房地產的亂象：“五證”齊全也不能保證你買到的新房可以拿到房產證_風聞

     近些年來，關於業主買房拿不到房產證的問題比比皆是。這種現象包括政府主導開發的小區在內，比如2011年山東濟寧市的西部南池4個片區約2000户業主購房後6年無法辦理房產證（2014年交房），房屋產權交易中心説開發商沒有辦大證所以業主不能小證。開發商説“項目辦”（濟寧市中區政府片區開發機構）沒有付清所搶你工程款。而政府這邊説消防驗收不合格。這讓業主沒法辦了——房款款都交齊了，拿不到房產證。

      開發之初，市政府出面業主選樓盤和樓層，連哪個房地產商都不知道，一切都是政府出面操作。好了，相信政府不會説瞎話：好在公務員也有買這房子的——上級總不會坑下級吧？於是全款買了這期房。拖拖拉拉3年匆忙交房，因為回填沒有做完，一場雨來，雨水隨着電纜溝進了地下室，別説儲藏室了，連配電室都淹了。業主問沒幹完就交房了？開發商説：交了鑰匙就算交房。6年了，開發商從不提辦房產證的事。看來，開發商是“你交了房款，我給你鑰匙”就算交房了。同業主一起到房產交易中心辦理產權轉移過户的事房產證的事壓根不提了。搞了半天，原來是辦不了房產證的樓盤。看來，“相信上級”也是不靠譜的事。所以律師説：現在的情況是開發商就是“五證齊全”，購房也得小心。

      業主都是守法的人——查查法律規定，依法維權。不料想，原來法律真有漏洞：

      根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定：對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。就是説交鑰匙就算交房。

      照這條規定，業主如果與開發商不在合同上單獨約定開發商與業主一起到產權交易中心辦房產證的事的期限，房產證何時能辦下來就沒準了。可這合同是政府認可的“格式合同”，業主只有簽字或不簽字的權力。看來這“釣魚的合同”，業主等房用，只能“上鈎”了。

      不過律師説：

       1、根據《商品房銷售管理辦法》的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起90日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門（就是大證）。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續（就是小證，即業主的房產證）.

      2、由於開發商的原因造成購房者未在合同約定的期限內取得房產證;或者期房預購人在房屋交付之日起90日內未取得房產證或者已竣工商品房的買受人自訂立合同之日起90日內未能取得房產證的，開發商應當承擔違約責任。（不過罰金只是1%）

       當時開盤時，是市政府出面，組織業主選房和合同簽訂，按照政府的安排，業主房款一部分教給政府，一部分交給開發商。現在市中區併入任城區，再加上開發商和政府扯皮，這2000業主如何是好？

     總説依法行政，總説天網恢恢，疏而不漏。可這總價超過1.5億的新房產沒有房產證算怎麼個事？開發商和政府都躲在一邊，這不合適吧？

最後，律師提醒：

不動產權證辦不下來，意味着房子的產權存在問題，業主沒法落户口。除此之外，不動產權證辦不下來，危害有多大，您們有了解嗎？

如果購房者在入住後不能取得不動產權證，其所購的房屋所有權尚處在一種不確定的狀態，購房者將不能取得如下權利：

1、不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租、抵押貸款等活動，即使簽定相關合同也均為無效合同，不受法律保護。

2、在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償，不利於在房屋滅失或者損害時得到補償以減少損失。

3、如因項目非法開發而無法辦理房產證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險；開發商因債務糾紛被強制執行時，沒有辦理過户的房地產仍屬於開發商的財產，可以被開發商的債權人依法強制執行。

4、在土地使用權期限屆滿時無法申請繼續使用該土地。

房地產市場水太深了。早先我的老總讓我在他那裏聽施工頭介紹經驗：“手裏有15%的錢就敢開工——材料全靠賒賬，這15%的款子主要用來辦開工手續和‘打點人情’”。

所以買房再難也要做好“功課”，多諮詢律師是個辦法，也可請教買過房的人。