關於民法典中業主共同決定事項表決存在的悖論_風聞

本人因工作原因，一直追蹤物業管理中的法律。這次民法典出台後，物權中對業主大會選舉有了新表述。民法典第二百七十八條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建築物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。在原《物權法》中第七十六條　下列事項由業主共同決定：　　

（一）制定和修改業主大會議事規則；　　

（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；　　

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；　　

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；　　

（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；　　

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；　　

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。　　

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

      大家可以清楚的看出，民法典中對共同事項的規定同意的業主人數和麪積發生了很大的變化。即原來對於共同事項的通過必須達到雙過半數同意改成了現在的(2/3)*(1/2)=1/3。簡單的講，就是只需要三分之一的業主同意，就可以完全行使原來需要過半數同意才能達成的事項。再説簡單點，就是少數人的意願可以迫使大多數人接受，而且這是法定規則，無法改變的。這種變化完全違背了少數服從多數的基本原則。變成了多數服從少數。最為悖論的是假設一個表決事項，三分之一同意，三分之一棄權，三分之一反對，就可能存在兩種對的結果。三分之一同意為真，三分之一反對也為真，從邏輯上形成悖論。

       我們可以理解民法典想破解現存的投票難組織難的小區表決困境，但是改變少數服從多數原則並不是最佳方法，而且帶來的後果是無法預計和想象的。建議全國人大常委會慎重考慮這一改變。如果僅僅是想簡化表決程序和難度，那麼硬性的規定業主參與表決數量（三分之二業主參加）往往適得其反，因為現實操作中，很可能在採取紙質投票的過程中，無法達到三分之二的業主直接參與。如果按照原物權法雙過半可以達到的表決，在強制性三分之二業主參與的規定下，可能無法達成，反而造成了更大的參與困難。確實破解小區業主表決困境應該反向思維，即按照原來的物權法規定，共同事項表決在同意業主達不到雙過半或雙三分之二時，採取異議方式決定，反對的業主達到三分之一以上的，表決失敗，反之成功。邏輯上表述為共同事項表決，業主同意超過雙過半或雙三分之二，表決通過，同意但未超過雙過半或三分之二，其中反對未超過三分之一的，表決通過（中立棄權視為沉默同意）；同意未超過雙過半或三分之二，但是反對超過三分之一的（中立棄權視為反對），表決未通過。