豪擲180億拿地，老牌房企合生創展能否再續輝煌？_風聞
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2020-05-29 20:40
出品 / 節點財經
種種跡象表明，沉寂十餘年的老牌房企合生創展（00754.HK）開始“甦醒”了。
頻頻高溢價拿地，爭食舊改蛋糕，參與項目股權收購，這家曾位列“華南五虎”之首，被王石稱為“地產航空母艦”的公司，正以多種姿態刷新着市場眼球。
近日，一則土地市場的招拍掛消息讓合生創展再度成為地產界的主角。
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豪擲180億拿地
合生創展的錢從哪裏來？
5月19日，合生創展公告稱，收購位於北京的兩幅地塊，成交總金額達107.4億元。
據悉，該地塊位於豐台區分鐘寺，代號L-39和L-41，均為不限價居住用地，樓面價分別為7.62萬元/平米，7.39萬元/平米。
由於地理位置優越，增長潛力大，兩地塊從一開始就吸引了眾多開發商報名，包括合生、融創、金融街、城建、中海、平安、世茂、保利+首開+建工、招商+恆基、遠洋等10多家房企及聯合體。
最終，在多輪鏖戰後，L-39和L-41被合生創展收入囊中，溢價率42.08%和37.86%。
其實，就在10天前，合生創展剛剛以總價72.2億元吞下豐台南苑鄉分鐘寺村L-24、L-26地塊，溢價率26.25%。當時市場就在猜想，合生創展大概率會高歌猛進，來個大包圓。
現在看來，果不其然。不過，令外界疑惑的是，接連拿下4地塊，耗資近180億元，合生創展從哪裏來的錢？要知道，這些年合生創展過的並不容易，2010年之後業績幾乎陷入停滯，2019年全年營收不過186.01億港元（170.44億元），全年核心利潤32.3億港元（29.6億元）。
節點財經注意到，合生創展此次闊綽拿地的主體分別為北京合盈鋭恆房地產開發有限公司(L-41地塊競得人)、北京合昕辰鋭企業管理有限公司(L-39地塊競得人)、北京合宏達盛企業管理有限公司（LL-24、L-26地塊競得人）。
企查查顯示，三家公司的股東均為寧波誠車投資管理合夥企業（下稱寧波誠車）和廊坊市合富匯華企業管理合夥企業（下稱合富匯華），持股比例分別為70%、30%，後者為合生創展全資附屬公司。
股權穿透後，寧波誠車的股東為北京鋭宇投資管理有限公司和中誠資本管理（北京）有限公司，鋭宇投資為合生創展旗下控股公司，恰恰是5月8日合夥人信息變更中新增加的，中誠資本背後則是中誠信託。
不難理解，正是因為信託助力，才有了合生創展一擲千金的財力與雄心。
一直以來，房地產都是信託資金流向最多領域，信託資金也在地產融資規模中佔據着相當大的位置。但自去年開始，監管層多次發文對信託公司開展房地產業務進行嚴格規範，銀保監會下發“23號文”，嚴控信託資金違規流向房地產，尤其是地產商前融項目和拿地配資等。
在這種情況下，“兩情相悦”的中誠信託和合生創展只能另闢蹊徑，以其他方式，比如地產信託、資產證券化、股權投資等規避監管。
中誠信託曾在2019年公開表示，為促進傳統地產業務轉型升級，將與頭部房地產投資基金公司合作房地產股權投資業務。
對合生創展來，和信託資金合作，其代價之一就是高昂的融資成本。據21世紀經濟報道2018年11月消息，“房企信託融資平均成本漲到13%-13.5%，年內上漲逾200個BP，一些中小地產公司更高，基本都在15%左右。”
如若不是錢緊，誰會用這麼貴的資金？
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銷售額破兩百億
負債衝破千億大關
2020年1月，合生創展公告稱，公司創始人朱孟依辭任董事會主席及執行董事職務，由女兒朱桔榕接班。緊接着，合生創展在4月中旬發佈2019年業績，銷售額首次衝破200億元大關，算是給新掌門人立了一個好彩頭。
據財報顯示，2019年合生創展合約銷售額約212億元，較2018年的150億元約上升42%；合約銷售均價為每平方米12865元，同比上升11.4%；核心淨利潤32.30億港元，同比增長40.25%；毛利率由2018年的49%提振至2019年的50%。
所謂有得必有失，在銷售錄得新高的同時，合生創展的各類成本增幅亦處在“高位”，2019年的銷售成本、經營成本、財務成本、一般行政費用同比增幅分別為36.52%、94.97%、73.36%和15.8%。
連帶一同創新高的還有合生創展的負債。2019年合生創展全年負債總額1290.88億港元，較上年末增加142.1億港元，同比增長34%，首度衝破千億大關；資產負債率約63.25%，同比增長4.55個百分點。
