光環之下，實地集團闖關IPO的四個難點_風聞

©️資本偵探原創

作者 | 王舷歌

充滿了造福神話的地產行業今年不好過。

萬科交出收入及利潤增速均低於市場預期的年報、恒大2019年毛利潤同比下降21.3%、疫情也導致了2020年一季度地產銷售、新開工、竣工面積同比均大幅下滑。

數據顯示，今年1-3月份，我國商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，銷售額20365億元，下降24.7%。在這其中，住宅銷售面積下降25.9%，辦公樓銷售面積下降36.2%，商業營業用房銷售面積下降35.1%。

在“房住不炒”的政策基調下，依靠時代紅利實現擴張的好日子一去不返。而從去年開始，因為對房企的金融政策沒有太多放鬆，許多房企都面臨着資金面偏緊的情況，一些中小房企為了緩解壓力不得不尋求IPO融資。

據克而瑞統計，截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、金輝控股等10家，房企分拆旗下公司等待IPO的也有8家。在港交所排隊IPO的房企及房企分拆業務公司合計達18家。

如今這個排隊清單上又多了一個名字。

近日，實地地產發展有限公司（簡稱“實地地產”）向港交所遞交招股書。招股書顯示，實地地產2017年到2019年之間營業收入分別為38.7億、63.7億和83.2億元人民幣，近兩年收入同比增速分別為64.6%和30.6%。

從體量上看，相比於萬科、碧桂園、恒大、融創等千億營收規模，實地集團還不及萬碧恆房企三甲的零頭，但其聲量一直處於房企前列，明星光環強大。

實地集團想要構建智慧人居生態系統

精英光環加持

實地地產的創始人、實控人張量是富力地產聯席董事長兼總裁張力的獨子，被稱為“新京城四少”之一。

2003年，加拿大學成歸來的張量創立了恆量建設集團。恆量建設集團是其父產業富力的重要合作承建商。2006年，當時才25歲的張量創辦房地產開發公司實地集團。不過實地集團雖然是張量創辦，但早期法人卻是張小林，即張力的胞兄、張量的大伯。

實地在相當長的一段時間裏都保持着低調，直到2015年其控股子公司廣州豐實房地產開發有限公司不到半年時間內，豪擲17億元一口氣拿下在廣州蘿崗長嶺居板塊四宗宅地。

此後，實地進入發展快車道，從2015年14.6億元到2016年突破百億，2017年以201.1億元的銷售額躋身百強名單，排名第89位，2018年275億元，複合增長率186%，版圖擴大至全國25城。不過2019年實地集團銷售額大幅滑坡，僅有119.6億元，行業排名第153。

招股書顯示，截至2020年3月31日，實地地產項目遍及25個城市，共持有37個處於不同發展階段的項目。

實力地產董事長 張量

毫無疑問，張量是實地的絕對靈魂。

而張量不僅為實地集團的實際控制人，還直接或間接控制黑洞投資、桉樹空間、哈奇智能、37℃智能家居、織網通訊等互聯網企業。其中知名度最高的當屬黑洞投資和桉樹空間。

黑洞投資重點關注互聯網、新科技等行業，包括智能家居、社區配套、房地產金融等，具體投資項目包括了貨拉拉、小狗機器人、房司令等。

有意思的是，張量的妻子龍茜也出現在這份招股書裏。網上資料顯示，龍茜1993年出生於貴州，初中之後搬到深圳生活，曾就讀於美國哥倫比亞大學。

龍茜乃知名網紅白富美，其微博和小紅書賬號為“Peony鹿鹿”，目前系女裝淘寶店“Peonyhouse”主理人。而龍茜的父親龍向彬同樣從事房地產開發領域，名下在貴州、深圳等地擁有多家公司。

Peony本名龍茜

而張量之外，實地還有許多明星高管。

其中最著名的是“前百度太子”李明遠。

李明遠在2016年11月4日引咎辭職。百度內部郵件顯示，在參與百度某收購項目中，李明遠因與被收購公司負責人有私下鉅額經濟往來而被舉報，百度認定他違反了職業道德規章制度。隨後，李提出辭職。

2017年1月，李明遠悄悄赴任實地地產總裁，李明遠之前從未涉足房地產，他成為中國少有的互聯網領域出身的地產公司總裁。他還帶走了前百度IT技術委員會主席楊勇，楊勇有近20年互聯網從業經驗，任實地地產副總裁。

但不幸的是，李明遠任職期間，強調互聯網式的節點管控，實地地產中高層出走現象較多。據《財經》2018年11月的報道，實地地產已發文免去李明遠實地地產總裁職務。李明遠卸任後，實地地產副董事長馬立強接手了部分總裁職責，一切地產相關事宜均向他彙報。而馬立強之前是金輝集團總裁。

