房地產的使命（終）_風聞

房地產的使命這系列已經很久沒更了，原來看我文章的粉絲估計都快忘了，本着不想爛尾的心態還是把這一系列更新完成。

前面的內容從第一，第二章的時候就寫的有點偏故事性，給人一種小説式的刺激快感。但那部分內容確實是改革之初的過程，沒有太多市場因素，敍事性的寫法又有點像小説式風格，以至於到了後面內容，開始針對當時的經濟形勢分析，經濟數據的分析，早期的那批讀者就開始覺得沒趣，而且也看不懂。

後面的文章我也儘量減少數據的羅列和分析，其中部分重要的數據還是不可避免的，畢竟沒有數據支撐的論據與扯淡無異。

原本想接着按時間軸順序往下寫的，但翻閲了大量資料後，2014年的棚改雖然帶來一定的刺激，金融槓桿的釋放，讓二三四線城市的居民也享受了一次資產價格暴漲的盛宴，但還是市場因素佔主要，本質就是中小城市的老百姓，邁向現代化住房的需求集中釋放。

應該説2008年到2013年，都還算是四萬億的經濟刺激計劃的推動，此為一個階段。而2014到2018年為另一個階段，特別是最後這一階段，整個架構沒有發生改變，還是沿襲之前的政策和趨勢，對未來影響參考價值沒那麼大了，所以就不打算寫這個階段的內容了。

最重要的是，完全用過去的方式來理解未來是挺膚淺的。

對於房地產，以後也不太可能有大規模的刺激計劃出台，一二線城市大多都人口飽和，會自然地隨着市場競爭決定，而三四線城市庫存還很多，房地產本身對經濟的拉動效應也大不如前，刺激也沒那必要了，沒有趕上這最後一波行情的，估計這輩子也很難再有機會了。

我也不想非要事無鉅細地寫完，搞得像長篇小説一樣，這也不是我的本意。我原先寫這系列文章的目的，也是想梳理一個完整的架構，然後分析這個架構的決定性因素會在什麼時候消失或改變，再為下一篇的理解未來趨勢做個鋪墊。

自上一篇寫完2008年那一輪房價暴漲以後，很多讀者希望我分析一下未來趨勢，所以這篇我直接把我的命題來個總結。

為什麼我會把這系列文章命名為**“房地產的使命”**呢？

這就開始看看它到底給中國帶來了什麼。

一、土地財政和土地金融的形成

我在寫房地產的使命最開始就是先從土地財政開始的，在計劃經濟向市場經濟轉型的過程中，一方面要降低企業賦税，增加外商投資意願，另一方面又要大量投入建設一個良好的營商環境。

國家如果沒有強大的財政支撐，醫療、教育、社會福利的支出、國防軍事、產業振興全無從談起。具體的細節我在寫分税制改革的時候已經説過了，這裏就不展開了。

要想吸引外資進來投資，需要具備的條件極其複雜，並非鍵盤俠們想的只需要廉價勞動力就可以了。

還需要具備的條件包括：基礎設施建設，土地成本，時效成本，物流成本，資金使用成本，產業鏈配套和税收優惠，但凡有一項明顯的短板，外資都看不上。

中國早期能做的製造業是中低端產業為主，附加值很低，根本無法承受較高的土地成本，不以低價吸引是無法形成產業聚集的。

為了給企業提供良好的營商環境，在土地方面，作為公有制的中國自然是問題不大，時效成本，物流成本，產業鏈配套，這部分就只能靠大量基礎設施建設來實現。

但外商是不可能願意為中國做這種基建投入的，只能以政府財政或貸款的形式支撐去先行建設，然後再有外商的進駐。

基建部分主要是電力，公路，地鐵，橋樑，港口，城市管網等等，這部分也是最燒錢的。

有了基礎設施之後又還需要大量人才、高端工程師，留得住人才的城市又需要什麼呢？

除了跟企業一樣需要的基礎設施之外，還需要建設城市廣場、公園、體育館、圖書館，生活方面還需要良好的治安，領先的教育、完善的醫療、娛樂、發展前景，是一整套優質的生活環境。

