融創四次減持套現106億的金科股份，竟是A股10強房企_風聞
智瑾财经-2020-06-19 11:11
退出“二當家”的同時，6月15日，融創在金科的董事會代表張強也因個人原因辭去金科董事及提名委員會委員職務。
融創金科股權糾葛，成“寶萬之爭”後房地產行業第二大瓜
從2016年9月開始，融創不斷增持金科股份，截止到去年4月，融創共持有金科股份15.67億股，佔總股本的29.35%，穩坐“二當家”的位置。
而融創與金科之間的股權糾葛，也成為繼“寶萬之爭”後，地產圈的又一大瓜。
公開資料顯示，融創從入主第一天，就對金科垂涎欲滴。
張強作為融創在金科董事會代表以來，幾乎對大股東黃紅雲的每一項決策都持反對意見。
然而，融創雖有意控股金科，卻是心有餘而力不足：融創雖為金科二股東，但董事會席位始終只有2席，相比黃紅雲所擁有的7席董事會席位，融創劣勢明顯，難以撼動黃紅雲在金科的話語權。
如今，這場持續了近4年的股權糾葛消耗戰，隨着融創今年來的4輪大幅減持，套現106億後，也算告一段落。
張強出走，融創在金科的董事會席位也只剩下姚寧一席。
4月14日，金科發佈公告，稱融創通過其控股子公司天津聚金物業向紅星傢俱轉讓5.87億股金科股份，佔公司總股本的11%，作價46.99億元。
轉讓後，融創在金科持股比例也從29.35%降至18.35%。
此後，融創業又分別與5月7日、14日和21日連續減持金科股份，目前融創持股比例也降至5%以下，僅持有2.66億股，退出金科二股東行列。
作為融創在金科董事會的發言人，張強的離職也就順理成章了。
高槓杆經營換取千億房企俱樂部門票，金科股份真能債多不壓身？
至於融創為何對金科180度大轉變，從小甜甜變為牛夫人，用融創自己的話來説，“對金科是一場財務投資，在未來會因公司經營需要，或繼續增持，或減持變現”。
但從根本上來講，或許是在遭遇近兩年房地產寒冬的背景下，一方面融創確實看控股無望，想了結這場股權糾葛；另一方面，或許是感受到現金流的緊張，希望藉此擴充現金流，順利“活下去”。
不過，連融創都開始意識到資金迴流的重要性，身為主人公的金科股份似乎並沒有這方面意識，仍在保持高槓杆拿地的經營節奏，在當前房地產行業背景下，不僅與主旋律相左，經營風險也徒增不少。
公開資料顯示，憑藉此前近乎瘋狂的拿地節奏，金科在2018年首度邁入千億銷售規模的房企陣營，全年實現1188億的銷售規模。
而此前2016年和2017年，金科銷售額才600億左右，銷售規模增幅高達98%。
到2019年，金科全口徑銷售規模再度達到1860億元，較2018年同比增長57%。
僅2019年上半年，金科就實現814億的銷售規模。
2020年金科也定下2000億銷售規模的目標，為此，金科也在繼續保持前兩年的拿地節奏，中科財經此前也曾報道，2020年前5個月，金科就已經耗資164億元拿地34宗。
與此同時，金科股份債務情況也在繼續膨脹。
公開數據顯示，2020年以來，金科已經累計發行了41億公司債，最近一次發債是在5月28日，發債規模17億元。
平均融資成本在5%-6.3%之間，基本與行業平均融資成本平齊。
此外，金科也在通過信託、發行ABS、股權質押等多重途徑擴大融資規模。
用益信託網數據顯示，5月28日金科就通過某信託機構發行了“HY428號金科天湖灣項目集合資金信託計劃”，擬募集2.1億元，融資成本7.2%至7.9%。
算上此前5筆信託計劃，金科擬募資金額近10.7億元，平均融資成本7.6%-8.1%，而信託也是成本最高的融資渠道之一。
此前據中科財經報道，5月27日，金科股份股東廣東弘敏企業管理諮詢有限公司向五礦國際信託有限公司質押5.87億股，用於補充流動資金。
同一天金科股份還發布了15億ABS計劃，並與同一項目股東之間進行富餘資金拆借。
如此多渠道大範圍的擴大融資規模，很難不讓人聯想到是為後續更加激進的拿地節奏儲備彈藥。
雖説土儲是決定房企營收增速的關鍵，但不斷做多自身槓桿規模，在當前全國房地產行業下行，疊加經濟增速下滑等負面情況影響下，是否也在成倍放大經營風險？
而且從金科本身債務結構來看，其財務結構堪憂！
根據2019年財報數據，金科全年有息負債高達986.9億元，2017年有息負債為683億元，2018年為814.1億元，負債規模逐年攀升。
其賬面可支配的貨幣現金為359.9億，勉強能覆蓋327.7億元的短期負債。
如果算上高速拿地對現金的佔用比例及房地產開發對現金的需求，金科股份現金流緊張程度可見一斑。
而今年來多渠道融資的目的，除了為拿地儲備資金，也難説不是為了借新還舊，降低短期負債壓力。
盈利效率低下，金科股份財務健康堪憂
舉債度日對當前背景下的房企而言，可以在一定程度上用飲鴆止渴來形容：一旦外部融資渠道收緊，或銷售路徑受政策、經濟大環境等多方面因素影響出現萎縮，金科股份可能會面臨資金鍊斷裂的風險，財務健康程度令人擔憂。
從金科股份的經營效率來看，2019年雖然實現678億營收，同比增長64%，扣非淨利潤56.8億，但銷售淨利率只有9.4%，較2018年的9.75%小幅下滑。
根據金科股份2019年年報數據，報告期內全年銷售費用為42.1億元，同比增長64.51%，佔總營收的6.22%，高於4.47%的行業平均水平。
財務費用也較2018年同比增長1166.11%，經營成本增幅明顯。
此外，金科存貨週轉速度也大幅低於行業平均水平。
年報數據顯示：
金科2019年全年存貨週轉率為0.3次，大幅低於21.4次的行業平均水平；
應收賬款週轉率為35.1次，同樣大幅低於191.2次的行業平均水平。
而金科股份2019年經營活動產生的現金流淨額也只有22.39億元。
説明金科股份在銷售規模邁入千億俱樂部後，表面數據光鮮，實際上資產變現週期長，營收效率低下，盈利質量一般。
這也進一步放大了金科高槓杆經營下現金流相當脆弱的財務風險。
可即便如此，金科股份仍在2020中國房地產上市公司百強排行榜中，躋身A股地產上市公司10強。
並獲得償債能力強、經營效率高、內外生增長潛力大等與實際情況大相徑庭的企業評價。
這也算一樁趣事！