豪賭“最後的學區房”_風聞

來源：中新經緯

北京西城區入學新政實施已有半月，攪動一池春水。有心急的購房家長半小時內定下上千萬的學區房，有房主趕在最後一波瘋狂前匆忙下車。前面幾個月幾乎顆粒無收的中介，在“迎來送往”中迎來了遲到的春風。

買家：看完房不到半小時就開始轉定金

4月30日，西城區公佈了2020年義務教育階段入學工作的實施意見。其中提出，自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。這一政策也被坊間稱為“430新政”。按照這一政策，如果趕在今年7月31日前取得產權落完户口還能鎖定名校。

“我們得爭取在7月31日之前把户口落進來，如果算上整個貸款流程的話，時間窗口實際上只有一個多月了。”430新政出台後，李佳下定決心買下西城區金融街片區的一套學區房。

資料圖。中新經緯攝

金融街片區和德勝片區都屬於西城區搶手區域，被家長戲稱為“站在學區房鄙視鏈頂端”，片區內有實驗二小、宏廟小學等知名牛小。

李佳的孩子今年3歲，原計劃走單位福利政策保障上小學的他去年下半年瞭解到，政策保障入學的名額十分有限，還是買學區房“來的靠譜”。原本計劃慢慢看房慢慢挑的他先是被疫情打亂了節奏，等到疫情緩解下來，西城區出台的一紙學區房新政徹底打亂了他的原計劃。

在五一期間，李佳約上中介，在看了五六套房後就迅速給其中一套的賣家交了定金。這套對口西城區牛小實驗二小的房子面積僅60平米出頭，單價高達18萬，總價近1200萬元。

“從來沒想過，一個一千多萬的決定可以來得如此之快，可能差不多半小時就開始打開手機app給之前的業主轉賬了，快得我都感覺太草率了。”李佳和愛人都屬於工薪階層，用他的話來説，“平常在菜市場買個菜都得砍半天價”。

1000多萬的房子長什麼樣呢？據李佳描述，小區裏毫無綠化可言，樓道里堆滿了落灰的自行車，廚房和衞生間一看就是上個世紀80年代的裝修，至於客廳和餐廳都是不存在的，一間稍大的卧室分擔了部分客廳和餐廳的功能。去看房的時候，之前的業主一家四口人白天都擠在卧室裏活動。

受訪者供圖。

而他們此前的房子是結婚時買的，剛精裝修完住了不到兩年，“之前用的都是最好的材料，裝了新風系統，廚房裏裝了洗碗機、垃圾粉碎機，衞生間裏用智能馬桶蓋，平常掃地都是用掃地機器人，可以説生活質量還是比較高的。”

為了孩子的教育，犧牲掉現在的生活質量，到底值得嗎？李佳毫不猶豫地回答：“一切為了孩子，當然值得，做了父母你就知道了，你肯定會在自己能力範圍內把最好的給他。”

至於以後會不會跌，李佳説現在來不及考慮這麼多。“這個就是一場豪賭，賭贏了賺點錢，賭輸了大不了虧點。但是，至少孩子上學有保障了不是嗎？”

中介：一月賣出兩套學區房，半月抵半年

和李佳抱有同樣想法的家長不在少數。房產研究機構貝殼研究院數據顯示，5月前13天，北京二手房日均成交量相比4月日均增加42.4%，相比去年5月日均增加86%。

在金融街片區某大型房地產中介工作了近四年的陳曦(化名)告訴中新經緯記者，近兩週僅金融街片區近期成交就超過80套，而以往在學區房買賣火爆的三四月，一個月也就是30-40套的成交量。

“430新政出來以後，我們整個五一期間都沒休息，從早到晚都在帶客户看房，有時一天成交就有十幾套。”據陳曦回憶，以往三四月份才是學區房成交的小高峯。今年受疫情影響，開學時間推遲，再加上430新政一出，五一就變得異常火爆了。

據他觀察，大約有一半的買家選擇了全款購房。“全款的話整個流程20多個工作日能走完，如果貸款的話需要一個半月以上，而且現在交易量大，有些環節就會拖上幾天。”

五一假期裏，陳曦“收穫頗豐”。“剛幫業主賣了兩套學區房，一套宏廟小學的，一套實驗二小的。之前有時候半年也就賣兩套。”他所説的宏廟小學有宇宙第一小學之稱，再加上有直升實驗中學和北京八中的優勢，一直以來備受西城區家長追捧。

豐匯園小區和宏匯園小區是距離宏廟小學較近的學區房。中新經緯記者在鏈家APP上看到，兩居室的單價基本上在18萬元以上，三居室單價稍便宜，而一居室的房源則較少。

“一居室的房源是最搶手的，單價基本上在24萬左右，價格太高就不在外網展示了，而且基本上一上來就被賣掉了，秒光！”陳曦發來的一張內網房源截圖顯示，宏匯園一套42.3平的一居室單價超過24萬，總價在1020萬元。

據陳曦介紹，一般買一居室的家長都只為佔個學位，不會入住而是選擇出租給租客。“你算算啊，這一居室一個月租到1萬是沒問題，過幾年孩子上學了又能賣出去，還能漲點，是不是一筆劃算的生意？”

賣家：有人趁機下車，有人準備觀望

對於陳曦的觀點，王璞是“部分贊同”的。“以前買肯定是划算的，新政以後很難説。”

早在2016年王璞就在金融街片區購置了一套兩居室的學區房，當時的單價剛過13萬，總價約為700萬元，而如今這裏已經漲到了18萬多一平。

今年春節過後，王璞的租客租約到期，王璞便沒有再租出去。“我之前看其他區都陸續出台了多校劃片的政策，心想着西城區也快了，又加上手頭需要用錢，就想着先把房子掛出去慢慢賣。”

430新政後，王璞的心理價位甚至還降低了些。“現在就準備趕緊賣出去，錢到手裏就踏實了。”

陳曦也向中新經緯記者透露，除了部分特別搶手的一居室外，附近的學區房價格基本和前期持平，而且由於部分業主都抱有早點出手的心理，談價空間甚至比之前還大了一些。

據王璞計算，刨掉其他七七八八的費用，按18萬的價格出手，這套房子給她帶來的盈利大約在200萬。“這個收益率完全秒殺市面上大部分理財產品了，更別説我家娃還在這上了學。”

而對於另一些買了西城區稍次學區房家長來説，他們期待着多校劃片政策帶來的“削峯填谷”效應。據瞭解，此前東城區實施多校劃片以後，一線學區房價格略有回調，而二線學區房則有所上漲。

購買了實驗二小受水河分校學區房的朱青便準備在7月31日後再看看機會。“當時買這個房子就是衝着有一天能出台多校劃片政策買的，多校劃片以後，我們這也有可能上本部，價格多少都會漲一點吧！”

據瞭解，當時朱青購買時的單價為14萬元一平，相比實驗二小本部對應的學區房便宜約4萬元左右。

和李佳一樣，朱青也認為買學區房就是一場“豪賭”。“除了賭政策賭市場以外，其實更多賭的是，學區房能培養出一個所謂的牛娃來。但如果你真的指望買一套學區房就能萬事大吉，那麼，從一開始你就輸了。”