全國驚現207個“盒區房”片區，居住要跟着這些圈圈走_風聞

最近看到一個特別有意思的觀點，説買房不一定非得關心菜市場、星巴克、地鐵、江景這些配套，而要重點關心這三樣東西：

第一是三公里內有沒有寫字樓集羣，不一定非得是CBD，至少要有密集的辦公人羣。我們國家是以經濟建設為中心，城市高端資源首先是為產業服務的，靠近寫字樓集羣的區域，城市面貌、地鐵公交、教育醫療一定不會差。

第二是三公里內有沒有學而思，有沒有形成聚集效應的補習班、興趣班。對有小孩的家庭來説，這個可比吃飯、上班還重要。而且，學而思多的區域，周邊居住人羣相對穩定，家長普遍重視教育，社會風氣好。

第三是三公里內有沒有盒馬鮮生，對後浪來説，這個絕對是剛需中的剛需，使用頻率遠遠超過咖啡廳、健身房。盒馬最大的特點是，最快30分鐘內，可將生鮮食材送到三公里內的任何一個小區，品質、效率、豐富性、性價比、退貨體驗，都是普通外賣不能及的。

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前兩點的重要性很好理解，本文想重點説説第三點，因為它的顛覆性還沒有完全顯現出來。

在房產圈，我們一般會傾向於認為，“盒馬配送區”是人口活力較好、生活品質較高、地段均衡性較強的可持續發展區。正因為如此，房產圈開始用盒馬鮮生取代肯德基、星巴克成為新的地段錨點，“盒區房”的概念應運而生，並迅速走紅。

和學區房相似，盒區房也是和“附近”深度捆綁的，它只配送周邊三公里的住户。有意思的是，為了絕對保證用户體驗，盒馬在服務距離上的堅持，毫不亞於學區房，甚至都有點“不近人情”。

來自微博網友

説個小故事，廣州番禺某大型小區，一期和二期被劃分到盒馬的配送範圍，而只隔一條街的三期住户沒有納入，下單時連地址都填寫不了。為了買到盒馬的生鮮，有的業主只好把下單地址改到二期住户的門口，然後自己走過去拿。後來，他們乾脆組建了一個盒馬團購羣，輪流去拿。

一個有趣的問題是，長此以往，一二期和三期的房價會不會產生一些差異？至少一二期的業主在賣房子時，多了一個賣點，那就是享受盒馬到家的服務。千萬不要小看這個賣點，30分鐘就能收到生鮮、熟食，意味着你的房子可以扔掉冰箱，甚至去掉廚房。

現在房價那麼貴，扔掉冰箱，可以節省一平米，去掉廚房，又能節省6平米，這些空間給後浪們做個衣帽間，不香嗎？

回顧中國房地產的發展史，不難發現，户型設計的主流風格並非一成不變，而是緊跟時代變化的。舉個例子，以前的單位老公房，不單設衞生間，往往一層樓的住户使用一個公共衞生間。而且很多房子是房出陽台，不像現在這樣廳出陽台，之所以這樣設計，是和當時人們的生活習慣相匹配的。

但到了上世紀90年代市場經濟深入人心之後，住宅設計的主流風格發生了天翻地覆的變化，入户花園、廳出陽台、動靜分區、乾濕分離、園林設計、人車分流、風雨連廊……總之，越來越講究。

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現在，我又發現一些新的變化，隨着後浪逐漸成為買房的中堅力量，房地產行業在產品層面也將迎來一次革命。舉個例子，和前浪不通，後浪的社交場景一般都是咖啡廳等公共場所，不會把客人帶到家裏來，而且現在有互聯網，很多人家裏不擺放電視機了。

這樣的話，客廳的必要性大打折扣，我見過有開發商直接把客廳做成書房的，這就是房地產對後浪生活方式的迎合。可以預見的是，隨着盒馬鮮生營造的生活方式越來越普及，以後的住宅是不是真的可以不要冰箱和廚房？

