“全民經紀人”用低佣金開道，買方賣方一起動了中介蛋糕？_風聞
懂懂笔记-懂懂笔记官方账号-2020-06-22 20:28
消息一出，在網上引起了軒然大波。有知情人士宣稱，中介機構內的從業者走私單現象氾濫，最終成為本次抵制活動的導火索；也有網友指出，中介之所以發起抵制活動，是因為近期一些開發商的新營銷模式動了自己的奶酪。所謂聯名抵制，實際上是為了壟斷中介市場，不允許外人進場賺錢。
目前所謂的“全民經紀人”模式，指的是無論是否為專業中介，只要能為開發商、地產商介紹購房買家，都能夠拿到承諾比例的佣金。尤其近一年以來，採取“全民經紀人”營銷模式的開發商、地產商越來越多，也因此誕生了大量與傳統中介競爭的獨立經紀人和線上“掮客”。這個羣體對中介行業內的正規軍，確實造成了一定的衝擊。
為了更好的瞭解這一行業事件，懂懂筆記以購房者身份，在二手電商平台和社交網絡上聯繫了幾位自稱“獨立經紀人”的人士，試圖瞭解深圳五大中介抵制“全民經紀人”營銷背後的原因，以及當地市場一些不為人知的行業“故事”。
低佣金高收入的獨立經紀人
六月的深圳，驕陽似火。
在深圳龍崗區一開發中的新盤附近，懂懂筆記等待了半個多小時，才見到在閒魚上溝通過的獨立經紀人小宋。他滿臉流汗，騎着一台“小電驢”急急駛來，一見面便自嘲了一番以緩解尷尬的局面。
“不好意思啊，剛才臨時有顧客要看房所以遲到了，做獨立經紀人沒有服務，但也沒有套路。”停好“小電驢”，小宋馬上帶着懂懂筆記進了營銷中心，駕輕就熟地走向了樣板房。
“這個盤沒有全民營銷，但你可以看到那些中介是用什麼眼神看我的，這又是何苦呢。”健談的小宋説道，他之所以會入行成為獨立經紀人，也是陰差陽錯。一年多前他還是一名創客，但是由於自己的區塊鏈項目失敗，就在網上尋找起個人房源和租客，成了一名在線租房的中間人。
一年來通過為個人房東介紹租客，他賺取了一些微薄的租房佣金，“無論租房還是二手房買賣，我們獨立經紀人收取的佣金遠比正規中介低得多。”
小宋介紹，即便是賣新樓盤，開發商給他們的佣金也要比正規中介稍微低一些。“我一見面説的沒有服務，並不是説不幫顧客跑辦相關購房手續，而是沒有空調洽談室給看房者休息，也無茶水供應。”
而他説的沒有套路，則是向顧客介紹新盤的簡況後，購買的優惠、政策，內容都是開發商的實際情況。看房後，顧客只能通過線上再諮詢詳情，“一旦成交了，無論是二手房還是新房，手續都會幫你辦妥的，大可放心。”
當被問及獨立經紀人的佣金收入時，小宋毫不忌諱的透露，實際上做好了還蠻可觀的。深圳正規中介的租房業務，會各收取房東、房客半個月租金做為佣金，但他只收取租客五百元即可。“二手房佣金我們也只收房款的1~1.2%，新房的話開發商給的是1~2%的佣金。”
至於他每月的收入，小宋笑了笑説道，如果遇到畢業季、租賃旺季，光靠租房業務的佣金收入每月大約有四五千元。如果運氣好些，比如有較好的新盤發售，那麼每月的佣金收入甚至可以高達七八萬，“一年下來可以全款買套福田的二手小公寓了。”
“中介機構的佣金雖然高，但是公司至少拿走了六成，所以個人到手不一定比我多。”小宋強調，中介機構之所以抵制“全民經紀人”，或許是看獨立經紀人的收入太高了，衝擊到了自身的市場份額，影響了旗下銷售人員的士氣。
