風口過後全是傷口，長租公寓還有未來嗎？_風聞

前幾日，青客公寓就社交媒體上傳播的青客公寓倒閉，發表官方聲明稱，公司目前遇到了資金困難，但目前公司仍在正常運營。

這一風波，再次將沉寂許久的長租公寓行業拉進了大眾的視野之中。

青客公寓作為“長租公寓上市第一股”，19年11月上市，去年度營業收入為 12.34億元，同比上年增長38.65%，淨利潤虧損4.98億元，較2018年同比減少0.3%。如今爆出資金鍊問題的傳言，雖然被青客否認，但背後的問題依舊值得深思。

事實上，國內其他的長租公寓品牌幾乎都是如此。疫情期間，蛋殼公寓因要求房東減免房租、卻不對租客減免的“兩頭吃”行為，被稱之為“薅羊毛”，自如也因為續租租金普遍上漲10%-30%而登上了熱搜。

自2014年到2015年行業爆發以來，五年的時間，長租公寓還是依然的脆弱。曾經被譽為創業風口，長租公寓可謂是含着金鑰匙出生，在密集的爆雷之後，加上疫情的影響，假若資本不再跟進，長期虧損的長租公寓該何去何從？

這些年頻繁的爆雷聲，最終炸掉了這個行業的聲譽。2020年疫情期間，長租公寓更是迎來了至暗時刻。事到如今，還有多少租客願意選擇長租公寓已經成為未知。

烤架上的長租公寓

長租公寓其實扮演的就是傳統中介行業裏的“二房東”的角色，兩者沒有太大的差別，然而不同的是長租公寓身披一層華麗的外衣。

長租公寓其實只是一個新生的的老行業，説其新，是因為該行業在國家倡導“租售並舉”政策的背景下，最近幾年才開始成長的；説起老，是因為整個行業的生意模式還很傳統，依舊靠賺取租金差價而盈利。

2015年到2017年，在政策的推動下，不管是大小企業還是個人，都不免俗的追一下熱點。

前段時間熱播的電視劇《安家》，主角們都辭職創業搞起了長租公寓，描繪出一幅相當美好的藍圖。

讓人不禁想潑潑冷水：清醒一點，小心血本無歸！

因為經驗、技術和資金方面的不足，近年長租公寓倒閉關門現象屢見不鮮。

國內長租公寓陣亡名單

強大如萬科，在長租公寓的路上也曾被絆倒，這個絆腳石就是“萬村計劃”。

2017年，萬科進入深圳上百個城中村。2018年，萬村2000多棟房屋的開工率大概在20%左右。2019年7月，萬科“萬村計劃”正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準備放棄部分已簽約農民房房源。

目前深圳萬科對“城中村”改造投入了很高的成本，如果未來出租率和租金漲幅不及預期，萬村公司改造的長租公寓可能6-8年都不會盈利，甚至整個租賃週期都不會盈利。

對於長租公寓業務，萬科最新的定義是：仍在爬坡期和探索期。

“我不建議做長租公寓，這個生意是虧的。”早在2018年，潘石屹就這麼評價長租公寓盈利模式。

2019年11月5日，青客公寓在納斯達克上市，發行價17美元/股，截止到目前，股價為12.01美元/股，跌去了近3成。緊接着，蛋殼公寓自1月17日在紐交所掛牌，蛋殼發行價每股13.5美元，可短短幾個月的時間股價相較發行價已經跌到了8.3美元/股，跌去了近4成。

事實證明，長租公寓上市後同樣不好過。

有了青客和蛋殼在前面趟雷，作為國內規模最大的長租公寓平台，同樣負面纏身的自如應該會慎重考慮它的上市計劃。

現在的長租公寓就像是一潭渾水，深不見底。在這潭水面前，有人止步觀望，有人深陷泥潭，也有人垂死掙扎，沒有人能活得滋潤。高成本的前期投入，短則兩三年、長則七八年才能看到盈利的希望。與蛋殼、自如、青客相比，中小玩家面臨更大的洗牌和淘汰概率。在疫情之下，對所有玩家來説都是一場生死大考。

