物管企業榮萬家赴港上市：內生增長多元發展並舉_風聞
中访网-中访网官方账号-中访网，解读新商业的主流媒体2020-06-29 10:56
自2014年彩生活在港上市後，內地物管企業掀上市高潮，截至2020年5月底，共有24家物業管理公司於港交所上市。自2018年佳兆業物業公開發售超購逾20倍，再到2020年燁星集團超購近2000倍，物管公司成為資本競相追逐的優質資產。
公開數據顯示，截至2020年5月13日，港交所物管板塊股價漲幅平均值為33.6%，而同期恒生指數下跌14.2%，物管板塊明顯好於大盤。
在物管的“黃金時代”，背靠TOP20房地產企業榮盛發展所帶來的天然資源優勢，作為綜合型物業管理服務商，榮萬家強勢來襲。
中指院數據顯示，榮萬家從2012年中國物業服務百強第86位迅速躍升至2020年的第19位。同時，榮萬家還是河北省綜合實力、在管建築面積第一的物業服務企業，在環渤海經濟圈處於領先市場地位，並在長三角地區及大灣區等重點區域建立了全國性戰略服務網絡。
小標題：利潤複合年增長率62.2%
招股書顯示，2017年-2019年（簡稱“報告期”）榮萬家實現收入分別為7.10億元、8.79億元、12.51億元，複合年增長率為32.8%，2019年更是達到了質的增長，收入同比增長42.32%；實現年內利潤及綜合收益總額分別為0.42億元、0.75億元、1.10億元，複合年增長率高達62.2%。
截至2019年12月31日，榮萬家共管理251個物業管理項目，在管總建築面積為48.4百萬平方米，覆蓋中國15個省、直轄市和自治區的31個城市；訂約管理351項物業管理項目，總合約建築面積為7560萬平方米，覆蓋中國19個省、直轄市及自治區的52個城市。
值得注意的是，榮萬家的在管建築面積和合約建築面積均呈快速增長態勢。
報告期內，在管建築面積分別為34.3百萬平方米、39.7百萬平方米、48.4百萬平方米，複合年增長率為18.8%；合約建築面積分別為55.0百萬平方米、61.6百萬平方米、75.6百萬平方米，複合年增長率為17.3%。
小標題：背靠大樹 多元穩定發展
根據公開數據，2019年具有強地產背景且住宅為主的物管公司在管面積增速平均值為42.4%。
目前，榮盛發展仍為榮萬家的最大客户。截至2019年12月31日，榮萬家向榮盛發展及其聯繫人獨立開發的項目在管建築面積比例佔其總在管建築面積約99.5%。
榮盛發展及關聯地產公司的銷售面積和增速是榮萬家未來管理規模增長的基本保障。
2019年，榮盛發展簽訂商品房銷售合同面積1098.07萬平方米，同比增長11.66%；簽訂合同金額1153.56億元，同比增長13.58%。截至2019年末，榮盛發展合計擁有土儲面積約為37.3百萬平方米。
榮萬家在招股書中提及，參與競標榮盛發展物業項目的中標率為100%，依託於榮盛發展，雙方的長遠合作更有助於瞭解服務需求，為可銷售元素增值，並進一步加強戰略業務合作。同時，長期穩定的業務關係有助於榮萬家繼續獲益於榮盛發展廣泛的項目儲備，併為可持續性奠定確實基礎。
有研究指出，物業服務百強企業所管理非住宅物業的總建築面積正逐步提升，趨於物業組合多元化。
目前，榮盛發展已形成覆蓋房地產、產業園、健康、旅遊、酒店等綜合性物業的全產業鏈，並在產業園開發方面處於領先地位。截至2019年末，榮萬家來自榮盛發展的非住宅物業在管面積為4.06百萬平方米，同比增長195.2%；合約面積為6.36百萬平方米，同比增長103.52%。
依託榮盛發展大批量商品房交付及多元化產業作為業績增長點，榮萬家基本面穩定，大大降低業務風險。
小標題：第三方項目拓展迅猛 智慧驅動增值服務
對於物業管理公司而言，規模是發展王道，既可以對基礎收入進行保障，也為多元化發展保駕護航。
拓展第三方物業項目，已成為各個物管企業擴大管理面積的重要方式之一。
招股書顯示，榮萬家通過自身積累的豐富行業經驗和市場知名度，第三方業務拓展能力正在迅速提升，並於2018年11月正式組建業務開發部以監督與獨立第三方地產開發商的合作。
截至最後實際可行日期，榮萬家取得的獨立第三方地產開發商開發的項目管理權的總在管面積約為75.6萬平方米，總合約建築面積為約4.3百萬平方米。同時，還擁有約為30.9百萬平方米的框架協議及戰略合作協議項下擬交付管理物業建築面積。
根據公開研報，目前傳統物業管理服務的收入佔比正在呈現下降趨勢，業主增值服務佔比持續擴大，收入構成的變化正反應了當前物管行業的發展趨勢、核心物管公司對於業主增值服務的重視。
招股書顯示，榮萬家來源於非業主增值服務和社區增值服務的收入逐年提升。報告期內，非業主增值服務實現收入分別為1.99億元、2.66億元、4.29億元；社區增值服務實現收入分別為0.74億元、0.76億元、1.41億元。其中，社區增值服務收入佔比由2018年的8.7%增長至2019年的11.3%。
雖然榮萬家的社區增值服務收入佔比目前仍低於上市物管公司2019年平均值，但高速增長也正意味着發展潛力巨大，對於整體業績提升有着不容忽視的地位。
從數據可以看出，社區增值服務毛利率遠高於物業管理服務，在物業管理服務毛利率逐年提升的同時，由於社區增值服務所佔比重不斷增長，榮萬家整體毛利率也提升至2019年的18.3%。
值得注意的是，榮萬家正不斷提高信息化管理水平，開發和推廣智慧社區管理，從而提升服務質量和運營效率。
自2016年起，榮萬家便以開拓出智能化服務模式，提煉通用需求，推出智能化社區管理平台“米飯公社”。“米飯公社”包括業主端APP和員工端作業App“米到家”，涵蓋了“客服、服務、生活、活動、消費、人員作業管理”等多方面功能。
新冠疫情期間，“米飯公社”從原先的智能服務、智能管控、社會活動等服務內容，接入在線商城、社區團購、在線醫療，真正解決業主所需，做到一站式全渠道服務平台。從“米飯公社”會員運營、數據分析，到“米到家”最後500米概念，榮萬家正在自身能力矩陣中，不斷摸索與社區生態共享的邊界。
除了豐富社區增值服務與推動智能社區管理外，在未來計劃中，榮萬家還提到將嚴格篩選戰略投資和收購機會，以進一步擴充業務規模及地域覆蓋範圍並擴大服務組合。
榮萬家兼顧內生式增長與外延式拓展，加之管理規模穩固、基礎服務增值服務雙輪驅動，確稱得上實力過硬。多種跡象可以看出，2020年物管行業資本窗口期將繼續開放，榮萬家此次赴港上市未來可期。