“拿什麼行業規範、政策法規嚇唬人，你看看，市場經濟之下要得看顧客選擇誰對不對？公平競爭，誰行誰上！”小宋堅定地表示，機構的抵制是看不得別人賺錢的行徑，“我知道的部分新盤，現在甚至有已購房顧客在介紹新客，開發商也會有提成。”
小松介紹，在網站上發佈房源中介信息的“個人”來路複雜，裏面會有一些不厚道的中介，拿着公司的資源做私單。而大部分獨立經紀人，都像他一樣每天自己跑房源，然後在閒魚、豆瓣、知乎上發佈房源信息。“我們每天就是等着客户主動找上門，客源上與正規中介機構並沒有太大的衝突。”
既然資源不衝突，那麼中介機構到底在害怕什麼？
渠道被卡，借“土中介”發力
“中介機構是專業一些，但也要看他們的技能傾注在顧客身上有多少。”
相比小宋這樣的“土中介”，湯海（化名）則是一位專業中介出身的獨立經紀人。他告訴懂懂筆記，自己在專業中介機構從業五年，由於經常被領導“穿小鞋”，去年年中他毅然離職，成為了一名獨行俠。
在帶領懂懂筆記了解惠州惠陽一處新盤時，湯海顯得比小宋更加專業。湯海透露，除了剛進社會尋求租房的應屆畢業生，以及初次買賣房地產的普通投資者會選擇中介機構，一般有經驗的顧客都會選擇自行租房、買賣，期間只是尋求獨立經紀人作為見證。
“除了必要的手續之外，一般的糾紛他們都不予理睬。”湯海認為，顧客與其去找這種“甩手掌櫃”，不如尋找同樣是沒有售後服務但佣金更低的獨立經紀人，“反正都不會做盡職的產調，購房的過程區別不是很大。”
至於越來越多的開發商為何推動“全民經紀人”，他認為就是因為控制營銷成本，導致開發商的營銷渠道受阻，也是無奈之下的舉措。湯海告訴懂懂筆記，開發商與中介機構合作，看中的是機構的客源，以及自己節省下來的人員工資。
“由中介機構介紹客源，可以省下許多的廣告費用，對開發商而言逐漸成了一種依賴。”他強調這樣的合作模式已在行業內存在相當長的時間，而中介口中所謂“遠低於市價、內部房源、獨家優惠”，其實都是開發商開放合作的資源，實際單價並不比在開發商營銷中心直籤更便宜、更實惠。
“通常情況下，開發商需要支付中介機構一定的佣金，這個佣金最終要轉嫁給購房者。比例通常在2~3%之間。”湯海坦言，近幾年一些中介機構發現開發商極度依賴自身的客源，便以此卡開發商的脖子，同時漫天要價。
因此，為了擺脱中介機構的要挾，有部分開發商才會試水“全民經紀”，並逐漸形成了一種新的營銷渠道。
“説白了，獨立經紀人、顧客、有人脈的路人等等，都可以成為開發商的經紀人。”湯海表示，發動全民一起成為“經紀人”，大大損害了中介機構的利益，因此才導致了這次的聯名抵制，“用資質、專業説事兒，很可笑。我敢説很多機構裏的中介，大都沒有經紀人資質，專業上能比我強的更不多見。”
有業內人士透露，機構所擁有的資質，主要是房管局核發給中介機構的資格證，很多沒有拿到“經紀人資質”的新員工都是緊急上馬。
那麼，獨立的經紀人推介經辦房屋買賣是否合法呢？湯海對此避而不談，只一味強調説，在“全民經紀人”環境下，是個人就能賣房。
“何況我考取了（房地產）經紀人資格證，客源也是網上自己找到的，有什麼不對呢？”他激動地説道，那些中介機構坐擁大量的顧客資源不假，但聯合抵制全民營銷吃相太難看。“這種舉措最多隻能管管利用機構資源跑私單的業務員，管不住顧客和開發商的未來選擇趨勢。”
