為什麼房企總熱衷排行榜？_風聞

文 / 地產頻道

出品 / 節點財經

時至年中，隨着各大房企財報悉數出爐，“打榜”昭告天下的時刻又來了。

想起中南置地董事長陳凱説過的一席話：“100家1千億，等於10萬億，其他房企都不用繼續做了，説明肯定不可能。所以雖然很多中型房企都在提出衝千億規模的目標，但實質最終能突破千億的卻不會太多，否則整個行業10萬億+量級就爆了！”

言下之意，房企的銷售額……榜單，自然也是有些“貓膩”的，比如，我們可能會發現同一家房企在不同排行榜中地位懸殊。剛剛豪居50強的一家房企，換個榜單可能已經掉到了100後；有的房企銷售額多年來原地踏步，土地市場也沒什麼活躍度，卻能穩穩地坐享TOP50位置，實難理解。

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榜單藏“貓膩”

座次有“玄機”

我們來看看易居克而瑞研究中心近兩年發佈的產品力排行榜。

圖源：克而瑞地產研究中心

比如，一向以“高負債”、“高週轉”、“高事故”著稱，同時也是高營收、高盈利、高福利代表的“宇宙第一房企”碧桂園，2018年尚不在榜單中，2019年竟然一躍到了19名，同樣的還有雅居樂地產，2019年也實現了零的突破。

再如，去年一年風波不斷，質押股權、拋售資產、引進投資者……瘋狂自救，且剛剛被穆迪將所有評級展望由穩定調整至負面的泰禾集團，2019年不退反進，排名從2018年的第九位上升至第八位。

詭異的還有龍湖集團，2019年淨利潤漲了，負面新聞鮮見，突然就從第一位掉到了第七位。

估計很多人都好奇這個排名是怎麼來的？

對此，克而瑞研究中心給的解釋是：從“產品接受度”、“產品系成熟度”、“產品美譽度”以及“獲獎與認證”這四個一級指標入手，通過構建測評模型、並結合公開推選、專家評審、網上投票等途徑，以更客觀、真實的反映各標杆房企的產品能力。

仔細看看這幾個指標，正是“玄機”所在。“接受度”、“成熟度”、“美譽度”，大都屬於認知範疇，本身就具有較大操作空間，特別有利於一些盈利能力欠缺的小企業參與進來，“獲獎與認證”就更不用説了，現在那家房企沒個百十來個獎章。

如果説軟性指標“不靠譜”，那硬性指標呢？因數據打架而出現排名錯位的情況也不少見，特別是一些中小型房企，簡直就像打撲克牌。

億翰智庫公佈的《2019年中國典型房企銷售金額TOP200》榜單中，碧桂園以全年銷售金額7715億元拔得頭籌，萬科地產緊隨其後，全年銷售額6312億元，中國恒大全年銷售額在6205.4億元，位列第三。而在克而瑞《2019年房地產企業銷售TOP200》榜單中，三甲座次沒變，但銷售金額為7715.3億元、6312.1億元和6080億元。

龍光集團的情形就更明顯了，克而瑞榜單中銷售金額為992億元，排名第35，到了億翰智庫這就變成了1155.6億元，排名第30；新力地產則從987.3億元變成了1154.3億元，排名由第36位提升到第31位。

難道是統計口徑不一樣？並不是。公開資料顯示，兩家機構的統計口徑都為全口徑銷售金額。據業內知情況人士介紹，差異的原因有兩種可能，一方面是房企給到機構的數據不一樣，或存在注水；另一方面可能與房企是不是與該機構有諮詢合作有關係，也就是我們常説的花錢“買榜”。

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花錢“買榜”

數據膨脹

今年年初，在龍湖年會上，有員工擔心龍湖在行業十強的懸崖邊徘徊，很可能掉出十強，吳亞軍霸氣回應道：“我完全不關心規模排名，我不想花錢去買排名。”

朗詩集團董事長田明曾經在中城聯盟活動上炮轟一些企業，“為了實現年度銷售規模，能夠上排行榜，讓自己的總包單位、銷售代理公司、合作單位等幫自己假簽約。這些簽約過年以後，再拿回到自己的公司來銷售，甚至有些人為了在排行榜當中提高名次，還會花錢提高自己的排位。”

吳亞軍的回應和田明的炮轟其實都放映了當下房企“買榜”的現實。

長久以來，排行榜是驗證一家房企“實力”和“地位”的最直觀、便捷的方式，於是“美化”數據便成為行業公開的“內幕”，方法也是紛繁多樣。

最常見的做法就是讓員工或合作方購房，實現業績衝刺，次年公司再進行回購；或者允諾幾個月之內可以免費更名，員工購買算一次銷售額，更名賣給客户再算一次銷售額；還有甚者遇到一些客户退房的，退房以後再銷售，也可以再計算一次銷售額。

