貝殼「被」上市_風聞

房價增速放緩、二手房交易量下滑、住宅租賃價格普降……房產業無疑是今年上半年承壓最大的行業之一。而逆勢之下，貝殼找房的IPO傳聞卻再一次浮現。

近日，據《全天候科技》報道稱，貝殼找房今年營收預期100%增長，正在尋求美國IPO，計劃融資10~20億美元，目前正處於向潛在基石投資者詢價階段，消息甚至已經明確了上市時間——將於今年第三季度完成IPO，高盛和摩根士丹利兩大投行將作為聯席主承銷商牽頭相關IPO事宜。

貝殼IPO的話題屬於老生常談，早在2018年就陸續有其登陸資本市場的消息傳出，上市地點也從港交所換到了納斯達克。不過以往相關消息傳出後，貝殼方面都會隨即予以否認。而這次消息傳出至今，貝殼方面並未做出回應。

從貝殼的態度或許可以看出些許微妙，實際上無論貝殼回應與否，上市對其而言都已經是一個必選項。

“再造”一個鏈家？

2000年8月，而立之年的左暉成立了北京鏈家房地產展覽展示中心。在此之前的幾年，他在北京被中介騙過多次，也因此萌生了做一家“正能量”中介的念頭。次年11月，鏈家房地產經紀成立，第一家線下門店甜水園店正式開張營業。

伴隨着房產市場的快速發展，鏈家也迅速成長為知名房產中介品牌。高峯期其在全國28個城市擁有8000家門店，近15萬經紀人。但天下沒有永遠一帆風順的生意，隨着2010年後互聯網特別是移動互聯網的普及，鏈家業務也面臨巨大挑戰。上網，成為眾多深耕線下市場的房產中介們必須要做的事情。

2013年，鏈家推出了其線上版“鏈家在線”（後更名為鏈家網）。但鏈家網的出現並沒有讓鏈家成為一家互聯網企業。

對此，相關互聯網行業分析師對懂懂筆記表示：“鏈家網只是將鏈家原先的線下業務直接照搬到線上，服務的依然只是鏈家原本所積累的資源，並沒有改變過去十幾年的基本商業模式和結構。從公司經營結構來看，擁有8000家門店、12萬經紀人的鏈家，仍是典型的重資產結構。所以，即便有了鏈家網，鏈家依然是一個披着互聯網外衣的重資產傳統企業。”

重資產代表着重投入、長週期，而新時代的資本對此並不看好。

上述分析人士指出：“中介的本質是信息的交易，而互聯網是沒有邊界的，對於房產中介平台而言，如何讓自己承載更多的信息，才是最重要的競爭力，所以企業不能永遠只侷限於自己原有的資源。“在其看來，更多的信息帶來更多流量，隨着流量的增加，也就擁有了更多變現的手段。資本市場最青睞這樣的平台。

因此，以往鏈家曾希望通過鏈家網登陸資本市場，但也正是因為重資產商業模式且業務單一的問題，最終並未能如願。

顯然，左暉更需要一個面向新商業時代，並能打動資本市場的新東西。

於是乎，鏈家網在2018年更名為貝殼找房，除原有鏈家的資源（8000家門店、12萬經紀人）以外，整合了更多的房產中介。至此，經過一系列騰籠換鳥的舉措，貝殼找房橫空出世。但是其經紀合作網絡（ACN模式），也遭到眾多大型房產中介公司的抵制，被稱為“既是運動員、又是裁判、還是售票員”。

但是從重資產轉向輕資產並手握鏈家過去十幾年的海量數據，“新生兒“貝殼找房很快就得到了資本的青睞。

成立兩年多的時間內，貝殼獲得了兩輪超36億美元的融資。兩輪的領投方分別是騰訊和軟銀願景基金，跟投方不乏高瓴資本、紅杉中國、Gaw Capital/基匯投資以及碧桂園創投等知名投資機構。

一時間，貝殼的股東陣容堪稱豪華。在2019年11月完成了D+輪超24億美元融資之後，貝殼找房的估值已經高達140億美元。

有了資金，自然好辦事。根據貝殼找房官方公佈的數據顯示，截止今年4月23日，貝殼找房已經入駐全國110個城市，合作的經紀品牌超過250個，連接的經紀門店超過4萬家，服務超過37萬經紀人。

經營模式變輕、受到投資人青睞、市場發展迅速，左暉主導下的貝殼看上去相當成功。但這種既當運動員又當裁判的商業模式似乎並不完美，特別是在同行尤其是競爭者的眼裏。

“貪婪”的貝殼

對於貝殼，左暉曾這樣表態：“我們在做一個球場，希望在這裏踢球的越來越多，大家踢球的規則越來越好。我們的利益，其實是在市場的利益上。一個公平公正的協議和規則，對貝殼平台的利益是最大化的。”

但如果當一眾運動員真進了球場之後會發現，球員和裁判是一家人。這一刻，誰心裏可能都不好受。鏈家過去十幾年的積累（數據資源），在給新成立的貝殼以巨大助力同時，也成為所有第三方合作者最為忌憚的所在。

