離開了賈躍亭，孫宏斌再也沒哭過_風聞

©️資本偵探原創

作者 | 亞瀾

孫宏斌已經很久沒有成為全民熱點了。

2017年“拯救”賈躍亭失敗，孫宏斌哽咽落淚，計提165.5億損失。但從此之後他便收拾心情，繼續一路向前。

在融創對外發布的2017年業績中，融創合同銷售金額約為人民幣3620.1億元，行業排名躍升至第四名。之後的2018、2019年，融創也穩住了自己的江湖地位。

離開了賈躍亭，孫宏斌就再也沒哭過。這些日子裏，他和融創在忙些什麼呢？

孫宏斌談到樂視時落淚（圖片來自網絡）

· 融創的現狀 ·

一切過往，皆為序章。

賈躍亭送給融創的大戲只是一場過眼雲煙，融創今日之成就，還是要歸功於歷史進程中的機遇與苦心經營。

孫宏斌在聯想集團的過去就不贅述了，1994年他刷新自己，創建順馳，以房地產中介所進入地產界。1998年，孫宏斌看準國家停止福利分房的政策後，開始大幹，當年一舉拿下面積14萬平方米的名都項目，聲震津門。

從1998年到2002年，順馳天津開發了近30個項目。雖然孫宏斌沒有賺到大筆利潤，但他徹底打破了房地產平均開發週期18個月的慣例，一舉縮短到7個月。

2003年7月融創中國正式成立於天津並開始操作高端物業項目。據説當年在中城房網重慶會議上，孫宏斌曾當面向王石下戰書，要成為中國房地產的一哥。

孫宏斌，圖片源自網絡

2007年，中國房地產業高速發展的“紅利期”已過，孫宏斌被迫賤賣順馳，但壞消息之下，集中孫宏斌精力的融創卻急起直追。

2010年融創成功登陸香港聯交所主板市場，不過當時融創的行業排名還在40位之外。

2014年全年合同銷售金額658.5億元，首次躋身全國房企銷售排行TOP10。之後的2016、2017年融創瘋狂增長，終於穩定在了行業第四，順利進入中國地產的第一梯隊。

進入2018年，融創的銷售額增速終於慢了下來。但其併購之路仍在繼續向前。根據孫宏斌在業績發佈會上透露的數據，2018年，融創併購有200個成功案例。

而到了2019年，融創年初斥資125.53億元，收購北京泛海國際項目與上海董家渡項目；年尾拿下成都環球世紀、時代環球，交易對價152.69億元——這是2019年國內地產行業最大的兩筆收購案。

“我們買的東西挺少的，8年加起來（併購）花了2000億，但賣了2萬億的貨值。”孫宏斌在去年11月的媒體見面會上説。

不過進入2020年，這位併購之王似乎要等一等了。

“2020年被我們內部定義為行業洗牌大年，可供併購優質標的不是很多，我們（未來）會非常謹慎地去看、去挑好的。”在2019年業績發佈會上，董事局主席孫宏斌表示，新冠疫情尚未結束，併購團隊已經調研過一些標的，因算不過賬，基本都放棄了。

成都環球世紀，圖片源自網絡

“買買買”固然是一種實力，真正核心的還是經營能力。

融創3月底公佈了2019年業績報告，這份報告能更加清晰地看到其經營與發展狀況。報告顯示，公司2019年取得營業收入1693.2億元，同比大幅增長僅35.7%。

其中：

融創物業開發收入仍然是最大的收入來源，全年達到1594.7億元，佔總收入比例為94.2%；融創文旅城建設及運營收入為28.5億元，同比大增40.7%。

在銷售方面，融創2019年合同銷售額為5562.1億元，同比增長20.7%。權益銷售佔比69.0%，銷售均價14530元每平米，同比下降4.5%。

根據中國指數研究院之前公佈的2019年中國房地產銷售額榜，融創全口徑合同銷售額在國內房企中排名第四，僅低於碧桂園、萬科及恒大。

而在分佈上，融創持續聚焦的是一二線城市，疫情可能會觸發逆向調節政策，一二線城市有望直接受益。

在土地儲備方面，融創2019年新增土儲 0.73 億平方米，同比增長 51.45%。截至2019年底，融創在手土儲2.39億方，貨值3.07億萬元，權益土儲1.53億平方米。

其中最划算的是環融資產包：2019年11月，融創以152.69億低價收購了雲南城投旗下環球世紀與時代環球各 51%的股權，對應目標公司所在多個城市18個項目，可售建面2771.6萬方，未售建面2390.1萬方，公司此舉以低成本新增約 2000多億二線城市為主的土儲貨值。

而值得一提的是，融創超過82%的土儲貨值位於一二線城市，雖然土地成本佔銷售均價比有所提升，但利潤空間仍舊可觀。

盈利能力方面，融創在2019年的整體表現穩定。

公司2019年毛利潤為414.1億元，同比增長33%，增速與收入基本持平；公司毛利率為24.5%，略低於2018年0.5個百分點。淨利潤方面，融創2019年歸屬於上市公司股東淨利潤260.3億元，同比大幅增長57.1%，淨利潤率為15.4%，高於2018年的13.3%。

