二手房壓頂！這些城市正在加速“拋售”_風聞

文|凱風

一半是海水，一半是火焰。

上海千人“秒殺”6000萬頂豪、深圳萬人搖號搶房凍資上百億、杭州6萬人搶900多套房子，成都4萬多人爭搶786套房源、南京江北再現“萬人搖”景象……一時之間，搶房之聲不絕於耳。

樓市熱了？

眾所周知，萬人搶房背後，正是穩賺不賠的套利遊戲。

正如《6萬人搶900多套房？大魔幻了》一文所論，一如股市“打新”，在限價政策下，一手房價格遠遠低於周邊二手房，一套房動輒相差上百萬。搖到就是賺到，自然帶動樓市“打新”高熱不下。

然而，在樓市萬人“打新”背後，這些城市的二手房正在加速“拋售”。

在萬人搖號搶房最為火熱的杭州，二手房掛牌量已經突破12萬套，創出歷史新高。

相比2019年初的6.5萬套，一年半時間裏，杭州二手房掛牌量接近翻倍。與之相對，在樓市相對正常的2019年，杭州全年成交量僅為8萬套。

成都和南京，有過之而無不及。

僅在貝殼平台，成都最新的掛牌量就已高達13.6萬套，而2019年初僅為6萬套。一年半時間，二手房掛牌量增長1.3倍，最近幾個月每月新增房源3萬套，而月成交不到1萬套。

南京也是如此。同樣僅在貝殼平台，南京二手房掛牌量從2019年初的3.8萬套，飆升到如今的9.2萬套。一年半時間，二手房掛牌量飆漲1.4倍。

上海和深圳市場相對好一些。上海從5.2萬套增長到5.8萬套，深圳從3.7萬套增長到4.27萬套。這兩地二手房市場迅速回暖，二手房成交出現明顯放量，不斷消化新增放盤。

值得一提的是，深圳二手房掛牌量看起來總量不高，但最近3個月的新增房源接近5萬套，月均1.7萬套，而去年同期每月新增房源僅有6000套左右。

同時，這還只是一家平台的掛牌數量，其中部分高價房源由於“你懂的”原因不定時下架。考慮到整個市場，各個城市的二手房掛牌至少還要增加20%以上。

“萬人搶房”城市尚且如此，其他城市更不用説。

作為一線城市的廣州，僅鏈家平台，二手房掛牌量就高達7.6萬套，相比2019年初的3.1萬套，飆增1.4倍。

二線城市走勢更為誇張：

**重慶：**二手房掛牌量接近16萬套，相比2019年初的4.8萬套，飆升2.3倍。

**天津：**二手房掛牌量超過13萬套，相比2019年初的5萬套，增長2倍多。

**蘇州：**二手房掛牌量達到8.8萬套，相比2019年初的2.4萬套，飆升近3倍。

**瀋陽：**二手房掛牌量達到12.3萬套，相比2019年初的2萬多套，飆升5倍。

**鄭州：**二手房掛牌量超過11萬套，相比2019年初的5萬多套，接近翻倍。

要知道，這一數字，已經扣除了成交房源，相當於淨存量。問題在於，房子只會越賣越多，新增掛牌房源遠遠超過成交量，未來二手房掛牌量還會繼續井噴。

就在最近幾個月，一二線城市每月新增房源都在1萬套以上，深圳、杭州每月接近2萬套，成都、蘇州更是超過了2萬套。

然而，二手房成交量剛剛企穩，便已掉頭直下。

今年6月前三週，重點18城市的二手房交易量連續三週環比下降，降幅分別為-5.7%、-7.9%、-21%。

二手房掛牌量創下歷史新高，釋放了什麼信號？

其一，房價經過一輪大漲，高位變現者增多。

從2015年到2018年，絕大多數一二線城市房價都出現明顯上漲，部分城市房價翻了一番。

不過，從2018年至今，部分城市房價處於橫盤狀態，基於“房價不漲就是跌”的認知，加之對未來不確定性陡增的預期，獲利盤出現集中高位變現現象。

其二，在疫情衝擊之下，部分高槓杆炒房者資金無以為繼，只能通過拋售回籠現金流。

這場疫情帶來的衝擊，不僅力度前所未有，而且持續時間遠遠超出預期。雖然部分行業已經出現明顯復甦，但大多數行業仍在艱難恢復當中，部分高槓杆炒房者開始面臨越來越大的現金流壓力。

其三，大多數城市都已觸及“限售”時間線，二手房逐漸解禁，這些被解封的二手房正在進入市場。

從2017年開始，全國50多個城市先後上馬“限售”。史上最大規模的“凍房”政策，成為這一輪樓市調控最深的印記。

大多數城市限售週期為2年，部分為3年，個別城市為5年。如今，三年過去，限售已經開始陸續解凍。

其四，2020年，樓市重回“政策市”軌道。政策對房價的影響，前所未有之重要。

對於樓市來説，最重要的政策有三：一是限購，二是限貸，三是降息。樓市是維穩還是重啓，是託底還是刺激，只需關注這幾個重要信號：

1、一二線城市陸續取消限購；

2、大城市放寬首付比例及二套房貸限制；

3、5年期LPR大幅降息（25個基點或更高），加點上浮明顯下調。

沒有這三大信號，貌似火熱的樓市打新、個別城市的蠢蠢欲動、一些政府託市的賣地高潮，都只是小打小鬧。