拿新疆的耕地，換深圳的耕地，如何？_風聞

這可能是中國自改革開放以來最大的一次土地變革，它會對整個中國產生激烈且持久的衝擊，但是很奇怪的是，在整個互聯網上討論甚少，外媒討論幾乎沒看見。

關於這次土地改革的情況，請看本公眾號第二條。我們直接分析這次土地改革的情況。

首先先説這個稿子的來源，稿子是經濟觀察報發的，新浪財經，鳳凰網等主流媒體全部做了一個轉載，稿子是黃奇帆在第16期浦山講壇的演講，鑑於黃的身份，本身屬於體制內的人，我有理由認為這次演講是原因的。

黃奇帆的演講涉及到以下幾個項目：

用地審批權下放

建立健全城鄉統一的用地市場

耕地指標跨區域交易機制

重慶地票改革試點

制度改革的突破，修訂《土地管理法》

黃需要解決的問題是什麼呢？來看看中國的用地矛盾：

第一，中國耕地紅線不可破。

第二，大城市，尤其是沿海地區大城市的土地就是不夠用，長三角珠三角缺地缺瘋了。

第三，農民收入還是太低。

第四，農村出現拋荒情況。

第五，中西部發展不均衡，沿海城市很有錢，中部和西部沒錢。

怎麼解決這些問題？怎麼解決在耕地紅線保持不變的情況下，城市獲得足夠的土地，農民的收入得到攀升，農村不至於出現拋荒，進行大規模生產，以及縮小中西部經濟差距？

先説一個制度：重慶地區的“地票”制度。實際上這一套制度早在2007就在重慶被髮明出來了，已經搞了13年了。

首先，經過 2/3 以上的村民同意，向有關部門申請將規劃範圍內的農村集體建 設用地復墾為耕地，諸如農村宅基地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和公益事業用地等農村集體建 設用地均屬於可復墾範圍，批准之後進行土地整理與復墾

然後，由土地行政主管部門根據相關規定，對復墾整理的耕地進行評估與驗收，扣除農民安置用地與留用的集體事業用地指標後，將其餘復墾土地面積確定為待流轉的農村建設用地指標，並對原土地使用權人發給相應面積的“地票”。

第三，經過 2/3 以上的村民同意，他們把該指標拿到重慶農村土地交易所交易， 其讓渡人獲得交易價款，受讓人獲得在城市用地的指標。

第四，扣除復耕成本後，85%收益歸農民，15%歸集體。

這樣的話，開發商獲得更多的建設用地，農民獲得最大受益，集體獲得受益和新的耕地，同時還保證了耕地紅線牢不可破，由於可以源源不斷的獲得土地，使得重慶市的土地供應量一直較為充足，相對於其他城市來説，作為直轄市的重慶，其房價一直較低。

然後農民拿着地票的錢，去購買城市的房子，而城市由於獲得足夠的土地，房價不會太貴。

地票的本質就是：在保證耕地紅線的前提下，實現耕地的優化配置。

但是重慶地票制度只是在重慶試點，目前並沒有在全國推廣開來，且不能“跨區域”，也就是説重慶的地票就只能在重慶用，能不能在全國進行推廣呢？

地票制度的創新

這段時間自媒體一直在説越南的制度創新之類的，在我看來，越南所謂的制度創新，不過是在對西方制度的跟隨，並沒有形成真正的，越南本土化的制度創新，而地票制度實際上是建立在中國耕地紅線這個具有中國特色的制度下的創新，它的意義遠大於越南。

地票制度並不簡單的是土地的優化配置，也是對農村土地權利流轉的模式探索，這種探索既要保持不損害農民的利益，又要實現土地的優化，還不超過現有的法律框架，為農民創造一條流轉土地權利的合法途徑，可以有效減少農村地區目前大量存在的、私下進行的土地非法交易。