要知道，盒馬的半成品菜可以讓消費者十分鐘做出快手菜，下廚越來越方便，冰箱的容積、廚房的面積都可以越來越小。

來自微博網友

數據顯示，一線城市70%的90後，是不會做飯或者牴觸下廚的，他們對衣帽間的渴望遠遠大於廚房。

敏鋭的開發商們已經意識到“盒區房”這種生活方式的革命性了。最近兩年，已有華潤、恒大、碧桂園等十幾家房地產商，宣佈與盒馬鮮生合作，共同打造基於新零售體驗店的生活服務中心。

一些中介在賣房子的時候，還打着“盒區房”的優質生活品質作為賣點。前段時間，常州就發生了一個烏龍事件。當地最大地產開發商新城有個新樓盤遭遇到了業主的紅色橫幅維權抗議，業主的訴求不是不準降價、開放車位、多種花草、更換物業等，而是“還我盒馬”。

原來，這家房地產商在發售期間，以常州首家盒馬房為噱頭，鋪天蓋地打廣告，號稱“跟着盒馬，搶攢天寧吾悦”。不少業主衝着“盒區房”的名頭而來，結果入住後才發現，盒馬沒來，盒區房，不存在的。

業主的維權，後來驚動了盒馬總裁候毅，他在朋友圈説，沒有及時進入常州，深表歉意。

回顧中國房地產的發展史可以發現**，優秀的商業向來是樓盤的流量利器**。萬達廣場之所以能在廣袤的三四線城市和大城市郊區所向披靡，靠的就是優質商業的導流，盤活欠發達地區的商業價值。

如今，以盒馬鮮生為代表的互聯網商業新物種，有望接過傳統商超的接力棒，創造更多的城市新興區域。

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隨着盒馬鮮生的門店越開越多，它的確正在營造一種新的生活方式，這種生活方式不僅僅是對廚房的重新定位，更重要的是對房價地圖的重新估值。

很多人開始意識到，如果住得遠一點，即使沒萬達、沃爾瑪、星巴克這些品牌商業，但只要有盒馬，生活品質一樣有保證。

來自微博網友

大家知道，萬達、沃爾瑪、星巴克在選址上是極為苛刻的，一個郊區新城，往往就一兩個，能直接服務的人羣也是很有限的。但盒馬不一樣，作為一個根植於互聯網的新物種，它的訂單主要來自線上導流，對城市原來的空間秩序沒那麼依賴。

在選址策略上，盒馬更多的是一種創造機制，它不太關心一個地段的商業是否成熟，更關心的是一個地段是否有需求，只要有需求，即使是一張白紙的新興城區，也能強勢進駐，創造出全新的商業氛圍。

所以，住在郊區的人，期待盒馬鮮生的開張，要比期待沃爾瑪、星巴克可靠得多。在此意義上，盒馬正在用互聯網的方式實現了某種意義上的“消費平權”，這在一定程度上緩解了人們爭搶市中心房子的焦慮。

值得一説的是，去年有機構還發布了一個大城市盒區房覆蓋率排行榜：

數據截止2019年4月

時隔一年，盒馬在全國的門店已經增長至207家。這其實可以理解為，盒馬鮮生正在中國城市營造一個個“3公里優質生活圈”。

在207個“3公里優質生活圈“內，每個住户都能無差別地享受到盒馬的服務，至少在這個生活圈內，實現了商業服務的均衡分佈，傳統商業的地段秩序瓦解，最終達到“消費平權”。

在此意義上，一個城市的“3公里優質生活圈”越多，這座城市優質的商業服務就越均衡，地段的去中心化程度就越高，房價的扁平效應也就越明顯：中心區買不起，就買郊區，人人都有機會住上高品質的房子。

所以，無論是市區還是郊區，買房跟着這個圈圈走，都不會太差。

説個有趣的數據，根據貝殼找房發佈的《2019盒區房報告》，顯示“懶人友好型”社區更受市場歡迎，**盒區房社區的關注度高出周邊非盒區房21.45%，**平均交易週期快7天，這説明盒區房營造的生活方式，正在影響市場的邏輯。

願每個盒區房都能打敗學區房，打敗的不是房價，而是那種給房子賦予太多太多附加值的畸形價值觀，讓房子迴歸原本的居住屬性。