深扒榮萬家招股書：過分依賴榮盛，與頭部差距大，現金淨減少2.18億_風聞

與近期物業企業大舉赴港上市相似，榮萬家似乎沒有落後的道理。

6月24日，榮盛發展旗下物業服務品牌榮萬家，向港交所提交了上市的招股書。

作為2000年成立的物業品牌，榮萬家朝氣蓬勃，面對上市志在必得。

而在不久前，在中指研究院發佈的“2020中國物業服務百強企業名單”中，榮萬家高居榜單第19位。

實際上，站在聚光燈下的榮萬家並沒有表象那般榮耀，其在榮盛發展集團中的地位與分量並不高。

在榮盛發展公佈的2019年年度業績報告—各業務板塊經營情況中，在城市地產板塊之後，依次為康旅板塊、產業園板塊、金融板塊以及其他板塊。物業僅僅位居其他板塊之下，且在實業、設計、商管板塊之後，排位最末。

即便在財報各業務板塊營收中，榮盛發展不單獨統計康旅板塊，而是分散在諸多業務板塊中，2019物業服務營收亦僅有11.63億元，約佔榮盛發展整體營收的1.64%。2018年這一比例為1.19%。

如此看來，意氣風發的榮萬家，頗有一絲盛名之下的味道。

但真相當真如此麼？

01高度依賴集團，與頭部差距明顯

來看榮萬家的招股書。

在長達近300頁的招股書正文中，一系列數據盡覽眼底。

招股書顯示，2019年榮萬家收入近13億元，近三年複合年增長率為32.8%。此外，2019年榮萬家淨利潤超1億元；2020年一季度實現淨利潤0.51億元。

在尤為重要的物業管理方面，截至2019年12月31日，榮萬家訂約管理351個物業項目，總合約建築面積為7560萬平方米，覆蓋52個城市。

如果僅考慮在管項目，榮萬家共管理251個物業管理項目，在管總建築面積為4840萬平方米，覆蓋31個城市。

根據中指研究院2020百強物業研究報告顯示：2019年百強企業營業收入均值為10.40億元，管理面積均值為4278.83萬平方米。

相較之下，榮萬家在營收以及在管面積上，稍稍高於百強物業平均水平。

從營收層面具體來看：百強物業TOP10營業收入均值為56.76億元；TOP11-30營業收入21.42億元；TOP31-50營業收入均值為6.41億元。

從在管面積具體來看：TOP10管理面積均值達為2.21億平方米；TOP11-30管理面積均值為8021.24萬平方米；TOP31-50管理面積均值分別為2638.24萬平方米。

無論是營收還是管理面積，榮萬家都領先TOP31-50，但與行業前30強平均水平還有較大差距。尤其是TOP10物業，其平均營收約為榮萬家的4.4倍；平均在管面積約為榮萬家的4.6倍。

行業分析人士柳芳指出，“目前物業服務行業二八分化嚴重，甚至可以説是一九分化，頭部物業企業強者恆強的趨勢在強化，對於中游物業服務品牌而言，活着很容易，但想逆勢擴大市場份額卻很難。”

趣識財經瞭解到，目前物業與集團房企的捆綁加深，物業品牌的市場地位多由房企的市場份額決定。

如下圖所示，無論是營收還是在管項目，榮萬家都深深的打上了榮盛發展的烙印：2019年由榮盛發展開發的物業，為榮萬家所得收入佔比達99.8%；在管面積佔比略低，亦有96.4%。

對此，不少行業人士擔憂，榮萬家對榮盛的依賴度較高，兩者捆綁度較高，可謂一榮俱榮一損俱損。

上述行業人士的擔憂不無道理，與集團強捆綁的榮萬家，後續將受集團土儲規模、土儲區域、開工面積等因素的影響。

首先是土地儲備，根據榮盛發展年報所示，2019年獲得土地100餘宗，規劃建築面積979萬平方米。截至報告期末，公司土地儲備建築面積3727萬平方米，土儲數量較為充足。

其次是土儲區域，數據顯示，榮盛發展土地儲備三、四線城市佔比較高，僅河北地區土儲佔比便超36%。

而在中指研究院發佈的“2020年上半年土地市場”調研報告顯示，2020年上半年，全國300城市土地市場在成交量減少11%情況下，行業出讓金總額卻同比上漲3%，高達2.37萬億元。原因在於，上半年一線城市出讓金同比大增53%，達到3823億元。

柳芳指出，“一線城市土地出讓金強勢增長，説明土地市場避險情緒升温，亦反映近期土地/住房市場需求向一線、強二線城市傾斜。相對應，未來三四線城市土地以及購房需求或將承壓，這對大力佈局三四的榮盛發展而言或非利好，而鏈條上的榮萬家亦受波及。”

再者是建成面積，財報顯示榮盛2019年竣工面積632萬平方米，這與979萬平拿地建築面積差距不小。

從榮萬家的角度看，沒有建成便意味着對物業服務板塊的助益有所降低。

收之東隅，失之桑榆。不難發現，與榮盛發展強捆綁，既是榮萬家活下去的基礎，也是其繼續發展的瓶頸所在。

02主營造血弱，現金淨減少2.18億

拋開對集團的依賴，懸在榮萬家頭頂另一柄利劍，是自身造血功能弱化。

如上圖所示，榮萬家經營活動所得現金流並不穩定，2019年經營所得現金流淨額3476萬元，較2108年此項指標下滑60%以上。

與此同時，融資活動產生的現金淨額持續大幅度流出，由2018年淨流出1.49億飆升至2019年的7.39億元，淨流出增幅高達396%。

受兩因素疊加，近兩年榮萬家現金及現金等價物淨額不斷減少，2018年現金淨減少額為2577萬，2019年現金淨減少額高達2.18億元。

現金淨額減少，直接帶來的結果便是年末現金等價物的減少，2019年末榮萬家現金等價物降為2.21億元，降幅約為50%。

實際上，不只是榮萬家，在現金流方面，其母公司榮盛發展亦有相似的處境。

此前趣識財經曾有報道，2019年，榮盛發展實現銷售回款860億元，未完成年度計劃，但購買商品、接受勞務支付的現金卻淨增長了約159億元。

這也間接導致榮盛發展的經營性現金流淨額，由2018年的175億元驟降至2019年的21億元，跌幅約為87.9%。

而一季報顯示，榮盛發展2020年一季度經營活動產生的現金流淨流出49.2億元，較去年同期淨流出11.7億元，增長了321.29%。

同時，榮盛發展的貨幣資金由2019年末的304億元，降為一季度末的266億元。與此同時，榮盛發展短期借款與一年內到期的非流動負債兩項之和346億元，貨幣資金難以覆蓋短期負債。

03結語：物業與零售碰撞

如上圖所示，榮萬家具體業務中，物業管理服務營收佔比始終超50%，非業主增值服務穩定在30%左右，而社區增值服務約在10%左右。

招股書顯示，榮萬家社區增值服務主要包括生活服務及物業空間管理服務，其中生活服務營收佔此部營收7成以上。

值得一提的是，生活服務以社區零售與商業採購服務為主，是物業與零售板塊的結合。

據悉，榮萬家旗下“米飯公社”，已推出線上零售服務模塊“米飯商城”。業主可以直接在線購物，並享受配送服務。

行業人士直言，零售與物業的碰撞，將有助於完成消費的最後一公里，這一增值服務前景較大。

但就目前而言，榮萬家的生活增值服務，還在最初的發展階段，未來仍待檢驗。