碧桂園服務發債近40億港元，大規模併購在即？_風聞

文 / 地產頻道

出品 / 節點財經

近日，港股物管板塊的明星股碧桂園服務（06098.HK）又有新動作。

4月27日，碧桂園服務宣佈計劃向機構投資者發行優先無抵押有擔保可換股債券，債券將獲轉換成9765.625萬股，佔公司現有已發行股本約3.59%，募集資金約38.75億港元。

在賬面資金充裕的情況下（截至2019年末，碧桂園服務賬面現金及現金等價物69.14億元），卻要進行大額融資，對此，碧桂園服務表示，擬將所得款項淨額用於未來潛在的併購、戰略投資、營運資金及公司一般用途。

不過，碧桂園此舉和其他採取類似於配股融資的港股企業一樣，並沒有得到資本市場的正向反饋。4月28日，碧桂園服務股價盤中下挫，一度下跌近4%。

事實上，自2018年6月上市以來，碧桂園就開始馬不停蹄地擴張，在今年3月碧桂園服務2019年業績會上，該公司執行董事兼總經理李長江難掩追逐規模的雄心，“目前物業行業分散、集中度非常低，而最近疫情期間市場的反應，讓公司感覺收併購的機會似乎比往年來得更早一些、更多一些。”

/ 01 /

物管大時代來臨

碧桂園服務動作連連

就在剛剛過去的4月13日，碧桂園服務旗下全資子公司碧桂園現代生活耗資8411.3萬元與博意建築設計院就出售文津國際訂立股權轉讓協議及債權轉讓協議。

公開資料顯示，文津國際目前業務範疇涵蓋財產保險、人身保險及再保險經紀業務，碧桂園服務此舉意在助力公司加速發展社區保險銷售業務、完善其社區增值業務及提升公司未來盈利能力。

值得注意的是，這是一次關聯交易。博意建築設計院是一家有楊國強女兒楊惠妍（碧桂園服務主要股東，目前持股比例53.45%）的姑姑楊美容女士間接持有的佔多數控制權的公司，於2018年、2019年度分別虧損336.79萬元和287.75萬元，截至2019年末淨資產為4264.82萬元。也就是説，碧桂園服務該項收購溢價率達97.23%。

如此高溢價接手一個持續虧損，且和本身業務不相匹配的關聯公司，碧桂園服務背後是否還有其他考慮？碧桂園服務向節點財經回覆稱，交易信息屬於商業機密，需要在合適的時機才能對外披露。

往前追溯，2019年8月，碧桂園服務以3.75億元收購港聯不動產全部權益，使其業務範圍進一步向商業物業領域延伸；2019年7月，以1.9億元的掛牌價競得嘉凱城物業100％股權；2019年3月，以9000萬元獲得北京盛世物業服務有限公司30%股權，加上此前先於2018年11月收購得來的70%股權，碧桂園服務已擁有北京盛世物業服務有限公司100%股權。

上述收購，共計為碧桂園服務增加了4000萬平米的合同管理面積。

2018年11月，碧桂園服務則以約6.83億元收購多個物業管理公司股權，包括上述北京盛世物業服務有限公司70%股權，成都佳祥物業管理100%股權、成都清華逸家物業管理100%股權、南昌市潔佳物業100%股權、上海睿靖實業100%股權。

頻繁大手筆收購，恰恰印證了碧桂園服務高管所説，“現在是物管的大時代，也正是頭部企業長空衝擊的好時刻。”

伴隨着房地產進入下半場，存量資產紅利開啓，對於資金實力雄厚的大型物管企業而言，越早進入規模化快速增長階段，越能在行業競爭中搶得先機。作為業界龍頭，碧桂園服務自當乘勢而上。

但需要警惕的是，跑馬圈地式的併購並非高枕無憂。與地產的暴利不同，物業公司利潤率相對較低、利潤增長空間有限，未來更多的利潤渠道拓展來自於公司的服務能力、創新能力，以及品牌效應；同時，持續併購還會讓公司在財務上揹負商譽壓力，暗藏吞噬淨利潤的風險。

/ 02 /

業績雖強勁增長

但毛利率下滑、商譽激增7億

受益於“宇宙第一房企”碧桂園的光環及強大的併購能力，2019年碧桂園服務合同管理面積、收費管理面積達6.85億平方米、2.76億平方米，分別同比增長35.6%和52.1%；實現營業收入96.45億元，同比上年增長106.3%；實現淨利潤17.18億元，同比上年增長83.9%。

其中，物業管理服務收入58.17億元，同比增速68.8%；包括家政服務、拎包入住服務、社區傳媒服務、增值創新服務、房地產經紀服務、園區空間服務在內的社區增值服務收入8.65億元，同比增速107.4%。