李明遠

在此之後，實地聚集了更多的地產英豪：

2019年3月，原泰禾集團CFO李斌入職實地集團並擔任CFO一職。

2019年11月，地產圈“打工皇帝”原碧桂園副總裁兼江蘇區域總裁劉森峯加盟實地並擔任總裁，招股書顯示，4月24日，劉森峯已被委任為執行董事兼首席執行官，負責實地地產的整體物業發展及日常管理。

2020年3月實地集團迎來中海系副總裁劉軍擔任副總裁。

實地，實力如何？

無論是張量、李明遠，還是李斌、劉森峯，這些精英自帶光環，為實地集團增色不少。避開光芒效應，實地集團的真實實力如何？

我們不妨一起仔細看看招股書的數據和背後透露的4個關鍵點。

關鍵點1: 收入增速放緩

事實上，作為中小型地產公司，受限於資金及項目儲備數量的限制，實地地產2019年收入的增速出現明顯放緩的趨勢。

公司在2019年收入同比增長30.6%，而對比收入規模超千億的國內前5大地產公司，這一增速僅略高於碧桂園、萬科及保利的收入增速，低於融創35.7%的收入增長。

收入組成方面，物業銷售收入是實地地產最主要的收入來源，報告期內佔比均超過90%且呈現逐年提升趨勢，到2019年達到98%。

公司總收入的持續增長主要是由物業銷售收入的持續提升來推動，而物業收入增速的快慢則是由當年實際結算面積以及平均結算單價所決定。

進入2019年，實地地產實際結算面積為82.5萬平米，同比增長僅為8.2%，增速遠低於2018年對2017年62.3%的同比增速。

儘管在2019年，來源於廣州、武漢、無錫等一線及發達二線城市結算樓盤比例的提升，在一定程度上推高了整體平均結算單價，但受限於結算項目數量增加有限，導致收入增速放緩。

關鍵點2:毛利率上升但淨利率下降，高企的債務成本侵蝕公司利潤

盈利能力上，公司2017、2018及2019年毛利潤分別為8.5億、16.03億以及25.7億元人民幣，毛利率分別為21.9%、25.2%以及30.9%，呈現持續上升趨勢。

公司毛利率的持續提升，主要是歸功於拿地成本以及施工成本持續下降導致。

但毛利率水平的持續提升並沒有最終體現在公司盈利上。

2019年，實地地產歸屬於母公司股東的淨利潤為7.3億元人民幣，同比下降11.6%，利潤率也從2018年的12.9%下降至2019年的8.7%。

公司在2019年毛利率提升的情況下，淨利率反而下降，這一方面體現公司在規模不斷擴大的過程中，公司經營效率有所下降，銷售費用、管理費用等日常經營費用增長較快。同時，和大多數房地產公司一樣，高企的債務成本也長期侵蝕公司的利潤。

關鍵點3: 短期償債風險較高

招股書顯示，實地地產2019年流動比率為1.21，短期償債風險較2018年有所提高；而儘管淨資產負債比率在過去三年呈現快速下降的趨勢，並在2019年下降到僅為2.25，但公司依賴負債進行發展的比例仍然較高。

淨資產負債率也稱為債務股權比率，反映公司在發展過程中，由債權人提供的資本與股東提供的資本比例的高低。淨資產負債比例越高，整體投資及收益風險越高，是一種高風險高回報的財務結構。

相比較2017年超過38倍的淨資產負債比率，實地地產在最近兩年已經採取措施大幅度降低負債及權益的比例，進而降低公司整體財務風險。

但儘管如此，截止2020年一季度末，實地地產一年內到期的銀行貸款及其他借款總額已接近43億元人民幣，相比2019年末的35.8億元人民幣再次大幅提升。

而公司截止2019年末現金及現金等價物僅為20.4億元人民幣，無法覆蓋1年內到期負債，短期償債風險較高。

關鍵點4: 新增項目較多，現金儲備出現大幅下降

在現金流方面，公司經營活動現金淨流量自2017年起呈現大幅下降趨勢，從2017年的25.2億元，下降到2019年的2.2億元，降幅超過23億元人民幣。而這主要是由於近兩年，公司新增項目較多，導致大量回籠資金被再次投出導致。

自身造血能力的降低，也導致公司現金儲備出現大幅下降。實地地產現金及現金等價物從2017年末的45.8億元，下降到2019年末的20.4億元，下降幅度超過25億元人民幣。

張量曾在內部放言，實地地產未來要做到行業第一。但事實上，實地多年來的銷售額不過在數十億徘徊，直到2016年才突破百億。從銷售額的角度來看，實地集團剛剛進入百強榜。在中國房地產指數系統發佈的2019年中國房地產銷售額百億企業排行榜中，實地集團排名92位。

在張量的計劃中，他想做的不僅僅是傳統的地產行業，而是想帶領實地地產成為地產界的蘋果公司。但從以上隱藏在招股書中的數字趨勢來看，實地這次IPO還需謹慎看待。