組成監察組,找參與搞事的央企挨個問話。
第二天,國資委火速宣佈除16家以地產為主業的央企外,其它央企必須限期退出地產業務。
話音剛落地,遠洋地產的“爺爺”中遠集團趕忙表態,半年之內清出間接持有的全部遠洋地產股。那會,中遠集團控股(51%股權)的中遠國際持有遠洋地產16.5%的股份,等於間接持有8%。
此後一年內,中遠逐步退出遠洋,中化也拔腿走人,兩個央企大股東各奔前程。
就這樣,三太子誤燒夜明珠。遠洋後來的人生,用內幕君改編的兩句歌詞説就是:
命運總是顛沛流離,命運總是曲折離奇。
2
遠洋地產成立前15年,歲月靜好中有過高光時刻。
1993年,遠洋地產前身中遠地產創建,航運巨頭中遠集團全資持有,一直盤踞北京搞開發。
2001年底,中遠決定對遠洋地產進行股權重組,次年,另一巨頭中化集團入股,雙方各持50%股份,遠洋從此改製為股份有限公司。
2003年,公司再次改制,成為擁有七家股東的中外合資企業。
中化在搭上遠洋號的同時,着手造了另一地產平台方興地產,也就是現在的金茂。
這並沒有妨礙遠洋揚帆。
08年金融風暴前夜,遠洋赴港上市,在當時被稱“紅籌第一股”,全球房地產企業第三位、國內第二位的融資規模,風光無限。
然後就上演了“誤燒夜明珠“的戲碼,拿地王操作不當,一次偶然,戲劇性連連。
從那時候起至今十年,盤旋在遠洋上空的關鍵詞是“改革”。
不是在改革,就是在通往改革的路上。
一方面,業務調整頻頻,從單一地產開發走向多元化,先是“四元”,後是“五元”,最後又迴歸聚焦地產主業。
另一方面,組織架構常動刀,三級架構變二級,去事業部化,而後又恢復事業部體系,兜兜轉轉,一番收權又放權。所以,業內對遠洋有這麼個評價:
是除萬科以外最愛“折騰”的地產公司。
可別説,這倆還真有一些相似性。萬科常説自己是危機感驅動的公司,焦慮驅動變革,就有了“海盜行動”、“大江大海計劃”、“八爪魚戰略”、“鞏固提升基本盤”。
遠洋則喜歡説自己是戰略驅動的公司,因此常常推陳出新,大小戰略不斷:從“海鷗I”到“海鷗IV”,大戰略五年一變;“七橫十二縱戰略”、“揹包人制度”、“4+8管理體系”,小戰略三年一調。
因此,幕後總導演——遠洋掌舵人李明收穫一個稱號:
戰略發明家。
據説,“揹包人”制度的研發用時5年,動用IT部300多人,把一個開發項目的各個環節都窮盡了。
遠洋這樣做試圖想達到一種理想狀態:把每一個環節的揹包都落實到個人頭上,幹活的人有肉吃,所以每個人都會去搶自己能幹的揹包,房地產開發都是階段性的工作,這樣一來,每一項工作都能找到牽頭人。
從拿地到銷售,“揹包人”梳理出的動作多達一萬七千個。出發點是好的,激勵先進、鞭策後進。
只是這樣那樣的“變革”,很難跳出“形式化”的桎梏。
3
調整本是為適應市場變化。
大家都坐過公交車吧,人多擁擠的時候,左挪右挪或者轉個身,目的只有一個,那就是爭取更大的空間。
從這點上看,遠洋“折騰”的結果略顯遺憾,沒騰出更多空間。
2015年提出多元化,2016年公司確立“四三二一”的四元業務資產配置比例,即住宅開發佔40%,不動產開發投資30%,房地產金融業和客户服務業務分別佔20%、10%。
2016年又添一項“產品營造”,形成“五元”格局。
按照李明的意思,住宅開發黃金時代已經過去,遠洋在做的所有調整都為適應未來。他説:
“未來的商業兩件事適合做,一是做人多的事,二是做錢多的事。遠洋主要做前者。”
經過4年探索,遠洋多元化收效甚微,至少不怎麼外顯。拿2018年業績來説,物業開發業務佔到總營業額的86%,設想中的“四六開”還在設想中。
2019年,遠洋再次調整戰略,表示未來要聚焦主業,然後連着剝離養老、長租公寓等多元化業務。前陣發佈2019年業績報告時,遠洋再次強調聚焦主業穩增長。
換句話説,顛沛曲折,“折騰”一番回到了起點。
作為老牌20強房企,遠洋這幾年沒趕上趟,江湖地位一路下滑。萬科首開紀錄,創下行業“千億神話”的2010年,遠洋銷售額是214億,行業16強,此後5年都在20強陣營。
啓動多元化後至今,遠洋再也沒叩開過20強的大門。
不過,老江湖的影響力還是在的。成都遠洋太古裏,至今還是中國商業地產的教科書。
4
説遠洋和萬科相似,除了喜歡“變革”,還有另一方面:它們都曾是險資圍獵的標的物。
這是股權分散或者説股權多元化之下暗藏的風險。
事情始於2009年。
那年10月《保險法》修訂後,保險資金投資不動產打開一扇天窗,中國人壽藉機駛入遠洋。
一出手就是58億港元,買下16.57%股權,成為遠洋第二大股東,緊接着繼續購入中化持有的4.23億股,持股比例增至24.08%後,中國人壽成為遠洋地產第一大股東。與此同時,中遠和中化功成身退。
中國人壽入局倒還好,都是國家隊,做事還講究個分寸。
2015年底,安邦深夜敲門,遠洋差一點改旗易幟。
在安邦入局之前,遠洋地產維持了四五年的三方平衡態勢,即中國人壽和港企南豐集團以及李明為代表的管理層三足鼎立。
安邦一個月內兩次舉牌遠洋,並接過南豐清倉的股權,一時間直逼第一大股東中國人壽。
最終戰火沒有更旺。
2017年吳小暉“出事”後,安邦開始走向飄搖。如今,遠洋的大股東還是中國人壽,持股29.59%。替代安邦出現在二股東位置的叫“大家保險”,持股29.58%。
這家公司受讓了安邦人壽、養老、資管的股權,同時接盤安邦財險的部分保險業務、資產及負債。
2019年“大家保險”成立,出資方有三個:中國保險保障基金有限責任公司、中國石油化工集團有限公司、上海汽車工業(集團)有限公司。
其中,中國保險保障基金是大股東,持股98.23%。
在它背後站着的叫財政部。
5
動畫版《西遊記》的片尾曲,大家應該都會唱:
白龍馬蹄朝西,馱着唐三藏跟着仨徒弟。
這首歌名叫《一個師傅仨徒弟》,光看名字,你會發現沒白龍馬什麼事。後來,大概是傳唱度實在太高,歌詞第一句過於好記,大家就給它起了另一個名字:《白龍馬》。
也就是説,過去的故事,主角既定,未來的故事仍有變數。
如今重回賽道,重新聚焦地產開發主業的遠洋,變不成萬科那樣的孫大聖,但節奏踩對了,還能爭取一下……
做個沙悟淨。