去年，網上盛傳融創天津公司啓動員工自購及全員泛營銷，堅決進行資源“換倉”，以及綠地湖南事業部強制員工買房大致就是上述第二種擴大銷售規模的方法。

另外，採用不同統計口徑也會讓排名提升。全口徑下，因為將合營、聯營公司所有項目計入業績，銷售數據自然膨脹，實際上考慮股權佔比的權益口徑的銷售額才是房企真正的銷售。比如正榮地產，自2018年起位列千億軍團，2019年合約銷售額1307.08億元，其中屬於控股股東的權益佔比尚不足60%，所謂千億“水分”又有多大？

更直接點，不需要強制也不需要動員，就是花錢“買榜”。據中國網財經報道，房企通常會與第三方榜單發佈機構進行合作，合作費用關聯到排名的高低，從幾十萬到百萬不等。曾有房企集團品牌的負責人向媒體透露：“中小型房企更看重榜單的排名，是否能進前100名，是否能進前50名，合作費用都是百萬起步。”

可夜路走多了，總會遇見鬼的。

2019年1月初，某機構發佈“2018中國百強房企銷售增速排行榜”中，浙系房企佳源集團以1005.43%的銷售增速，成為排行榜的冠軍。

該榜單顯示，佳源集團2017年的銷售額為79.2億，2018年的銷售額為875.5億元，銷售額漲幅10倍有餘。

事實上，佳源集團近幾年一直資金鍊緊張，最近三年及2019年一季度的資產負債率分別為77.92%、78.77%、78.01%和 79.66%，經營活動產生的現金流量淨額分別為-23.2億元、33.25億元、11.61億元和-6.80億元，去年通過出售股權，發行優先票據，將短債轉成長債的方式來改善財務狀況。

結合行業現狀以及佳源集團的實際情況，這個超出尋常的數字讓不少業內人士表示懷疑，紛紛質疑佳源集團在榜單中造假，中原地產首席分析師張大偉曾公開撰文稱：“一家年銷售900億元的房企，在江浙地區之外卻默默無聞，到底真實賣了多少?”

佳源集團相關負責人回應稱：“發生同比增幅超1000%的錯誤，主要原因在於該機構混淆了佳源集團與佳源國際兩個統計主體，誤將佳源國際2017年的相關數據當做佳源集團的銷售數據。”

這個“瓜”着實有點大，資本市場甚難招架。2019年1月17日，旗下上市公司佳源國際控股（HK2768）遭遇資本市場清倉式拋售，股價80%，單日市值增發近300億。

由此，佳源國際“一跌成名”，而這樣的例子在資本市場並不鮮見。

不過，儘管“前車之鑑”良多，但“買榜”對房企依然是剛需存在，且越來越盛。究其原因，在融資趨緊的背景下，排行榜上的數據對房企至關重要。

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融資趨緊

“買榜”盛行

拋開那些令人眼花繚亂的名目，排行榜本質就是一種營銷手段，對房企來説好處多多。

首先，它以最直接、最簡單的方法將企業的綜合實力展示出來，提升了企業的曝光度和知名度，有利於購房者快速形成決策，助推企業銷售額。還能裝點門面，在年報或網站中列出各項指標排名“30強”、“50強”等，頓時顯得實力超羣，“高大上”不少。

圖源：泰禾集團官網

其次，也是最重要的，由於目前地產行業沒有官方機構的統一排行數據，金融機構放款做盡調，只能以市場上這些榜單為參考；資本市場害怕踩雷，也會關注這些榜單。鑑於此，房企要想解決現金流上的飢渴，諸如發行債券、票據、企業信用評級、信託融資、政府土地出讓等，主流榜單排名就成了競爭力。

比如，我們經常在信託融資中聽到的，“只做TOP30”、“只和前多少名合作”……指的就是排行榜中的排名，金融機構據此劃定自己的“紅黑榜”，也有金融機構會對不同排名的房企，進行差異化的融資條件設定。也就是説，榜單排名不僅決定了房企能不能融到錢，還決定了房企能以多少利率融到錢，以及融資規模。

自2018年起，伴隨着房企進入“白銀時代”，疊加“房住不炒”理念持續深入，監管層對房企融資不斷收緊，房企融資難度越來越大，尤其是處於末端的中小房企，面臨嚴峻的生存環境。

2020年不僅開年就受到疫情影響，還是房企的償債高峯年。按照華泰證券的統計，2020‒2022年，房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。2020年下半年開始進入密集償債期，將連續6個季度到期量超過1200億元。

同時，房企海外債到期規模持續走高。Wind數據顯示，2019年至2021年，房企海外債到期規模分別為237.57億美元、297.86億美元和316.38億美元。

沉重的負債壓力下，可以預見，房企的“買榜”之風還將持續盛行。

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