居住權，房住不炒大殺器_風聞

01

最近我比較關注的是居住權這個話題。做了一些簡單的學習工作，然後推演了一下未來房地產市場在居住權的影響下會出現什麼變化。推演的結果很讓我吃驚，如果推演成真，那麼無論是房產交易市場還是房租市場都會有翻天覆地的變化。

看到這，可能很多讀者就想問居住權會造成什麼影響？

説推演結果前我先介紹一下居住權的相關概念。

2021年正式實施的《中華人民共和國民法典》裏，對居住權進行了確權。其中涉及的條款分別是：

第三百六十六條，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條，設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期間；（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十條，居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。

第三百七十一條，以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

從這些法條的規定中，我們可以得知居住權是這樣的：

1、居住權是用益物權，其設立需要書面立約，然後到相關機構登記進行權利設立，估計是到房管局登記；

2、居住權原則上是無償的，但是可以另外約定，這意味着可以有償；

3、居住權不得轉讓、繼承，原則上不得出租，但是可以另外約定，意味着可以出租；

4、居住權是有時效的，期限屆滿或者居住權人死亡後到期。

我除了自己琢磨，還諮詢了一些律師朋友。從民法典的法條看，基本是把房屋的所有權和居住權給雙權分立了，居住權被提高到了和所有權相提並論的地步。

這也意味着居住權的權限相當大，大到可以對抗房屋的所有權。房子的居住權一旦授權出去之後，在時限有效期內，房屋所有權人幾乎無權干涉房屋的居住問題。

房產的兩個屬性，一個是消費屬性，另一個是金融屬性。消費屬性對應居住，金融屬性對應投資。未來居住權被提高到和所有權同等效力的地步，會對房價造成什麼影響呢？我們接着説。

02

基於所有權人對居住權人無可奈何，光這一點，就可以來討論居住權對二手房的影響了。談房價前我們先談一下房租。

房 租

目前看，我國的房屋租賃市場是非常不健全的，租房人的租賃權很難得到有效的保障。房東想解除租房合同是一件輕鬆的事情，只要付出一定的違約金即可把房客掃地出門。

搬家是很折騰人的事，曾經有人一年搬了四次家，就是因為房東可以隨意的解除租房合同，這也是造成租客沒有安全感的原因。

那麼等居住權正式施行之後，租客完全可以要求房東把居住權授權給自己，時效和租房合同時間一致。這樣就能很好的保護租客的合法權益，只要按時交租，即使房東要解除房屋租賃合同，但租客居住權在手，房東無法把租客掃地出門。

所以居住權可以很好的保護租客的合法權益，極大增強租客的安全感。當然房東也不會平白無故把居住權授權給租客，想要居住權可以，得加錢！

租客願不願意為了居住權多付租金呢？租房市場裏肯定有追求安全的租客，會選擇多付租金換取居住權，相當於花錢買平安。

所以設置居住權，可以有效的提高房屋租金。

另外居住權的時限最高可以至居住權人死亡，那這就為長期租賃提供了更多的操作性。租房市場裏其實是有長期租賃住房需求的。

但是目前相關法律法規對租客權益保護的不到位，長期租賃的需求被壓制了。

比如買學區房的家長，肯定有人想過買用於掛户口的小房子，買這種房子自住是不可能的，如果買了他就有長租6年的需求；但是目前還是很多家長對長期租房有顧慮，最終還是選擇了兼顧自住的學區房。不僅要多花很多錢，住起來也很勉強，居住體驗不佳。

將來有了居住權的保障，家長們完全可以嗎掛户口的學區房，然後在學校邊上租一個居住舒適的大房子，租賃和居住權時效一致。代價不過是租金多付一些，我相信很多家長還是願意的。因為兼顧學區和自住的學區房，價格可比掛户口的小房子貴太多了。

即使房東要求租客把六年的房租一次性繳清以換取居住權的設立，還是有人會接受的。畢竟買掛户口的學區房再加上六年的租金，總花費遠遠低於能夠兼顧自住的學區房。學一樣上，居住環境能更好，錢還花的少，何樂而不為？

不光是家長，其實市場裏還有其他的長租需求沒有被激發出來。其實大多數剛需朋友置業之後，基本上也是四五年之內就要再置換一次房產，搬家進新居。按照五年一個搬家週期算，長租五年和買房住五年，居住心態是差不多的。

只不過目前市場上租客很難保障自己長租的租賃權能保持長期穩定。未來租房市場裏肯定會出現有居住權保障的長租房，必然會有一部分人選擇這樣的長租房。即使房東提出一次性把居住權內的房租繳清，也會有人接受，因為這樣的總花費肯定是低於買房的，租金也肯定低於月供。

一次性拿不出居住期內的租金，怎麼辦？其實是可以找銀行貸款的，很多人可能不瞭解，銀行幾年前就推出了支持長租房的租金貸產品。但是受限於不正規的租賃市場，銀行租金貸產品賣得並不好。

但是未來租賃市場引入了居住權這個和房屋所有權平起平坐的權利之後，租賃市場走上了規範化，長租房蓬勃發展之後，房租自然會水漲船高，房東多賺租金，租客多花錢買到了租賃權的保障，銀行的租金貸產品市場歡迎，皆大歡喜。

