坐擁天量土儲，欠下巨量債務，領地集團暗謀上市_風聞

領地從來沒有像今天這樣渴望變革。

2019年初吶喊着要衝入千億規模，臨近年底一翻家底，才賣了247億銷售額。

第一是要革規模的命。

擦乾委屈的淚水，領地不能慫，2020-2021年目標仍然直指千億。

雖然經營性現金流與投資活動現金流已經連續三年為負，領地並不以為意，哪怕是借錢也要上。

第二是要革現金流的命。

三年了，賣了三年的房，結果手上沒有一分錢現大洋。

常在夜半時分，聽到領地在吟唱：錢都去哪兒了？

拿地、蓋樓、墊款以及給大佬借錢。

第三是要革老闆的命。

三個老闆三台戲，從西南到華南，從東北到西北，戰線越拉越長，股權卻始終在劉氏家族手中流轉。

眼看着同時起家的各大房企引入職業經理人後愈做愈大，領地再也沒有了當初的“小富即安”念頭，一不做二不休，索性讓劉氏三兄弟的兩位“退休”，權力集中到老三手上，提高決策效率。

不過，權力有它自身的黏性，豈是能輕易防守掉的？

兩位劉總退位後，他們的兩個“90”後公子“接班”上位，同時被任命為副董事長，一左一右護持着董事長叔叔。

**01 龐大的財務團隊背後，**止不住的現金流之血

主業為房地產開發的領地集團維持了龐大的財務團隊。截至2019年底，領地集團財務有216人，佔僱員總數百分比達16.5%，僅次於營運358人、銷售及市場推廣218人。

逾200人的財務團隊背後是領地集團“扎眼”的各項財務數據。

攤開財報，首先映入眼簾的是收益與利潤。

最近三年領地集團正在“爬坡上坎”，收益額總體攀升，分別達到53.38億元、45.14億元和75.68億元，利潤淨額分別為6.49億元、5.18億元和6.72億元，毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%。

一如登山，領地在前半程衝得過猛，行至半山腰的時候有點喘不過氣，2018年收益和淨利潤都出現了一定幅度的下降，毛利率增長曲線卻攀升到三年最高。

也許是瞭解自己並非耐力型選手，領地早早地就立了衝頂的flag，2019年的銷售額目標是千億元，結果到年底卻只有247億元。

不甘心的領地在2020年又一次立下flag，2020-2021年一定能達到千億銷售額。

立flag一時爽，一直立flag，一直爽？

然鵝，疲態已露。

同時，雖然領地的毛利率在最近三年尚能保持20%+，但淨利潤率卻在逐年下降。2017年數值為12.2%，2018年下滑至11.5%，2019年進一步下滑至8.9%。其盈利能力長期跑輸行業平均值，2019年的淨利潤率只達到行業平均水平的五成左右。

圖：領地集團2017-2019年經營數據更糟糕的是，現金流危機已瀕臨邊緣。

2017至2019年，領地連續三年經營性現金流和投資性現金流淨額為負，至2019年末現金及現金等價物只有13.82億元，甚至不足以覆蓋一年內到期的短期負債，後者在2019年底有57.63億元待償。

截至2020年2月底，領地集團有高達119.09億元負債，其中半數以上竟然是短期負債。

流動比率長期維持低位，且逐步下降，2019年僅有1.2倍；相對應的，資產負債比率卻在攀升，2019年達到1.4倍。

三年間淨負債率從60%躥升至110%、140%，債務總額分別為35.86億元、78.54億元及117.55億元，三年增長3倍多。

銷售不振、債務激增、現金流短缺，即便是再來一倍的財務團隊也無法“美顏”領地的財報，而這背後深刻地呈現出領地融資端的窘境。

2017至2019年，領地的融資實際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%，逐年升高；流動比率則分別為1.3倍、1.3倍、1.2倍，開始下滑；淨資產負債比率分別為0.6倍、1.1倍、1.4倍，快速抬高。

三個融資數據的變化無不揭示出領地集團高速擴張的融資規模和這一擴張背後的不能承受之重。

高週轉的房企就像在刀尖上舞蹈，而刀還架立在烈火烹油的油鍋裏。

不是藝高人膽大，誰能為胡旋舞？

領地的膽魄就很大。

如前所述，截至今年2月底，領地119億元的總額負債中有一半的負債為短期負債，這是按照償債時限來劃分。如果按照債務種類來劃分，在這119億元的總負債中有一半是信託融資，高達60.92億元。

信託融資的融資利率多在12%-14%之間，遠高於銀行借款，由此可見領地資金之渴。

事實上也的確如此，2019年領地賺了6.72億元的淨利潤，當年的借款利息卻有14.45億元，如果不是靈巧的財務團隊祭出“利息資本化”的大招，領地的利潤恐怕早已被利息“蠶食殆盡”。

