説真的，廣深買房的邏輯，完全不同_風聞

文 / 孫不熟

最近我發現廣深樓市有一個很大的不同，深圳人買房，非常重視IP、追熱點，而且很容易達成共識，市場的注意力高度集中。

廣州人買房，更注重的是性價比，不管你説得天花亂墜，我只看小區旁邊有沒有地鐵、學校、菜市場。過於關注微觀信息，導致宏觀市場的注意力比較分散，熱點板塊和非熱點板塊差別不大。

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舉個例子，十多年前的深圳，城市發展的主旋律是東進，於是所有開發商都撲到東部去，鹽田大梅沙和大鵬半島的海景房，被炒作成下一個“淺水灣”，房價很快升至全市最高，這是深圳人對海景房的第一次迷戀。

為了順應東進戰略，萬科當時還把總部從市中心搬到了大梅沙，開發了十七英里、東海岸、天琴灣等豪宅項目。而今天叱吒風雲的南山、寶安，在當時的深圳房價地圖中，還是兩個懵懵懂懂的屌絲。

以下兩組數據就很能説明問題：

如上圖所示，2010年，鹽田區的均價已經突破4萬元，這是東部樓市的巔峯時刻，榮登全市制高點，而當時南山區的房價只在3萬的水平，大約只有鹽田的70%。難以置信，南山樓市居然也有被其他板塊吊打的時刻。

不過，鹽田的巔峯沒有持續多久，因為IP來得快，去得也快。

大約從2010年開始，隨着前海新區的橫空出世。深圳的主旋律迅即變了西進，幾乎所有人又撲到西部去，南山很快把鹽田甩開18條街，而寶安、龍華、光明這些郊區的房子，甚至比市中心的羅湖、鹽田還要貴。

我在貝殼上隨手搜了一下寶安沙井的二手房，報價普遍登上6萬了。

我再順手搜一下羅湖田貝的二手房，報價平均在五萬左右：

熟悉深圳的人都知道，沙井是一個比機場還要遠的山旮旯地方，幾乎和東莞一街之隔了。而田貝呢，土生土長的羅湖中心區，和國貿商圈不到3公里，但是現在它的房價居然輸給了西部農村。

我想説，深圳人用真金白銀，踐行了房地產行業**“農村打敗城市”**的偉大構想。

那麼，究竟是什麼讓寶安甚至沙井打敗了羅湖？因為西部講得一手好故事啊，大灣區+大前海+大空港+海洋新城，而羅湖呢，廉頗老矣、尚能飯否？

深圳人會説羅湖你太成熟了，沒錯，你就錯在太成熟、錯在什麼都有，反而讓你失去了“成長性”。

“成長性”似乎成為深圳樓市最重要的東西，人人為之興奮，反而沒多少人去關心當下，這是深圳樓市給我的一個強烈感覺。

有點類似股市，那些商業模式成熟、現金流穩定的藍籌股，市盈率反而很低，而那些還在做PPT、講故事的科技股，市盈率可以很高很高。

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據我的觀察，廣州樓市很少有這樣的現象，廣州人買房非常重視三個字，那就是**“性價比”**，口頭禪是夠不夠筍。

廣州雖然喊了很多年的東進南拓，而且從產業聚集、城市規劃、市容市貌來看，東西部、南北部的差距已經明顯拉開。但説實話，今天廣州東部和西部、南部和北部的房價，差別還是不大。

廣州市場給我的感覺是，一套房子， 不管你在東南西北哪個方向，它的價格體系主要還是由周邊的微觀配套來決定的，該賣什麼價還是什麼價，不會因為你有故事、有PPT，就會高出一等。

舉個例子，白雲區在廣州，是一個比較沒故事的區域，沒有自貿區、沒有CBD、沒有科技概念，城市界面也是髒亂差，但是沒關係，白雲區無論是土拍市場還是一手房市場，都毫不遜色於東部和南部。上次看到有數據顯示，廣州在售的10萬+樓盤，白雲區是僅次於天河的，就問你服不服？

我經常講還有一個觀點是，按照深圳的邏輯，那智慧城、科學城的房價應該是荔灣的double，因為前者就相當於廣州的南山，而荔灣就相當於羅湖，但現實是，二者差別不大。位於荔灣的廣鋼，甚至比科學城還貴，似乎薑還是老的辣，你大爺還是你大爺。

廣鋼有啥？除了密密麻麻的住宅樓，連一棟寫字樓都沒有，典型的睡城嘛，但它的房價居然比大企業扎堆的科學城更堅挺。

什麼原因呢？我大致瞭解過，廣鋼靠近老城區，和老廣生活圈只有一水之隔，老廣客羣很容易導入，地鐵有好幾條，名校有好幾個，再加上不斷拍地、不斷推新，在市場上的注意力高，所以不愁賣。

而科學城呢？雖然大企業扎堆，但它的底子是個硬邦邦的開發區，科教文衞的底子薄，缺少商業與生活氣息，老廣不把它當廣州，新廣為了教育，往往更傾向於天河。

你看，廣州人買房，看的東西都很具體、很實在。深圳人買房，更多的是看成長性、可變性，兩個城市的氣質完全不同。一個完全是以發展為導向的，一個更多是以生活為導向的。

我在這裏就不去評價誰優誰劣，只想説，這兩座城市的房地產，邏輯真的不一樣。千萬不要用廣州的邏輯去理解深圳樓市，也不要用深圳的邏輯到廣州買房。

對賣房子的開發商來説，道理也一樣。