在南方很多城市，部分小開發商已經全面採用了全民營銷的方式，以此發展購房客户，他們在大大降低營銷支出之餘，也充分發動了社會力量提高成交效率，“這個趨勢説明，要怪只能怪一些中介自己不爭氣，整天搞套路營銷，結果套路了自己。”
那麼，似乎仍未“名正言順”的獨立經紀人，是否會成為未來房地產行業的新力量？
“全民經紀人”短期內難成氣候
“我看（全民）經紀人難成氣候，其實我也只是業餘做做。”
在豆瓣上，懂懂筆記約到了一位東莞的獨立經紀人阿超。他告訴懂懂筆記，自己並不是專職經紀人，而是一名網約車司機，平時只是利用跑單積累下的人脈圈，兼職做一做房屋經紀的業務。
聊及中介機構抵制“全民經紀人”事件，阿超顯得有些無奈。和小宋的看法一樣，他也認為中介只是看不得別人賺錢。“中介對於（獨立）介紹人的打壓相當嚴重，為了不讓我們賺到佣金，甚至還經常威脅業主。”
據説有的獨立經紀人在線上尋找客源，還會遭遇中介的“釣魚”。見面之後，才發現對方是中介機構的人員，浪費時間不説，還有人身安全方面的擔憂。“正因為有這些難題，我一般都只做認識的，有過實際交流的顧客。”
即便是閒魚上找上門的顧客，他也會先仔細進行甄別，看對方是否實名，信用狀況如何，“尤其是要仔細翻看成交的記錄，沒問題我才會約了見面。”阿超嘆氣道，由於中介機構的打壓，獨立經紀人一直都是夾縫生存，很難會有發展，更別説“全民經紀人”營銷模式了。
阿超坦言，制約獨立經紀人發展的因素與目前中介行業的痼疾相似，就是個別“老鼠屎”壞了行業名聲，“不能一棍子打死，説中介機構都不好、有問題，有個別中介機構的個別從業人員還是比較負責任的，也很專業。”
而獨立經紀人也一樣，失去了機構和行業部門的約束和監管，部分獨立經紀人也有套路租客、買家的情況發生，甚至有人騙取顧客高額定金之後人間蒸發，導致顧客連維權對象都找不到。
“中介總是宣傳，如果不在中介買房容易有糾紛。雖然有些環節是誇大其詞，但也確實是有這樣的事情發生，但是有多少糾紛發生後，中介機構真的幫着解決了呢？”阿超認為，無論是獨立經紀人，還是不負責任的中介機構，那些不守規矩的行為都是在破壞行業環境，誰也不比誰高尚。
有行業人士指出，八年前綠地地產曾提出過“全民經紀人”的營銷模式，結果遭到了中介機構的圍追堵截。今年受疫情因素影響，部分房企的新盤銷量下滑，數據顯示，一季度商品房銷售額下滑了24.7%，因此部分開發商再次推出“全民經紀人”模式，希望以高額的佣金獎勵提振商品房銷量。
此舉一方面是開發商積極自救，另一個方面也是為了擺脱中介機構的客源渠道束縛。但結果都是動了中介機構的“奶酪”，繼而引發五大機構聯合抵制的行為。無論孰對孰錯，但在消費者眼裏，自己的選擇都是最實惠的、最簡單的消費方式。
【結束語】
在廣東、福建等地區，部分消費者寧可選擇費“專業”的獨立經紀人，也不選擇“專業”的中介機構。這其中的原因，除了佣金的因素，還是值得行業內人士深思的。儘管全民房產經紀人有一部分性質是遊走在灰色地帶，但行業規範總會逐漸到來，深圳部分中介機構全盤的抵制，真的能夠阻擋趨勢的發生嗎？
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