從今以後，學區房的邏輯徹底變了_風聞

對關心學區房的人來説，昨天又看到有一個重磅消息，北京西城區近日出台新政，宣佈實行“多校劃片”入學。

根據新規，新購房者子女入學，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

而一個學區房，原則上六年內只提供一個登記入學學位（符合國家生育政策的除外）。

簡單來説，以前買學區房，是一個蘿蔔一個坑，而實行多校劃片後，房子和學校不再是“一對一”的關係，而是“一對多”的關係，你的房子具體對口哪個學校，是隨機派位的。

而且，一套房子六年內原則上只允許登記一個學位，相當於限售六年，這大大降低了學區房的流通性和投資屬性。

而在此之前，海淀、東城、朝陽等教育強區也實行了多校劃片。北京是我國教育資源最強的城市，“多校劃片”在北京全面推行，信號意義明顯，這意味着“多校劃片”是鐵板釘釘的大趨勢，每一個關心學區房的人，都必須接受。

當然，這不是説學區房的價值就完全歸零了，以北京西城、廣州越秀為例，這些片區名校眾多，教育資源比較均衡，即使實行多校劃片，也不用擔心派到太差的學校，而那種名校較少、教育資源不均衡的片區，多校劃片的影響就比較大了。

所以，學區房的概念並不會真正消失，只不過大家以後買學區房的思路徹底變了：以前只需要關心具體的學校，未來則要關心一個片區整體的教育水平以及成長性。

問題是，我們該如何分析片區呢？下面我以廣州為例來分析這個問題，我相信這個邏輯同樣適合其他大城市。

01.

買學位房就像炒股，最重要的是判斷趨勢。有些牛校就像垃圾股，曾經不可一世，現在星光黯淡。有些學校則是潛力股，過去不咋地，但越辦越牛。

那麼，該如何識別學區房中的垃圾股與潛力股？回答這個問題，有必要回顧一下廣州學區房的兩次變遷史。

從1994年開始，廣東省教育廳開始把全省的中小學校分為三六九等。現在所謂的“省一級學校”“市一級學校”“縣一級學校”，就是從那個時候開始評的。

當時有媒體把這種做法形容為評“星級”。如果説省一級學校是五星級酒店，那麼市一級學校就是四星級酒店，區一級學校就是三星級酒店。連區一級都評不上的菜小，就好比是馬路邊的快捷酒店。

1994年7月6日，廣東省教育廳公佈了首批省一級學校名單。入選最多的城市，毫無疑問是省會廣州。廣州入選小學最多的，是傳統教育強區越秀，共有三所：文德路小學、舊部前小學、東山培正小學。   

1995年，第二批省一級小學公佈，越秀區又有一所入選：朝天小學。

越秀區最早的4所省一級中，有3所集中在越秀西部。不難看出，在1990年代中期，越秀西是廣州乃至廣東的教育高地。如果説越秀區是廣東基礎教育的喜馬拉雅山，那麼越秀西則是欲與天公試比高的珠穆朗瑪峯。

02.

但隨着廣州城市發展重心的東移，廣州基礎教育的高地也出現了位移——從越秀西移向越秀東。

東風東路小學直到1996年才評上省一級，比文德路小學、舊部前小學整整晚了兩年，這説明東風東一開始並不是最牛的。

鐵一小學和農林下路小學更是到2005年和2006年才分別評上省一級，比越秀西的傳統牛校晚了足足十年以上。

但比照一下學業成績，越秀東的小學明顯後來居上。

從2008-2017這十年間華羅庚金盃獲獎人數看，東風東小學以180人遙遙領先，鐵一小學118人，東山培正小學79人，農林下路小學75人。

再來看看越秀西的“老資格”：文德路小學112人，朝天小學68人，舊部前小學40人。

雖然從廣州全市範圍來看，越秀西的傳統強校依然很強，但毫無疑問，它已經被越秀東全面反超。

03.

如果説從越秀西移向越秀東是廣州基礎教育中心的第一次位移，那麼第二次位移則是從越秀到天河。

天河從前就是大農村，基礎教育非常薄弱。2000年以前，有且僅有緊挨着越秀的先烈東小學評上了省一級。

但隨着天河北和珠江新城的強勢崛起，天河基礎教育水漲船高。2001年體育東小學評上省一級，2003年華陽小學評上省一級，2006年華景小學評上省一級。

2006年以後，廣東省教育廳取消學校評“星級”，所以龍口西小學至今還是個“市一級”。2002年創辦的駿景小學好像連市一級小學都不是。但這並不影響兩所學校的口碑，由於二者對口的小區居住了大量優秀的新廣州人，生源質量好，硬是從普通小學變成了名校。

天河的小學起步雖晚，但進步神速，學業成績大有反超越秀之勢。依舊從2008-2017這十年間華羅庚金盃獲獎人數看：華陽小學122人，華景小學113人，龍口西小學113人，駿景小學88人，體育東路小學82人。

對比一下越秀的名校，天河充分詮釋了什麼叫江山代有才人出，長江後浪推前浪。

如果算上位於天河的那些高校的附小，天河的成績更是觸目驚心。華師附小有多少人獲獎呢？401人！比越秀第一牛校東風東（180人）和天河第一牛校華陽（122人）的總和（302人）還要多出近100人。

一馬當先，一騎絕塵，一覽眾山小！

04.

明白了廣州學位房重心的兩次位移，我們或可預測學區房的第三次位移即將出現。

前兩次位移發生的根本原因是什麼呢？經濟重心的位移。所以下一次位移也一定會遵循這個規律，經濟重心去到哪裏，教育重心就遷徙到哪裏，只不過後者存在一定的滯後性。

在此意義上，我們預測，黃埔、南沙這兩個產業較新、財力充沛的開發區，基礎教育會突飛猛進，大幅縮小和中心區的差距。

而在中心區，越秀除了東風東、培正等少數名校，其他名校會陸續被天河名校趕超。而在天河區，伴隨着珠江新城的強勢崛起、天河北的日漸沒落，體育東、天河一小遲早會超過華陽。

海珠區的話，以琶洲為核心的海珠東，也會很快超過海珠西的教育圈。

教育説複雜很複雜，説簡單也簡單，**無非兩條：師資、生源，**具體來説就是老師的水平、家長的層次。

經濟發展好了，就有錢從全國各地招攬名師。比如深圳中小學這兩年就從清華北大招攬了一大批高材生：

與此同時，深圳還從全國各地虹吸了大量的優秀人才，他們中的絕大部分都很重視教育。學校有一流的老師、家庭有優秀的父母，這樣培養出來的學生會差嗎？

事實上，**最近20年來，深圳基礎教育的確突飛猛進。**從高考成績來看，無論是重本率還是一本率都已經非常接近廣州了，而國際教育更是超過了後者，每年被常春藤等名校錄取的人數都位居全國前列，和北京、上海、南京一個梯隊。

應該説，這是非常了不起的成績。要知道，倘若15年前，誰要説深圳基礎教育能這麼快趕上廣州，那簡直是痴人説夢。深圳基礎教育的巨大進步，再一次詮釋了“好師資+好生源”的重要性。

還有一個典型的例子是北京回龍觀，原本是個城郊睡城，但隨着程序員的聚集，生源越來越好，然後硬生生地把這個片區考成了學區房。

所以，我們判斷一所學校好不好，**固然要看它的歷史業績，更重要的是看它的未來趨勢。**未來行不行，關鍵看兩條：老師的水平，家長的層次。

任何時候，我們都要用發展的眼光看世界。正所謂長江後浪推前浪，特別是教育，不要總是抱着老觀念去做選擇了。