合生創展表示，負債總額增長主要系借貸及應付賬款、應計款項及其他應付款項增加所致。
其中，流動負債655.36億港元，同比增長43.23%或83億港元。包括銀行及財務機構在內的借貸總額515.36億港元，同比增長13%或60.73億港元；債券及商業擔保負債達到101.9億港元，同比增23%。
但在償債能力上，合生創展卻未及時跟上。截至2019年12月31日，合生創展一年內需要償還的貸款約160.73億港元，公司流動比率降至1.98，為2013年以來最低，顯示短期償債能力較弱。
值得一提的是，合生創展的現金情況也不是很樂觀。2019年公司經營活動產生現金淨額為30.94億港元，下降44.12%；現金及現金等價物增加額僅54億港元，遠遠低於上年119.7億港元；當期賬上現金及現金等價物共126.35億港元，無法完全覆蓋短期債務。
錢緊債重的現實壓力下，找錢就顯得尤為重要。
2019年6月，合生創展發行了於2022年末到期的5億美元7.5%優先票據，主要用作項目投資、建設、再融資及一般企業用途；7月，發行50億元ABS債券。
報告期內，合生創展亦將總值為789.52億港元（2018年為503.64 億港元）資產及集團附屬公司股本權益12.67億港元就融資貸款抵押給了銀行及財務機構。
從資金獲取來源看，2019年合生創展從銀行取得的長短期貸款共有880.53億港元，同比降低4.27%；相較其他房企大力發債的程度，合生創展在資本市場的融資規模不算大。
很顯然，合生創展債務總額的走高更多來自非銀行財務機構借貸和商業擔保。
一般來説，房企的非銀行財務機構借貸，主要指的就是成本較高的信託。
就數據而言，無論是銷售額還是負債，亦或出現在土拍市場的頻次，合生創展都給外界帶來耳目一新的面貌，往日低調、保守的風格不再，取而代之的是激進與高調。
只是，錯過10年黃金髮展期的合生創展還能重續輝煌嗎？
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錯失黃金十年
合生創展難續輝煌
地產江湖，由以華南房企馬首是瞻。華南房企，又以“華南五虎”最富盛名，合生創展便是其中的佼佼者。
1992年，朱孟依在香港創辦合生創展集團。1998年-1999年，合生創展一口氣在廣州開發了100多個樓宇，名噪一時，並於1998年登陸香港聯交所主板，成為較早一批上市的房企。
彼時的合生創展，星光熠熠，僅憑在廣州一座城市的開發規模，就抵過了萬科在全國五大城市開發的總規模，王石曾不嗇讚美，“合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦。”
2004年，合生創展成為首個銷售額突破百億元的房企。在現在看來，或許百億元就是個小數字，但在當時，恒大的銷售額才14.4億元，碧桂園、富力地產、雅居樂也不過只有32.4億元、64億元、45億元。對比之下，合生創展絕對是同行難以望其項背的“王”。
誰曾料到，正當風馳電掣之時，一場風波已在所難免。2008年，朱孟依受黃光裕案牽連，被相關部門要求協助調查，消失整整9個月，有銀行也停止對合生創展放貸，使得公司資金鍊岌岌可危。
在這種情況下，合生創展的拿地能力被大幅削弱，只能眼睜睜看着碧桂園、恒大起高樓，賺大錢。
合生創展卻由此陷入停滯，2010年至2017年，銷售額分別為144億元、76億元、116億元、113億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元，持續徘徊在百億邊緣，期間還伴隨着劇烈的人事動盪。
其土地儲備也呈現同樣趨勢，2013-2018年，合生創展土地儲備面積分別為3345萬平方米、3269萬平方米、3099萬平方米、3013萬平方米、2933萬平方米、2922萬平方米，一直到了2019年末，合生創展的土儲才再度超過3000萬平米，達到3111萬平方米。
好在，自2018起這種狀況有所改觀，2018年合生創展錄得合約銷售額合149.75億元，增幅達62%，參與拿地競爭的勢頭同步復甦，多次現身京城土拍市場，大有“王者歸來”的派頭。
然而，今時不同往昔。恒大、碧桂園等已在規模賽道上玩的得心應手，從千億到三千億，再到五千億……房企的規模標準已從百億晉升到千億，反觀合生創展，尚在百億的尾巴上掙扎。
當行業行業整體下沉，增速放緩，合生創展想要重續輝煌並不是那麼容易。
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