越優秀的人才對於環境的可選性越多，需要具備的條件也就越多。

大家之所以願意承受高昂的房價也要往一線城市擠，本質上也是被這些優質的資源和發展機會，發展前景所吸引，而大城市的房子核心價值也是這些。

要完善這些，需要花的錢都是天文數字，如果沒有賣地收入，僅靠政府那點税收，城市的基建再過三十年都發展不起來。

中國的土地出讓模式就是利用公有制的優勢，相當於政府通過賣地的方式按下了工業化的快進鍵，跳過了先要有產出才有再投入的環節，直接以出售原始資產的方式拿出第一筆啓動資金，架構起了城市的工業化所需的基礎設施。

而土地私有制的印度，在改革開放的時候與中國處於同等發展水平，也是自80年代後就快速拉開了差距，其中就有制度模式的差異影響。

可以説，土地出讓金就是打造世界工廠的第一桶金，是早期一線城市資本的原始積累，工業發展的金融工具，對於經濟的發展帶動是無可比擬的。

目前房價最高的一線城市，也就是最早實現賣地收入，最早引進產業和人才，形成了完善產業鏈的城市。

而一線城市的房價之高，其根本原因是政府的投入能力有限，配套項目只能優先投入有產業聚集的片區，比如最早的經濟特區就是這麼來的。

從企業家的角度來説，越是產業鏈越集中越有利的，如果你是老闆，恨不得所有供應鏈就在你家對面。

但是這樣，會形成一個結果，優質的建設，優質的資源會越來越集中在部分片區，而優質的資源又是人人都想要的，房產業作為資金投入的主要來源，又是享受優質資源的載體，加上中國有着14億人口，那麼多人都想往大城市跑，資源相互競爭，那價格便宜就是痴人説夢了。

但是從房奴的角度來説，只關心房價，從不去想，你只是為城市的優質資源買單，不是房子本身，真要想便宜的房子，聽説黑龍江的鶴崗就很便宜，低到連建築成本價都不到。

説到這裏，有人要説了，難道就不能有別的方法去拿出第一桶金嗎？非要以賣地的方式來籌集嗎？

那不用賣地的方式，加税咯，估計你更不願意，而且加税還要考慮當時的時代背景。

改革開放初期，仍是大量以國企、重工業為主是當時的經濟結構，而這些國企很多都是處於改革的關鍵時期，很多都出現產能過剩，不能創造多少利潤價值，民生經濟又尚未起步，需求端沒有形成，重工業國企生產的東西也不知道賣給誰。

在舊經濟結構向新市場經濟結構轉型過程中，舊的税基又要大量減少，新的税基還沒有形成，要想引入外企不僅不能加税，政府還要提供廉價土地，同時大量減税。

即使這樣外資都還要各地方政府競爭，挑最優厚的條件進來，沒辦法，誰讓中國的輕工業太落後了！

建國前三十年，中國已經積累了一定的重工業基礎，形成完善的重工業體系，特別是鋼鐵，煤炭，水泥這些，重工業的生產力已經起來了，只是民生經濟沒有發展起來，需求端沒有形成，而當時的人均住房面積也是過低，需要彌補歷史欠賬，住房本來也是民生經濟最重要的一部分。

推動改善住房建設、基礎設施建設既帶動了就業，同時還解決重工業產能問題，本來就是一舉多得的。

自80年代開始，全國很多城市都以集中資源，打造經濟特區的模式招商引資，到90年代這套模式基本成熟，剛好承接了歐美日和亞洲四小龍的勞動密集型產業向中國轉移。

如果沒有80年代打下的基礎，外資憑什麼把產業轉移到中國，難道就只是因為中國的人力便宜嗎？

越南、緬甸、老撾、印尼、印度、還有非洲，他們的人力成本甚至比中國還要便宜，更不要説中國與很多國家制度上還是價值觀上是處於對立的，沒有足夠的誘因能吸引到無利不起早的商人？