飲鴆止渴多年的領地如今已沒有別的辦法來緩解，唯有上市一條路能融到“便宜錢”。

**02 1300萬方土儲的野心，**像等待戈多一樣等待“高週轉”

如果將土儲比作餘糧，那麼現金就是彈藥，任何處於擴張階段的房企二者缺一不可。

領地能夠喊出千億規模口號的底氣正是來自於土儲豐厚。招股書中，領地亮出家底，截至2020年2月底，領地全國總土地儲備面積超過：

1331萬平方米。

按照一個萬達廣場建面10萬方的標準，理論上領地可以蓋133座萬達廣場。首富王先生拼死累活30年也不過才弄了323座萬達廣場，領地劉氏有驕傲的資本。

其實沒怎麼做過商業地產項目的領地沒想對標萬達，而是盯着住宅開發的一眾大佬。

2019年銷售面積排行榜中，領地位於第87位，屬於百強房企的尾部。

而對照上市房企百強的土儲面積來看，前30-40強房企的土儲面積大部分在1000萬-2700萬方之間，也就是説以領地集團的土儲面積完全夠格躋身前40強房企。

在同等規模房企中，領地隱隱還有“帶頭大哥”的架勢。百強房企中僅僅落後領地3個身位排名90強的上坤集團只有360萬方土儲，截至時間同樣是2020年2月底。

土儲就像肥的流油的五花肉，要端上桌還得足夠的資金來開發，否則只能淪為他人的“盤中餐”。

以2019年271.4萬方的銷售面積來測算，領地的土地儲備倍數（=土地儲備建面/本年銷售面積，也叫儲銷比）約為4.9，與中海、恒大、金地、龍湖相差無幾。這一方面顯示領地的確土儲豐厚，另一方面也説明其銷售力度欠缺。

從克爾瑞數據來看，今年一季度領地操盤金額僅完成37.4億元，大致可以佐證。

其實領地一直是高週轉的擁躉，從第一個住宅項目“樂山滙豐花園”到目前手上最大的單體項目“西昌領地蘭台府”，領地都在“快”字訣上下功夫。特別是西昌領地蘭台府土地成本本已偏高，而領地又將項目物業價格繼續下調，導致最後項目毛利率僅有17.9%，原因還是在於“高週轉”的內在壓力。

為了高週轉，領地甚至專門推出了一個獎項：

領地集團最快開盤獎

一旦獲得這個獎項則代表着無上光榮，既有有機會登上全集團工作會議的領獎台，又能“為集團高週轉戰略思想樹立良好的模仿榜樣”（領地宣傳語）

基本盤決定了領地只能採取“高週轉”的玩法。早年間劉氏三兄弟，四散海內，一南下兩廣，一北上新疆，一偏居西南，到如今全國版圖涉及20餘城，分散且失衡，而且多為三四線城市甚至四五線小城鎮。城市量級決定了領地套用碧桂園的高週轉打法才是最優解。

道理都懂，可是實踐起來總是感覺缺點什麼。

“缺人。”地產獵頭是這個世界上除了CFO以外最瞭解房企的一羣人。

很快，確切地説是2019年底，另一家“高週轉”的宇宙級房企恒大向領地輸送了一位高端人才：

前恒大副總裁許曉軍加盟領地集團，任地產總裁。

正是許曉軍的加盟再一次重燃領地千億的雄心與鬥志，雖然他們從前走過許多彎路。

**03 為了哄金科“上船”，**曾借錢給金科

高週轉這柄利器，也有捲刃的時候。

關於安全事故，領地集團在招股書中做了2句話的聲明，第一句話是：

我們自己沒發生過任何重大安全事故，沒人傷亡，也沒賠過錢。

第二句話是：

曾經有過兩起施工承包商引起的嚴重傷亡事故，但對我們的業務沒什麼嚴重影響，也沒有人來索賠。

這兩起事故相距不遠，據住建部網站披露，第一起發生於2018年12月17日，位於四川省雅安市雨城區蘭台府項目發生重傷害事故，死亡2人。

蘭台府項目建設單位為雅安領悦房地產開發有限公司，成立於2017年3月22日，是領地集團二級子公司。

時隔月餘，2019年1月6日，四川省樂山市市中區蘭台府二期項目發生高處墜落事故，死亡1人。該項目由樂山領悦房地產開發有限公司建設，領地集團間接持有該公司60%的股份。

蘿蔔快了不洗泥，連續發生嚴重安全事故之外，領地的各項違規操作也時有曝光。

在大本營成都，領地旗下全資子公司成都漢景實業有限公司曾於2018年8月因擅自佔用城市道路打圍施工，被成都市城管委行政處罰。

同月，宜昌“領地天嶼”項目因在銷售過程中，修改合同格式條款，免除自身法定義務，加重購房人責任被宜昌市政府作出責令立即整改、對企業違規行為予以信用扣分的處理決定。

此外，諸如成都“領地海納時代”項目銷售過程中涉嫌偷税漏税及違規收取“茶水費”等行為也受到監管部門的處罰。

建築施工與項目銷售是領地“違規”高發的兩大領域，原因就在於領地的開發實力尚不足以支撐其龐大的項目運轉。

於是，尋求頭部房企的合作開發自然擺上領地的議程之中。為了“高週轉”，領地甚至在資金鍊極為緊張的情況下借錢給金科，只為邀約對方參與項目的合作開發。

最近三年期，唯有2018年有一筆來自聯營公司股東的利息收入，雖然在招股書中領地並沒有披露該股東名稱，但穿透聯營公司股權後可以發現該股東為金科地產。

這是一個位於成都雙流機場附近的住宅項目，案名成都博翠粼湖，

天眼查顯示，該項目的開發公司成都金凱盛瑞房地產開發有限公司由成都金科持股50.26%，領地集團間接持股49%。

雖然領地只是小股東，但為了確保項目開發，領地曾向另一股東金科貸款，僅2018年利息收入就達1357萬元，而2018年末領地的現金也不過才8億元而已。