融創盈利能力表現提升，主要是由於公司經營效率的提升。

在毛利率水平基本持平的情況下，融創通過持續改善經營效率，使得淨利水平實現提升。融創2019年經營費用144.5億元，同比增長23.3%，低於收入增速；公司經營費用率僅為8.5%，在過去兩年呈現持續下降趨勢。

在地產行業整體需求增長放緩的情況下，融創通過將更多精力放在“節流”方面來實現利潤的快速增長。

但需要警惕的是，過去幾年公司佈局城市、開發項目數量大幅提升，管理半徑快速擴張 導致銷售管理費用明顯增加。2019 年公司表內銷售管理費用合計約145億元，對比2016年為23億元，3年CAGR（複合增長率）達86%。

負債方面，融創2019年槓桿水平整體高於2018年。

公司2019年末淨借貸比率達到172.3%，高於2018年的149.4%（淨借貸比率=（有息負債-賬面現金）/權益）；公司資本負債率為63.3%，同樣高於2018年的59.9%，保持了一致的趨勢。

更高的負債比率，也使得公司的融資成本出現較大幅度提升。

2019年，融創財務成本淨額為36.3億元，同比大幅增加73.7%。這一財務成本水平略低於2017年，但考慮到公司在2017年曾斥資超150億元人民幣，收購樂視系公司股權，動用了較大槓桿，因此導致財務成本較高。

因此，融創去年財務成本仍處於較高水平，這也在一定程度上影響了公司利潤水平。

總體來説，融創的基本面是好的，而且截止2019年末，估算公司已售未結金額約8200億元，較年初增長 42%， 可基本匹配未來兩年預測結算流量，收入端彈性有保障。

但考慮到2018-2019年較高的資本化利息金額以及2019H2降價促銷因素，預計短期內毛利率下滑或拖累業績增速放緩。

融創中國上市以來的股價走勢

· 未來走向何方 ·

現在，孫宏斌不用流淚了，但他仍無法高枕無憂。疫情的黑天鵝對整個地產行業的影響也是巨大的，融創無法獨善其身。

根據融創4月初發布的公司一季度經營數據，融創1-3月份累計合約銷售金額617.6億元，較去年同期減少22.7%；累計合約銷售面積453.4萬平方米，同比減少16.4%。疫情對融創一季度的業績產生了較大的負面影響。

另外，根據融創公佈的銷售數據，其今年2月實現合同銷售金額122.1億元，同比下降33.2%；實現合同銷售面積88.9萬平方米，同比下降26.9%。3月實現合同銷售金額309.2億元，同比下降17.9%；實現合同銷售面積 228.7 萬平，同比下降 12.6%。

好在融創的銷售高峯通常在下半年，而疫情對一二線城市的影響預計相對較小，購房需求更多是延後，而非消失。加上近期收購環球世紀及時代環球資產包，增加了2020年可售貨值彈性，預計2020 年銷售有望維持增速。

在充滿不確定性的未來，融創怎麼走？現在比較明確的是兩條腿：

一方面，併購、拿地、規模驅動是融創核心商業邏輯。但在房住不炒的邏輯之下，融創顯然在有意放緩拿地和併購的節奏。

就在4月，融創轉讓金科11%股份，退出股權爭奪戰。此次減持金科股份，融創中國套現近47億元。

孫宏斌告訴投資者，融創今年要做三件事：調融資結構、降融資成本；處置一些持有資產；拿地要拿對地方、拿對時間。

另一方面，地產之外，融創積極佈局“地產+”板塊。

融創物業服務板塊的收入規模僅次於萬科物業、碧桂園服務。物業板塊合約+儲備面積超過3.5億平，在管均價達3.39元/平/月；

文化板塊由孫宏斌之子孫喆一領銜，通過收購初步完成動畫平台和IP運營的建設。目前，融創文化已經完成了對國民IP阿狸背後公司夢之城的控股，並且投資了《全職高手之巔峯榮耀》《刺殺小説家》《解放了》《我和我的祖國》等多個影視項目；

文旅板塊則持有較多重資產。截至2019年底，融創已佈局文旅項目40個，其中涵蓋41個主題樂園、46個商業及近100家高端酒店，2019年實現收入28.5億元，同比增長41%。

此前備受關注的是前融創合計斥資501.25億元，拿下萬達文旅城系列項目，以及萬達文旅管理運營團隊。這些資產統一納入融創旗下的融創文旅集團，並擴展成10座文旅城、4個旅遊度假區、12個文旅小鎮，其中涵蓋了39個主題樂園、24個文旅商業及70家星級酒店。

孫宏斌説：“我們在地產、文旅、會議會展、物業服務這四大板塊，已經做到行業頭部。未來三到五年內，融創文化、醫療康養業務也要成為頭部。”

圖片來自融創中國官網

房地產不能作為短期刺激經濟的手段，不能作為宏觀調控的一個工具。在這個邏輯之下，房企拼的是穩健、均衡發展和綜合競爭力。

2020年太過特殊，但説不定這也是包括融創在內的巨頭公司調整節奏、韜光養晦的好時間。