所以，我認為，未來居住權的設立會對房屋租金有促進作用，促使房屋租金上漲。

房 價

一旦房子設置了居住權，這就意味着房屋所有權人對房屋是無法實際使用的。因為使用權在居住權人手裏，所有人只能乾瞪眼。所以居住權設立出去之後，房屋的價值自然要打折，價格是在價值附近波動的，價值打折，價格自然隨之下降。

同一個小區的房子，一套是清白的房產，一套是設置了長期居住權，你是買房人你選哪個？答案是顯而易見的。所以設置了居住權的房子，在二手市場上自然無人問津，試想，誰又願意買一套自己不能用的房子呢？買下不能居住的房子有何用？所以帶着居住權的房子自然不受買房人的歡迎，在二手市場上流動性肯定會變得極低。

價值打折再加上流動性降低，這些自然會反應到房價上面。房價自然下降。

另外還有一個影響房價，我們不能忽視的因素是銀行，我們的房屋貸款都是拿所有權去找銀行做的抵押，房貸是銀行所有資產利最優質的，不僅長期穩定、而且壞賬率極低。但是壞賬率低不代表壞賬不會發生，偶爾出現壞債事件，因為有房產作抵押，銀行處置起來也比較輕鬆。

但是一旦房屋設置了居住權，那麼從銀行的角度看，居住權存在的期限內，萬一發生了壞賬，想要把房子處理掉填平債務是很難的事情。首先無法清退居住權人，其次法拍市場有居住權的房子也賣不上價。

這些問題都會導致銀行大幅降低設立居住權房產的評估價，評估價做不上去的房子，在二手市場更是無人問津，畢竟現在買房基本都要靠貸款。於是這裏又出現了一個惡性循環：居住權設立出去之後，銀行降低評估價、評估價降低無法足額貸款導致二手無人接盤，二手無人接盤，價格更低，銀行繼續降低評估價。

綜上，居住權設立出去之後的房產，價格肯定會跌。

另外設置了居住權房子的價格會下降，那麼沒有設置居住權的房子，價格是否會受到影響呢？我認為也會！

前文裏也討論過，如果大部分家長都去選擇掛户口的小房子，進行“投住分離”的操作，大面積的學區房的購買人數在減少，大面積學區房的行情自然要看跌。學區房這是一個小眾市場，推而廣之到整個二手市場呢？

之前討論房租話題，已經論證居住權保護租客利益，會使得長租市場蓬勃發展。之前一部分被迫進入買房市場的購買力，會選擇長租房進行居住。宏觀上説，購房的需求會被長租需求分流，被動調整了市場的供求比例，接盤人數量的降低，自然會在一定程度上降低房價。

這不是我危言聳聽，歷史上是有過先例的。明清時期的土地交易就存在所有權和永佃權的分離，類似於現在房屋所有權和居住權分離的狀況。

當時對土地分為“田骨”和“田皮”，田骨就是土地所有權，田皮是土地永佃權。田皮可以買賣，直接導致田皮的交易活躍度遠超田骨。有人研究過，60年間，田皮漲了十倍，而田骨只漲了2倍，田皮最高的價格曾經是田骨價格的兩倍。

估計民法典的編撰者也考慮到了這個因素，為了避免市場炒作居住權，法條裏直接規定居住權不能轉讓、幾成。

目前可以預見的是，在民法典的框架下，設立了居住權的房子，尤其是長期居住權，房屋價格必然下跌。

所以從明年1月1號開始，給我的讀者朋友一個忠告。大家不要輕易把自己房子的居住權授予出去。

03

居住權的突然設立，雖然只是短短几個法條，卻讓很多法律界人士驚呼詫異，紛紛表示看不懂。我最近從房產的角度一直在思考它對市場的問題。

法理上對居住權的確權，絕對不是一時的心血來潮。我認為是“房住不炒”精神在法律領域的展現。

“房住不炒”裏的“房住“二字，針對的是居住屬性，“炒”字針對的是金融屬性。居住權的確權，把房產的居住屬性放大到了極致，甚至可以和所有權抗衡。

前文已經論證過了居住權會影響房價，甚至長期居住權的設立對房產價格是非常大的利空，利空房價，抑制炒作。之前大家都認為“房住不炒”是並列關係，但是有了居住權，我恍然大悟，”房住不炒”不是並列關係，而是因果關係啊！

隨着居住權的引入，未來房地產發展的趨勢是專業化、職業化，玩法會越來越多，律師介入的程度越來越大。其實南京市場上已經出現了這樣的情況，有些中介公司你以為他們做的是中介業務，實際上他們已經發展到半職業炒房團的地步，而且未來這樣的組織會越來越多。職業選手越來越多，普通人只能靠邊站。

在居住權的保障下，普通人可以通過長租房的形式在城市安家。肯定會有人問：既然F哥你説居住權對房價影響這麼大，那我可以長租房過日子，還要再買房嗎？

我認為該買的還得買。且不説房子是我們中國人最大的資產壓艙石了。在大城市裏，一邊做房東一邊做租客，可以顯著提高生活質量，降低生活成本。如果有多套房子，那就更穩了。

這篇文章是我近期對居住權相關思考的總結，只是個人觀點，如果有不對的地方，請讀者朋友們多多包涵。

如果這篇文章能給大家帶來一些啓發，提前規避掉相關風險，那我寫這篇文章就是一件非常有意義的事情。

END

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