不可迴避之痛

目前長租公寓尚處於野蠻生長階段，行業所面臨的痛點和槽點都比較多，各項的成本也比較高。缺乏有力的標準和規範，各種行業亂象層出不窮。

1、室內環境污染

長租公寓大多是經過改造和裝修且使用了大量的低端材料，在改造裝修後基本無縫銜接對外出租，購置的一些家居用品也基本是低端產品。這些因素都造成了長租公寓的室內環境污染相對嚴重。

長租公寓的環境污染是先天存在的，很多房屋打的隔斷直接改變室內的通風和採光，不是説不超標就合格，只是看租房者的身體能不能抗得住。

在2018年，一位杭州阿里巴巴總部職工王某通過自如租住了杭州濱江區的房間後罹患急性白血病，隨後於2018年7月13日病情惡化去世。其妻子對自如房進行檢測，結果是：甲醛超標。江蘇的陳女士一家2018年6月通過自如租房，入住4個月後，2歲半的兒子患上了白血病，100天后病故。經檢測，其所租房屋甲醛超標。

長租公寓企業為了減少成本可以理解，但是拿人命開玩笑實在是令人不恥。

2、混亂的租金貸

企業胃口逐漸增大，玩家們為了維持拿房和出房的高週轉規模擴張，使行業的畸形發展進一步加劇，“租金貸"這類金融工具也應運而生。

所謂租金貸就是，長租公寓與第三方金融機構合作，讓租户以借貸的方式實現分期付款，年輕沒有存款的白領就可以月付租房，長租公寓可以獲得貸款機構提供的一次性大額貸款，然後分月付給房東，利用這個資金源收租房源，繼續擴張。

青客公寓已經和十幾家金融機構進行了租金貸合作，租户中使用租金貸支付租金的比重超過六成。在2019年蛋殼公寓使用“租金貸”的租客佔比也超過六成。

租金貸的出現雖幫助了公寓企業的自身發展，但是卻把其中的風險扔給了房東、租客以及全社會。萬一公司資金鍊斷裂或公寓運營方捲款跑路，租客很可能面臨無房可住、還要繼續支付租金的風險。

我愛我家前副總裁胡景暉曾説過：“長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。“現在看來真是一語成讖，用户只是租房，難道要拿信用來買單？

進退兩難的長租公寓

我國人口總量眾多，與此相對應，我國相比於其他國家擁有絕對值很高的流動人口數量。流動人口帶來的租房需求佔有絕對的比例。伴隨着中國城市化進程的推進，城市聚集了相對較多的流動人口，國內租房市場是一個萬億的大市場，而根據國外的經驗，隨着房價的上漲，租房的人羣會越來越多。

根據全球經濟指標網的數據，發達國家的住房自有率大部分在60%左右，美國商務部最新數據顯示，去年底美國住房自有率為65.1%。美國租房人口比率約為36%，我們近鄰日本，租賃家庭佔比高達35%，近20年來日本全國租金水平呈現緩慢下降趨勢，大家更樂意去租房而非買房。

目前美國已經進入了主動租賃時代，租房人員呈現出“高學歷、高收入、快增長”的特點，本科及以上學歷的租賃者比例突破了50%，充分享受高品質房屋租賃帶來的舒適生活已成為這類人羣的最大訴求。

在日本，政府通過頒佈對土地、房租限價的統制令，以低廉的租金吸引居民選擇租房，這保證了日本長租市場的可持續性。同時，一些有房一族也加入租賃行列，為了追求更好的居住體驗。

看完美日的租賃市場，確實前景可觀，可如何避免走彎路成了難題。

現在追求更高品質的生活似乎成了租房的訴求，所以説長租公寓的未來一定是要做好公寓服務，必須在“品牌建設、產品體驗、客服系統”這三個維度深耕細作。

對於消費者來説，影響消費決策的永遠都只有兩個因素，一是價格，二是安全。但現在沒有運營商真正解決了這兩個問題，他們甚至為了追求利益，不斷在破壞這兩個最基礎的需求。

顯然，如今長租公寓如鯁在喉，早已走過風口正盛的階段，面臨這急速擴張可能的資金鍊斷裂。在這背後，是如何加速轉型和存活路徑的擔憂。

但對於未來而言，擺在房企面前的依然是一個未知數，因為沒有人知道到底應該是進是退。

從整個行業來看，其存在的價值，不止是創造具有競爭力的產品與服務，更需以長遠眼光，致力於行業盈利模式的持續探索，拉高長租公寓行業的整體水平。

尊重客户才是長租公寓的開始。

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