再闖關東，綠地在東北能否走出“滑鐵盧”_風聞

文丨西部菌

資本闖關東，又有新動作了！

6月5日，綠地控股集團宣佈，在哈爾濱成立東北區域管理總部，並在綠地東北亞國博城舉行綠地哈爾濱全球商品貿易港先行館開館儀式。

在東北地區，綠地已經有房地產事業部，新成立的區域管理總部，按照之前媒體報道，“地位高於區域房地產事業部及非地產業務區域分公司”。

組織架構上的升級，也意味着綠地在東北的投資，會有進一步的加碼。

事實上自去年年中以來，包括恒大等房企大佬，紛紛響應國家號召，押注東北。從區域發展的角度看，東北收穫國家中心城市的概率很高，綠地跟進投資自然不讓人意外。

不過，這片曾經摺戟過的地區，是否能讓它擺脱掉隊危險？

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對綠地來説，東北是一個相當具有特殊意義的板塊。

2015年前後，高速擴張中的綠地，在經濟減速的東北，遭遇了前所未有的市場滑坡，項目銷售慘淡，退房金額一度高達幾十億元。

受退房潮影響，綠地東北的資金鍊出現巨大問題，於是不得不“選擇性地對一些去化慢甚至暫無市場的項目採取了停緩建措施”，項目普遍停工。

如上圖搜狐財經的數據顯示，2014年綠地在東北地區的營收，達到129.66億元，不過2015年就下滑到69.11億元，數據直接腰斬了一半，到2016年繼續下跌到33.76億元。

根據年報，2017年綠地東北的主營業務毛利率為-1.3%，這也是上市以來首次出現地區業務毛利率為負的情況。

近兩年來，綠地東北業務開始慢慢恢復。比如去年4月，瀋陽綠地新裏城營銷中心正式對外開放。

在一篇訪談中，東北事業部總經理吳庭軍也提到，“我們要讓東北看到真正的綠地”。

不過，綠地在東北的存在感並不是那麼足。不管是瀋陽，還是這次區域總部所在的哈爾濱，房地產銷售十強榜單上，都沒有綠地的身影，儘管論全國業績它可以排第六。

來源：綠地年報

2019年的年報顯示，綠地東北地區的營收只有64.8億元，只有2014年的一半。內地的幾個大區中，東北同樣排名墊底，只有西北的七分之一左右。

東北的業績規模太小，正好解釋了，為何綠地要在哈爾濱設立新總部。重倉東北，找回曾經的市場份額，是響應國家號召的應有自覺，也是做大規模體量的必然之選了。

其實在去年8月，綠地就曾和瀋陽簽訂協議，未來五年在瀋陽擬投資300億元，包括但不限於房地產開發、基礎設施建設、城市綜合開發等項目。

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這次綠地在東北的動作，除了設置區域管理總部外，位於哈爾濱的東北亞國博城，是綠地投資東北的一個重要體現。

根據介紹，東北亞國博城包括國際會展中心、會議中心、全球商品貿易港三個核心，而它的看點有兩個。

其一，二期和三期共規劃了兩個318米的超高層建築，建成後，將成為哈爾濱的地標。這也是“摩天大樓專業户”綠地的常規操作了。

其二，哈爾濱的全球商品貿易港，按規劃“致力打造集貿易會展，總部經濟，智慧科創，商務金融為一體式的龍頭項目，將成為東北亞開放的重要窗口”。

關於全球商品貿易港，綠地的邏輯是，利用新一輪對外開放的背景，以此為平台打造消費全產業生態鏈，做貿易會展、總部經濟的生意。

這是一條區別於很多房企的業務多元化道路，它的投資版圖，也遠遠不限於哈爾濱。比如，藉着首屆進博會的東風，綠地上海全球商品貿易港在2018年就已正式啓動。

而根據報道，預計總投資約100億元的綠地濟南全球商品貿易港，去年簽約，目前已經啓動建設。

來源：綠地官網

今年3月，綠地聯手貴陽，打造貴州雙龍綠地全球商品貿易港項目，預計總投資同樣在100億元左右。

對綠地來説，無論是重新重倉東北，還是在全國佈局各類全球商品貿易港，尋找新的區域和業務增長點，除了房地產市場增長空間減少的因素外，更是因為綠地面臨着掉隊的危險。

年報顯示，2019年，綠地集團實現合同銷售金額3880.42億元，同比增長只有0.1%。和曾經並駕齊驅的“碧萬恆”（碧桂園、萬科、恒大）相比，差距已越來越大。

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對於2020年的房地產市場，綠地總裁張玉良曾表示，“市場的總量將下降5%-10%”，對此綠地的拿地重心，將回到一二線城市。

不過從近期來看，在戰線收縮的表態之外，綠地的擴張速度和投資力度，依然是相當迅猛的。

比如就在今年3月，綠地和廣西簽訂了投資總額超1000億元的合作協議，其中正好也包括綠地全球商品貿易港項目。而且據和訊報道，1000億元是新增投資，不包括已投資項目。

同樣是在3月，綠地和貴陽簽約，近期規劃投資400億元，包括100億元的雙龍綠地全球商品貿易港項目。

此外，綠地還宣佈和江蘇銀行合作，獲得江蘇銀行200億元授信額度，打造南京溧水中醫健康養生產業園。

算下來，短短幾個月，簽約承諾的投資額度，已接近兩千億。當然，具體的合作細節沒有公佈，未必都是綠地掏錢，但如此密集的投資力度，着實讓人側目。

另一方面，在房地產主業上，儘管受黑天鵝事件影響，綠地的拿地節奏依然相當快。

中指院的《2020年1-3月全國拿地排行榜》顯示，一季度綠地拿地136億元，位居全國第六位，比“碧萬恆”都要高不少。

來源：中指研究院

綜合來看，面臨掉隊危險的綠地，戰略擴張的野心相當明顯了。但土豪式地出手擴張，至少面臨着兩個問題：第一，債務和資金鍊壓力；第二，投資回報。

以重倉東北為例。在之前的推文中，西部菌多次提到，東北或者説瀋陽，拿下國家中心城市的概率很大，但國家戰略禮包，自然沒法給房企的銷售增長打包票。

作為老工業基地，儘管資本大佬紛紛闖關東，但東北的產業，依然需要漫長的轉型期。在此期間，經濟和人口增長，都會面臨很大的壓力。

在這種前提下，如何保證在區域購買力有限，且房企市場版圖接近定型的東北，不至於拖累綠地的增長？