作為互聯網平台，貝殼如何在日常經營中如何保證鏈家與其他第三方房產中介之間的平衡？又如何保證這些入駐平台的的第三方房產中介的利益？

對此，貝殼方面曾表示肯定會公平對待所有公司，但對於眾多第三方房產中介而言，這位曾經最主要的競爭對手為了“招安”它們給出的承諾，顯然不足以令人安心。前任我愛我家副總裁、景暉智庫首席經濟學家胡景暉就曾公開表示：“貝殼既當運動員又當裁判員，在具體操作中，它把盤源優先給自己的親兒子——鏈家和德祐來完成。因為在內部ACN系統裏，如果讓貝殼、鏈家和德佑之外的中介來成交，大頭兒就要給人家，其只能抽8個點的平台費。”

與此同時，國內互聯網房產領域的另一個巨頭58同城與其旗下的安居客也對貝殼唱起了對台戲，提出“永不自營”的口號。實際上，就在貝殼剛剛上線的2018年6月，58同城便聯合中原地產、我愛我家、21世紀不動產、麥田房產等數個房地產經紀公司，召開了“真房源”誓師大會，用意正是要多方聯手對抗貝殼，畢竟“百分百真房源”就是貝殼從從上線伊始一直堅持的口號。

在這些全國性的大型房產中介之外，一些地方性的房產中介同樣不滿貝殼“多重身份”的做法。房產中介領域除了鏈家、我愛我家這些全國性的大型連鎖企業之外，更多是一種“諸侯割據”狀態，每個省市都會有當地專屬的房產中介開展業務。而貝殼平台化快速擴張的勢頭，很大程度上威脅了這些房產中介的生存狀態。所以，從去年以來包括金華、紹興、鹽城、南昌等地，也陸續出現了房產中介聯合抵制貝殼的事情。

商業模式的爭議之外，越來越多第三方房產平台入駐貝殼之後，平台想要精準監管到每一個合作伙伴（房源信息）並非易事。就像電商巨頭在自營商品和第三方商家之間採取不同管理方式一樣，這種情況也導致其“真房源”的口號一直在備受挑戰。

同時，龐大數量的經紀人如何管理，也成為一個巨大的難題，今年4月貝殼找房就曾被曝出有中介人員專門招人做房託的事件。顯然，面對平台上超過4萬家門店和37萬經紀人的信息化管理，也是一個巨大且複雜的工程。

貝殼“必須”上市

無論是基於今年房產業的狀況還是資本市場的環境，如果選擇在三季度進行IPO都不是一個很好的選擇。但貝殼的上市又不得不快馬加鞭。

2016年，鏈家在完成B輪融資時就曾與投資方簽署了對賭協議。協議規定，如果鏈家未能在5年內完成上市，投資方將有權要求在其後任何時間內讓鏈家回購投資人股份；且回購價格是投資價格外加每年8%的單利回報。

今年已經是協議簽署的第4年，上市對於鏈家而言自然是迫在眉睫。

與老股東的對賭協議之外，新股東的壓力同樣不小。今年3月貝殼宣佈獲得軟銀願景基金領投的超24億美元融資。目前經歷一連串投資失利之後的軟銀，正處在最缺錢的時候，讓手中相對優質的資產儘快上市，也成了孫正義快速回籠資金的重任。

上週，軟銀投資的保險公司Lemonad成功登錄紐交所。有消息稱，軟銀還在推動旗下軟件設計公司ARM的上市。在ARM被推上前台的情況下，加速貝殼IPO似乎再正常不過。

但是貝殼IPO的含金量具體如何？

互聯網平台的優勢在於商業模式的多樣化，除了傳統的房產中介之外，在自身龐大用户基礎上還可以拓展更多的業務，帶來更多的變現方式。如今貝殼在新業務的拓展上，除了傳統的房屋買賣、租賃之外，互聯網家裝則是其看中的下一個藍海。

新業務的拓展，確實讓貝殼面對投資人時有了更多能講的“故事”。但這種基於流量基礎上衍生的新業務並沒有壁壘，58旗下的安居客也很早就開始了互聯網家裝領域的佈局。另外京東（聯手曲美）和阿里巴巴（入股居然之家和匠多多）也都陸續在這一領域開始佈局，現階段在流量上貝殼沒有太多優勢。

根據極光大數據發佈的《城市居民置業圖鑑2020》顯示，截止2019年底，國內房產領域平均安裝率最高的平台是安居客，滲透率為2.793%，貝殼找房次之，滲透率為1.082%。面對4000億元規模的互聯網房地產市場，貝殼找房仍要繼續發力。

【結束語】

通過貝殼的轉型舉措，左暉實現了互聯網化的目標。但如今互聯網房產市場的競爭慘烈絲毫不比當年左暉在全國各地開拓線下市場的程度。各路資本的加持下，前景仍然未卜。開放性、共生性和多樣性，是一個互聯網平台必須具備的條件，但鏈家系的存在卻讓貝殼在這些方面隱隱顯露短板。面對未來的資本市場，鏈家系是貝殼成長的基礎，也可能是其發展壯大的桎梏。

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