豪擲超50億！重慶、廣州、成都密集出手，奧園吃得消嗎？_風聞

文丨西部菌

成都土拍市場，再次恢復了往日的熱鬧。

20日，天府新區萬安片區111畝宅地走上拍賣席，中南、保利、中海等十多家品牌房企報名，最終由奧園以樓面均價14779.5元每平拿下，創下天府新區新高，耗資21.9億元，溢價率56.35%。

克而瑞數據顯示，5月11日-17日一週，重點城市的平均溢價率上漲到26%，而56.35%直接翻了一番。

高溢價，源於地塊本身的增值空間，當然它更是奧園擴張決心的體現。其實不僅是成都，近期在廣州、重慶等地，奧園頻繁出手拿地，極具存在感。

作為去年躋身千億銷售房企陣營的新貴，奧園開年來動作頻頻，展現出了強大的野心。但相應的經營風險，同樣在逐漸加大。

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根據克而瑞數據，今年前4月，奧園拿地共耗資91.5億元，排名第31位，而去年的銷售額排名為29位，總體比較匹配。不過一個月以來，其拿地進度明顯加快。

比如5月18日，奧園以22億元總價拿下白雲江高地塊；再往前的4月30日，奧園以10.1億元在重慶九龍坡拿地。一個月以內，豪擲超50億元。

來源：網絡

這次拿到的地塊，位置配套都不錯，周邊已經有萬科、保利的項目，附近新房均價已經超過2萬元。所在的天府新區，也是成都發展的熱點區域。

在房產市場逐漸恢復之後，在成都以創紀錄、高溢價的方式拿地，並不是偶然，事實上珠三角起家的粵系奧園，這兩年對川渝地區可謂偏愛有加。

去年6月，奧園斥資10億元在雙流區拿地，從26家房企的爭奪中殺出。這次拿地的溢價率高達121%，14820元每平的樓面地價，刷新了怡心湖板塊的記錄。

要知道2017年，奧園才在成都設立分公司。不過在“佈局西南、深耕四川”的思路下，奧園陸續在成都出手。而川渝地區業務比重的上升，對奧園的區域佈局也有較大影響。

根據奧園的年報，2018年，華南區域、華東區域、中西部核心區、環渤海的銷售額，分別為49%、22%、20%、5%；2019年則變成36%、23%、26%、11%。

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重慶、成都代表的中西部核心區，銷售額佔比，一年就從20%提高到26%。整個四川的銷售額也破了百億元。聯繫到日前的拿地操作，加碼西南的意圖已經相當明顯。

站在成渝雙圈、西部開發的背景下，這樣的區域調整很容易理解。重慶、成都，本身的經濟面就不錯，人口也持續流入，隨着雙圈建設，未來還有更多的利好釋放。

對任何房企來説，投資重心跟着國家戰略走，才有更多做大做強的機會。

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奧園出手闊綽，拿地節奏的加快，一方面體現的是區域價值，另一方面，也反映出這家千億房企新貴的擴張決心。

因此，在去年分拆物業公司奧園健康上市之後，開年來的奧園，除了頻繁拿地，在資本市場同樣是異常活躍。

4月7日，奧園集團發佈公告，以11.6億元收購京漢股份29.99%的股權；4月22日，上市不久的奧園健康，斥資2.48億元收購樂生活智慧社區服務集團80%股權；5月17日，奧園健康再次以3700萬元收購寧波宏建物業65%股權。

奧園的快速規模化進程中，收併購向來是重要手段。比如這次收購京漢股份股權，奧園方面就直言，“豐富中國奧園的土地儲備，增加一二線城市佔比”。

而且，和很多房企不同的是，在收併購之外，奧園的拿地路徑中，舊城鎮、舊村莊、舊廠房的三舊改造佔比很大。

根據年報，2019年奧園擁有超過30個城市更新項目，規劃可售面積約845萬平方米，而可售貨值達到2260億。當然，89%的都在粵港澳大灣區。

拿地加速，在收併購、舊改上發力，在區域佈局上優化調整，憑藉着種種操作和高週轉的策略，近幾年的奧園走上增長快車道，成為最大的黑馬之一。

來源：奧園年報

它的擴張速度有多快呢？

年報顯示，2019年奧園的銷售額為1180.6億元，首破千億大關。而2016年，它的銷售額還只有256.02億元，2017年和2018年則分別為455.9億元、912.8億元。

4年時間，奧園的銷售額足足翻了4倍，複合增長率達到66%，高於行業水平，一路狂奔躋身千億陣營。而且2019年奧園的營業額、毛利潤、淨利潤增長，都超過了50%。

千億銷售額是房企的重要分水嶺。是趁勢擴張，還是守住優勢，穩健發展，房企之間會有明顯的分化。

而從近期的操作看，站上千億台階、邁進TOP30強的奧園，擴張的野心顯然沒有止步。

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在成都高價拿地，重倉川渝代表的中西部核心區，或者是將戰線向一二線城市收縮，從區域的角度講，奧園是相當明智的。

但在房地產市場增長空間大大縮小的前提下，在對的地方拿地，只是基本前提，它並不一定能夠給房企足夠的增長動力。

就銷售額的增長來看，從2018年的912.8億元，到2019年的1180.6億元，29%的增幅，相對於前兩年，已經可以説是近乎斷崖式下跌了。

而且，在高週轉、快速規模化的過程中，奧園的擴張後遺症逐漸凸顯，至少體現在三方面：

第一，債務壓力。根據年報，2016年到2019年，奧園的負債總額分別為517.87億元、986.8億元、1581.24億元、2528.84億元。

可以看到，僅僅是去年一年，奧園就新增了千億左右的債務，同比增長60%。另一方面，1年內到期的借款，從2018年的237億元，增長到419億元，償債壓力陡增。

來源：奧園年報

第二，運營成本一路飆升。2018年，奧園的銷售及分銷開支總額約為14.32億元，較上年增長54.6%；行政開支總額約為17.36億元，較2017年上升117.1%，引發外界關注。

2019年，兩項開支繼續躥升。其中，銷售及分銷開支上升49.3%，行政開支上升40.2%。運營成本提高，疊加銷售增長空間減小，無疑會進一步放大債務壓力。

第三，品控把關問題。去年8月，奧園惠州某項目涉嫌虛假宣傳，住宅變為商用公寓，遭遇500多位業主維權；成都成華奧園廣場，同樣曾因虛假宣傳遭遇類似維權風波。

質量把控不到位，對高速擴張中的房企而言，幾乎可以説是通病了。在躋身千億陣營後，正在密集出手的奧園，又能否作出改變，守住質量關口？

不管怎麼説，形勢變了。在之前的業績發佈會上，奧園創始人郭梓文表示，“2020年中國奧園的銷售目標是在2019年的基礎上增長12%”。

對比前兩年的增長，12%可以説是一個穩健的有些保守的目標了。但它也清楚地説明，奧園感受到了實實在在的生存壓力。