那一波的產業進入，給中國帶來了真正的國際視野，真正地走向國際化和現代化，到2019年中國的工業總產值已經達到美、日、德的總和，而且呈現加速上升的態勢。

由於城市的工業化發展，對勞動力的需求大增，也讓大量的農民能夠從土地中解放出來，進城務工，改變了無數人的命運。

這就好比説，一個貧困的家庭，父母把自己家的祖宅租給別人70年，拿了這筆錢去供孩子讀大學，誰也不能保證這孩子讀了大學就能出人頭地，甚至有可能這孩子到了學校之後只顧戀愛泡吧，根本沒有學習，這種長期性，確定性不高的投入除了家長型的政府來主導，靠民間是不現實的。

雖然這其中也有不少負作用，但就算我們以現在的上帝視角的眼光去回看，也不見得就有很好的代替方案，資本的原始積累從來就沒有輕鬆的，中國的模式已經相對比較好了。

二、財富再分配

自2000年過後，沿海城市大搞工業化，現代化之後，已經出現了一批富有的城市，也誕生中國第一批富起來的人，但是這些富起來的地方並沒有對中西部起到帶動作用，大城市的虹吸效應甚至還起到了反作用，中西部人才大量流失，年輕勞動力流失。

而中西部地區不靠海，國際貿易貨物運輸成本最低的就是海運，非沿海城市的招商引資難度高了不止一個數量級的，賣地收入更是無從談起，中西部的發展長期跟不上沿海地區，差距越來越大。

雖然每年國家都有大量的財政轉移支付，同時外出務工人員也帶回大量匯款，但是由於本地缺乏先進產業，因此財富的分配缺乏載體，往往也是通過基建和房地產來實現拉動經濟發展，這也導致財富分配不自覺地向體制內人士和房地產從業者傾斜。

沿海城市搞工廠，做貿易的，這些人富起來之後，開始買豪車，買奢侈品，包二奶，甚至搞幫派，搞黑社會。

為什麼會出現這種情況呢？

這又要回到我們國家的税收結構問題上了。

中國的税收結構當中，企業交的增值税高達70%，個人所得税佔比非常少，僅5%左右，換句話説，就是個人收入納税少，到了自己手裏又沒有消費渠道，此時的房地產業也還沒有興起，沒有任何一項大類消費能夠鎖住這些財富，國內的衣、食、住、行的消費類產業，還有旅遊產業，文化娛樂業都處於萌芽狀態，這些人的財富無處花，儲蓄率越來越高。

這也是為什麼中國長期的M2要高於GDP增長，因為有太多的錢進了存摺，市場上能流通的不夠。

沿海城市的工業化成功，讓沿海城市有了一定的資本積累，中西部的建設就是工業城市的財政轉移支付，還有低息貸款，可以説，中西部建設的原始資本就是來自於沿海的工業城市，而工業城市的原始資本就相當一部分來自房奴。

直到2003年形成的房地產業投資和消費潮開始，人們才第一次有了投資房子的意識，從這時候開始，大量的中產階級財富向房地產業集中，那些閒錢沒處花的小老闆，小企業主們的錢終於有個好去處了，房奴們的貢獻正式顯現。

比如，一套100萬售價的房子當中，土地出讓金、幾十項手續費、各種税收等等，相加會達到60%，2019年，土地出讓金達6.08萬億元，前300大城市佔了5.03萬億，其中一、二線城市佔據了絕對的大頭，再加上各種税費，總額超過8萬億。