其次是由於徵地引發的矛盾在中國一直是個大問題，其實最關鍵的還是土地價格的機制問題，農村徵地補償價格主要依據被徵收土地近年平均產值來計算，但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的三十倍。這一計算方式產生的價格往往不被農民認同。

實際上在城市擴建過程中，大量徵收農民土地的補償，是以“還建房”的形式進行的，是依託於房價的基礎上，但是這個房子又不能公開交易。

同樣的徵地，有的徵的笑嘻嘻，成了拆二代，有的徵的眼淚流。徵地的收益沒有進行平均化，貧富差距較大。

同時，“地票”交易的結果使得社會資本進入農業，在城市現代工業與現代商貿用地得到滿足的同時，農村則可以利用更多的土地發展規模化、農場化、現代化農業。

隨着土地、資本等要素的集聚與集中，農村勞動力向城市轉移的步伐也將加快，從而將進一步推進工業化和城鎮化。

在給予農民的利益的前提下，我是贊同地票制度的。

但是地票制度也有很多問題，在現在的土地衞星遙感測繪技術充分運用的前提下，在國土監察部門的督察下，面積上擴張農村建設用地的範圍其實比較難，從表面上，漏子不多，但是實際上覆耕的土地是不是用於生產建設，這是另外一回事。

有些土地，表面上是耕地，，一是在農村建設用地復墾中沒有嚴格按照耕地要求進行土地整理，資金不到位，偷工減料，缺乏農田水利基礎設施的配套。

二是某些農村建設用地本身不適合作為農用地復墾，表面上可以進行綠化，從而可以騙過衞星遙感測繪，但沒有真正實現農業用途。

三是即使按照規劃與設計要求進行土地復墾和整理，但是，這些復墾的建設用地要達到較高質量耕地的肥力，尚需要地力的培育和養護。

因此，如果佔用優質耕地，是不是要進行佔一補二，甚至佔一補三，這個還需要考量。

另外，復耕的土地如何進行使用，是進行村內分配，還是連接成較大的宗地，對外進行招標租賃，搞股份制經營，引入社會化資本運作。

黃奇帆在提到“耕地指標跨區域交易機制”，我個人覺得，這個提議是步子邁的最大的。

因為長三角，珠三角，缺地缺的發瘋，他們肯定願意去購買東三省，新疆，河南之類的土地指標，哪怕貴一點都無所謂。

所以一旦形成跨區域的地票交易，你就會看到沿海地區瘋狂的買地票，可是沿海地區的農民怎麼辦？

沿海地區的農民，如果實行和新疆，東三省之類的地方統一的地票制度，肯定是不合理的，如何進行一定程度的補償，或者如何對於地票進行分區定價，這都是問題。

不過進行跨區域的耕地指標交易，肯定是對較窮的地方有好處的，新疆，東三省之類的地方，肯定會因此獲得更多的收益，中國一直是經濟發展不平衡的國家，在多年進行財政支付轉移下，這些地方遲遲也沒有被拉動起來，如果開通耕地跨區域交易，無疑是讓這些區域獲得了不少的發展資金，有利於區域經濟的平衡。

那麼在這個大背景的推動下，如果成功進行了跨區域的耕地交易，勢必推動一大批農民從農村流動到城市，這樣完全解決了過去一直遲遲得不到推動的農村土地規模化運營的問題。

這個制度如果實行下去，對於中國的户籍制度是一個極大的衝擊，基本上等於取消了户籍制度。

黃奇帆説這是“幾十萬億的市場”，在我看來，還真不過分。

但是一切一切的前提都是以保護農民利益為先，在農民利益得到保障的前提下，我支持這個制度。

這個制度已經實行了13年了，不知道有沒有重慶的小夥伴來談一談，馬上就要開兩會了，想必黃在這個時候提地票制度，是另有深意？

來源 | 李建秋的世界   

原文鏈接：https://mp.weixin.qq.com/s/KxBGciwyJ9Jy4EsqCeU84g