活久見！最多或集資1.4萬億，次貸危機差點破產的房地美、房利美要重新上市？_風聞

來源：證券時報  2020-5-21

美國聯邦住房金融管理局（FHFA ）週三發佈通知，對美國貸款公司房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)私有化轉型計劃，進行修改意見徵求。根據e公司記者查閲，該項修改議案是在2018年相關議案的基礎上做調整，進一步調高了資本充足率，對多項最低資本金內容進行調高。

FHFA的局長馬克·卡拉布里亞（Mark Calabria）表示：“更大的資本金意味着更強有力的抗風險能力，如今新冠疫情使得房地產市場風險突出，這時必須有充足的資本率，才能在危機來臨時有效幫助房地產市場健康運行。”

以目前的資本充足要求來看，“二美”若是進行IPO，上市集資將為1000億-2000億美元，這將超過阿里2014年向美國證監會（SEC）提交的243億美元的IPO計劃，成為美國曆來最大新股。

房地美與房利美有望成為美國曆來最大新股

美國聯邦住房金融管理局（FHFA ）週三公佈，關於對房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)私有化轉型計劃的修改議案。根據e公司記者查閲，該項修改議案是在2018年相關議案的基礎上做調整，主要調高了多項資本金內容。

具體來看，新議案進一步調高了多項資本金，並要求增加緩衝資本進容量。其中，風險基礎資本為1350億美元，一級資本充足則為2000億美元；槓桿資本為1520億美元，一級資本充足2430億美元。該項措施為徵集議案，意見徵集時間為60天。

FHFA的局長馬克·卡拉布里亞（Mark Calabria）表示：”更多的資本金意味着更強有力的抗風險能力，如今新冠疫情使得房地產市場風險突出，這時必須有充足的資本率，才能在危機來臨時有效幫助房地產市場健康運用行。“

對於房地美和房利美的私有化方案，FHFA的局長馬克·卡拉布里亞（Mark Calabria)曾表示，“二美”進行IPO籌集也不是沒有可能。

以目前的資本充足要求來看，“二美”上市集資或將為1000億-2000億美元（約為1.4萬億人民幣），這將超過阿里2014年向美國證監會（SEC）提交的243億美元的IPO計劃，成為美國曆來最大新股。

值得注意的是，目前房利美和房地美現時為超過一半美國的住宅按揭提供擔保。但受新冠肺炎疫情影響，樓市狀況轉差，截至4月底，7%按揭已申請延遲供款。

全美地產經紀商協會（NAR）近日發佈的數據顯示，美國3月份購房合同簽訂量創下了2010年以來最大跌幅。NAR首席經濟學家Lawrence Yun認為，隨着經濟緩慢復甦，購買將反彈。不過，他預計全年房屋銷售將下降14%。

“兩房”私有化呼聲已久

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）被稱為美國在金融危機後遺留下的“最後歷史問題”。

房利美（Fannie Mae）曾作為一個政府機構，成立於1938年。當時適逢大蕭條，百業凋敝，全美至少20%的老百姓無力償付房貸，因此美國國會創立了房利美，旨在為地方銀行提供聯邦資金，以擴大住房貸款業務。

房地美（Freddie Mac）成立於1970年，其業務與房利美相差無幾，它的存在主要是為打破房利美一家獨大的局面。

幾十年來，兩家公司為住房市場提供流動性、穩定性和購買力。它們的業務模式是這樣的：一方面，它們購買銀行等原始貸款機構的抵押貸款，承諾在借款人違約之時向銀行支付本金和利息，通過這種方式為原始貸款機構提供抵押貸款資金流，從而鼓勵銀行的抵押貸款業務。

另一方面，房利美和房地美把購進的抵押貸款打包成按揭抵押證券（Mortgage Backed Securities），向國內外投資者出售，以較低利率籌集資金，從而賺取利差。簡單來説，兩家公司通過這種傳導機制，把資金在銀行、投資者、普通購房者之間流轉。

但是，這種模式同樣也是2008年美國次貸危機的根源之一。2007年4月，根據時任美聯儲主席本·伯南克測算，兩家公司集聚的債務和未償付的抵押擔保債券（MBS）共計5.2萬億美元，而當時美國政府的公共債務不過4.9萬億美元。**2008年，它們所持有或擔保的住房抵押貸款總額約為5.3萬億美元，幾乎佔了美國住房抵押貸款總額的一半。**受當時美國房地產市場泡沫破裂衝擊，房利美和房地美已經陷入全面危機。

“兩房”的股票曾在2007年時維持高於60美元每股的高價，但隨着次貸危機的爆發，兩房股票開始了一路暴跌，最終於2008年9月雙雙跌破1美元。2008年9月6日，聯邦住房金融局（FHFA）宣佈即日起接管房利美和房地美。接管計劃包括：財政部為兩家公司共注資1900億美元，並保證使“二美”的淨資產為正數；注資後，政府可以得到一種新的高級優先股，年分紅為10%；同時，財政部獲得購買兩家公司80%普通股的權證。

2010年6月16日，美國聯邦住房金融局（FHFA）發表聲明，要求“二美”從紐約證交所和其他全國性證交所退市。“二美”的經營境況得以好轉後，美財政部在2012年修改了救助計劃，要求房利美和房地美自2012年起必須向財政部上交全部的利潤，而不再是之前“優先股分紅”。

但是，這一修改引起了投資者不滿。在2015年5月，房利美和房地美的三大股東就向地區法院提起了訴訟，狀告聯邦住房金融局（FHFA）和財政部拿走兩家公司的所有利潤。在去年的9月，新奧爾良的聯邦法官判定原告勝訴，之前支持政府徵收倆家公司利潤的判決被推翻。

在“兩房”脱離政府託管的呼聲下，美財政部公佈了關於房利美、房地美私有化的方案，FHFA先後公佈“兩房”改組議案。