那麼大一筆收入都是買房子的人支撐的，而房奴們拼命工作創造的財富，一方面用於支撐城市的發展，和城市居民的福利，另一方面也用於支撐整個國家的財富再分配，也就是説他們得到的是賬面上的，虛擬的財富上升。

窮人得到實質的工業品，得到了財政轉移支付的福利，得到了房奴貢獻的城市平台，只要你願意背上行囊走進大城市，你就有了現成的發展競爭平台，要是有實力的還可以在大城市立足，佔有自己的一份。

這也就是我説的，房地產是財富再分配工具，也是所謂“劫富濟貧”工具，越是大城市，房價貴的城市，房奴貢獻的就越多。

可能這麼説會有人不服，我TM都做房奴了，也能稱之為富嗎？你怎麼不向土豪們多收點税呢？

只能説，中國總體富人佔比還是不高的，而真正的頂級富人，不僅不能税收得狠，還要好好善待，不然人家直接國籍一換，你愛怎麼收怎麼收去，最終還是得回到中等偏上這個階層，這就是現實。

總之，無論任何時期，在中國買得起房的人，全都沒資格叫窮人，至少在中國乃至大多數的中等發達國家都不是，直到2020年，中國都還是在進行扶貧的國家，連國家扶貧線都不到的人，就不要抱怨自己窮了。

對於買房的痛苦指數問題，我這裏也要做個説明。

中國人的首次買房平均年齡是不到28歲，目前西方發達國家首次買房平均年齡35歲，比發達國家的人都提前了差不多8年買房，年輕人肯定感到買房的壓力大。

在中國有個特別的文化因素，太過於喜歡把房子跟家的定義捆綁一起了，特別是在婚戀市場上把有房和無房切割成了兩個完全不同的階級，年輕人被逼着要過早買房。而且房子還必須是在中大型城市才符合標準，如果沒有上一代的財力支持，就憑一個剛出社會幾年的人，在競爭激烈到立足都難的大城市，還想買房，痛苦指數不高才不正常。

大多數有房貸的人都比其他人更正能量，更努力，更積極向上，房貸已經成了人們奮發圖強的驅動力。

實際上寫房地產的文章，只要是不批評的，已經很容易被罵了，更別説我的論點還是偏正面了。

人人都向往大城市，但不可能十四億人都往大城市跑，又嚮往大城市的條件，又沒那實力，乖乖的認命，留在三四線城市不好嗎？

中國現在不是居者無其屋，中國的房子多的是，哪怕是最窮的人，都會有政府出資補貼建房子供他們住，全世界沒幾個發展中國家能做到這點。

現在的房價對比大城市的優勢資源來説還是太便宜了，如果真貴就不會那麼多人往大城市跑，真正抱怨房價貴的本質，其實是覬覦大城市的資源，又不願意付出，沒那實力競爭，又不甘心認命，用道德，理想主義去謾罵，不僅無用，而且很傻。

窮人真正的希望不在於房子降價，而是國家的發展能越來越好，在非核心城市也能投入得起優質的基建和福利。讓更多的人不再需要擠在一二線城市去競爭那點資源。

那些一提起房價，就希望越便宜越好，然而，一提起税收，大家就希望政府收得越少越好，但另一方面，看到學生的校車安全事故，就紛紛罵政府在教育的投入不足，一部《我不是藥神》引發的討論一度成為社會問題。

這種既要馬兒跑，又要馬兒不吃草的人就是典型的精分。

對於一件事物，如果能瞭解到整個的運作體系，理解國家希望從這個產業實現什麼目的，從而分析未來的大致方向，至少可以獲得一個相對正確的道路。

在此也為下一篇做個鋪墊，拋給大家幾個議題：

**1.**決定房子屬性的因素是什麼？在什麼情況下這些因素會消失？

**2.**不從國家，政策的角度去思考，從全人類的角度去思考，未來的房子應該是什麼樣子的？

**3.**把房產税和農業税聯結起來做個思考！

迷茫是源於無知！