泰禾的「求變」之道_風聞

6月12日，泰禾集團公佈了2019年年度業績報告。

財報顯示，2019年泰禾關鍵指標穩重向好。其中，年度總營收略有下降，實現236.2億元；淨資產規模小幅增長5.85%，達到337.5億元。

在更為敏感的現金流與負債率指標上，泰禾實現一增一減，進退有度。

具體來看，泰禾經營性現金流淨額，由2018年末的139.3億元，增至2019年末的213.2億元，增幅高達53.1%。與此同時，2019年年末泰禾淨資產負債率，較年中大幅下降了10.4％。

一系列數據或在昭示：泰禾“去槓桿、穩發展”的經營理念，正引領企業，駛過行業與疫情的雙重大考。

而數據背後，泰禾主動求變思路，逐漸浮出水面。

01 提質增效練內功

2020年，是泰禾集團成立的第24個年頭。

也是這一年，泰禾創始人黃其森在多個場合，公開強調公司需要“重新再出發”。

24年之於人，尚未而立，但對知名房企泰禾而言，卻有着不破不立的緊迫感。

尤其在房住不炒政策高壓，以及疫情黑天鵝雙重因素疊加下，主動求變已成為一眾房企的不二之選。

而泰禾的首要着眼點，便聚焦於業務肌理再造、提質增效上。從具體業務層面來看，用開源節流一詞描述更為恰當。

首先是開源，這是保證泰禾流動資金充足的關鍵。而開源，又包括多重舉措：

其一，抓銷售促回款。

財報顯示，2019年，泰禾持續強化現金流管控，回款成為業績考核的最重要指標之一。通過嚴控項目節點與開盤節奏、加強考核等管理措施,泰禾的回款週期大大縮短。

如上所述，其經營性現金流淨額大幅增至213.2億元，便是最好的證明。開源之下，泰禾的自身造血功能，得以大幅提升。

其二，投資活動現金流持續增加。

財報顯示，泰禾投資性現金流淨額，由2018年末為-122.8億元，逆勢上漲至2019年末的130.0億元，淨增長高達252億元。

而在融資方面，泰禾也在注重發展深度合作金融機構，轉變融資模式。

報告期內，泰禾整理原有100多家合作金融機構，並最終確定20多家長期合作伙伴，其融資模式亦轉向深度戰略型合作。

得益於資金層面開源，泰禾現金流不斷改善，這為泰禾主動求變構築起堅實的基礎。

開源之後，便是節流（減負債）。

數據顯示，2019年末，泰禾有息負債為970.1億元，較2019年年中1104.1億元，下降12.1%。

如果從有息負債的主要構成來看，包含短期借款、一年到期非流動負債、長期借款、應付債券在內，泰禾2019年均有較大程度的下降。

如上圖所示，泰禾的短期借款，由2018年的23.3億元降為2.6億，降幅達89%；長期借款由64.7億降為17.6億，降幅高達73%；應付債券，更是由169.6億降為45億元，降幅達到73%。

伴隨有息負債下降，2019年末泰禾的淨資產負債率，亦較2019年中下降10.4%。

一手開源／增肌，一手節流／減脂，通過一增一減，泰禾實現了提質增效的目標，也吹響主動求變的號角。

而當下，泰禾的求變決心，不僅體現在內部提質上，更貫穿在整個外部戰投合作中。

02 築造新的護城河

泰禾計劃引入戰投，早已不是新聞。

根據5月13日公告，泰禾擬引入的戰略投資者，其主要經營業務中包含房地產業務。聯繫到近期市場傳聞，最可能的戰投方或為國企乃至央企。

而在財報中，泰禾亦指出，“引戰”事項，將有助於減輕目前大額到期未歸還借款帶來的壓力。

不少行業人士分析，“泰禾引入戰投，除卻緩解債務壓力外，更多的是引援，尤其是戰略層面的援助。”

一個不爭的事實是，行至24年的泰禾，急需新血液澆灌。換言之，泰禾急需新的力量，共築新的護城河。

類似引戰並非毫無先例，碧桂園引入平安，綠城引入中交建皆是通過引援，實現了新的騰飛。

行業人士王偉指出，“任何企業都有自己的天花板，引入戰投目標是形成合力，使企業獲得更大的發展空間，這對泰禾同樣適用。”

而要獲得戰投青睞，自身實力更是不可或缺，所謂打鐵還需自身硬。

目前，為聚焦服務房地產主業，泰禾聚合了酒店、教育、醫療等產業，形成了獨具特色的“泰禾+”全生命週期服務鏈條。

在酒店領域，泰禾旗下的品牌酒店，注入了泰禾集團倡導的“中式元素”,形成獨特的競爭力；在教育方面，泰禾集團與英國布萊頓公學簽訂了中國區獨家戰略合作協議，未來10年內，泰禾教育將與布萊頓公學合作，在北京、上海、福州、深圳建立四所國際學校；在醫療方面，泰禾建立起國際醫院、專科醫院、健康管理中心門診部、內科診所的四級診療體系。

一言以蔽之，擅用自身資源的泰禾，正圍繞地產這一核心點，打通上下游，延長自身產業鏈。

當然，在拓寬產業鏈之餘，房地產業務依舊是泰禾最具價值的部分，且其品牌辨識度仍在不斷上升。

例如，泰禾最具特色的“院子系”產品，已成為地產界的知名IP。“文化築居中國”，既是是泰禾的宣傳理念，亦融入到整個地產板塊之中。

每一棟中式豪宅背後，都是中國優秀文化的積澱與傳承。從北京中國院子為起點，目前泰禾的院子系產品已佈局全國22座城市。

在院子系之下，泰禾延伸出大院系、小院系、府系以及園系等各具特色的產品線。它們都打上了深深的泰禾標籤，在整個地產界獨樹一幟，為消費者痴狂。

不僅如此，與一眾房企野蠻擴張不同，泰禾選擇聚焦一二線城市的戰略佈局，使其成功避開了低線城市的市場波動。

財報顯示，截至2019年底，泰禾集團總土儲為3270萬平方米，貨值高達6000億元。其中，京津冀、長三角、珠三角土地儲備，分別為668萬平方米、683萬平方米、483萬平方米，三地合計佔比高達56%。而剩餘部分亦集中於福建、華中地區等較發達的地區。

立足一二線城市，打造更具感知、更具特色的產品IP，泰禾以地產為支點，不斷延長整個地產服務產業鏈，並向“泰禾＋”邁進。

在“泰禾＋”戰略佈局中，尤賴資源多寡，尤重資源把控。此時引入外部戰投，或能使泰禾如虎添翼、打開新局。

03 結語

窮則變，變則通，通則久。

雖遠未至窮困之境，但泰禾主動求變之心昭然若揭。

從內部減脂增肌苦練內功，到外部尋求戰投拓寬發展空間，泰禾走的每一步，都鐫刻着“思變”二字。

而這正適應了當下的行業大變革：放緩拿地，注重現金流，尋求更低的負債率。

或是應了那句，破而後立的泰禾，將再造新章。