整體毛利由上年末17.61億元增加約12.91億元至30.52億元，漲幅約73.3%。

縱向來看，這是碧桂園服務自2015年以來最強勁的增勢；橫向比較，這一成績在業內傲視羣雄。

圖源： 嘉和家業物業服務研究院

令人意外的是，如此強勁的增速之下，碧桂園服務的整體毛利率並沒有提高，反而由截至2018年12月31日止年度的約37.7%下降6.1個百分點至約31.6%。受毛利率影響，淨利率則由23.5%下降5.68個百分點至17.82%。

數據來源：碧桂園服務財報

碧桂園在年報中解釋稱，總體毛利率下降主要是受新項目及“三供一業”（中央企業的物業管理服務和供熱業務）業務毛利率低於集團平均毛利率所致。

另一方面，隨着併購規模擴大，碧桂園服務商譽激增。截至2019年末，碧桂園服務賬上商譽淨值為12.2億元，佔集團總資產的10%。其中包括2019年併購增加的7.12億元，2018年併購增加的5.05億元。而在2017年末，這一指標僅為257萬元，兩年增長476倍，足見併購之猛。

對商譽而言，按照現行的會計處理準則，需要在每年年末對其進行減值測試。減值測試結果表明發生減值的，需計提減值準備，確認減值損失並計入當期損益，減值損失一旦確認即不得轉回。這意味着，商譽會影響公司的淨利潤。

資產負債方面，碧桂園服務2019年總資產為122.69億元，總負債為65.90億元，資產負債率53.71%，流動負債所佔比例較大為64.27億元。

流動資產中，貿易及其他應收款項漲幅明顯，較2018年同期7.88億元上漲154.31%至20.04億元，來自第三方的貿易應收款項金額為16.32億元，佔集團資產總額的13%。

數據來源：碧桂園服務財報

基於應收款項的預期信貸虧損風險，碧桂園服務對2019 年12月31日的貿易應收款項作出5786.8萬元的虧損撥備。

/ 03 /

跑馬圈地

物管江湖誰主沉浮？

自房地產開發由“黃金時代”進入“白銀時代”，浩浩蕩蕩了幾十年的增量市場已逼近邊緣，物業管理逐漸成為地產商角力的又一主要戰場，頭部企業紛紛向規模化進發。

根據嘉和家業監測的數據來看，2019年百強物企的管理規模的集中度超35%，而同期百強房企規模的集中度已經高達73%。顯然，在物管行業，收併購行為仍大有可為。

目前除了碧桂園物業，各大房企都以逐鹿江湖的姿態在物管圈闖蕩。

3月10日，有媒體消息爆出，萬科物業已入股天驕物業，持股51%成為其控股股東。據悉，天驕物業接管物業類型涵蓋產業園區、物流園區、商業綜合體、購物中心、商務寫字樓、公共設施、高檔公寓、住宅、別墅等。

去年底，通過和戴德梁行簽約成立合資公司，萬科物業進一步拓展商業物業服務和設施管理領域，表示新公司將集中各方優勢，聚焦商業物業及資產管理、綜合設施管理等。公開資料顯示，萬物戴德梁行在大中華區的商業物管和設施管理的項目覆蓋80多個城市，管理物業項目超1000個，萬科此舉不難看出其在物業行業加速擴張的野心。

同樣，雅居樂旗下的雅生活近年來在併購上也很積極。最新消息，自今年2月以來，雅生活已經新增投資4家企業，分別為貴港市盛和物業服務有限公司、天津卓森商業管理有限公司、南通雅籌物業服務有限公司、成都市雅高物業服務有限公司。

2019年，雅生活則相繼完成了多個重量級收併購，包括青島華仁物業、哈爾濱景陽物業、廣州粵華物業和蘭州城關物業、中民物業及新中民物業，實現了在管面積的大跨步增加。

除此之外，更多新上市的物管公司正在通過資本市場積蓄力量，意欲搶佔物業管理這塊新高地。

據藍鯨房產統計，在2019年上市的9家物管企業中，8家都在關於募集資金的用途上，不約而同地選擇了戰略擴張。如時代鄰里將65%自今年用於未來戰略投資和收併購，藍光嘉寶服務將77%用於物業服務管理業務的擴展以擴大業務規模，鑫苑服務將所得款項淨額約60%，將用於擴展物業管理服務、尋求戰略收購及投資機會。

可見，未來的物管行業定是百舸爭流，大浪淘沙。隨着市場從藍海變為紅海，弱肉強食這一規律將更甚從前，究竟誰能笑到最後，拭目以待。

免責聲明：文章內容僅供參考，不構成投資建議。