“合村並居”是表象，土地、房產製度改革才是關鍵_風聞

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山東“合村並居”這段時間輿論紛紛，引發全國側目。其實“合村並居”類似政策在其他省份也有，也都或多或少有些問題，但問題都沒有山東那麼嚴重那麼激烈。

主要在其他省份，“合村並居”此類新農村建設，與土地財政、招商引資、房產開發、營商環境等政策相關度更高，政策執行也更加軟性、高明。

經過幾年“放管服”改革，當前阻礙營商效率提升的因素已經不再是行政機關本身的效率，而是用地指標審批。不能及時解決用地指標問題，對於招商引資的產業落地會產生很不利的影響。

個人所在城市某縣，因前任縣委書記牽線搭橋，打造某特定產業智能裝備產業頗為成功，引進了多家行業頭部企業。但在引進新一家行業頭部企業過程中出現了問題，企業用地三千畝，用地指標審批過慢，嚴重拖累了產業落地。

而且當前普遍存在的現象是，越是經濟發達，營商環境越好的地區，受到用地指標審批的制約越大。

像蘇州市委書記藍紹敏就曾明確表態，企業到蘇州來，土地絕對不會成為問題。背後潛藏的問題就是蘇州開發強度非常高，企業擔心蘇州沒有用地指標，影響產業落地，不得不由市委書記親自表態解決這一後顧之憂。

這也是國務院發佈《關於授權和委託用地審批權的決定》推進土地要素改革的大背景，只不過山東並沒有在試點範圍內。

讓山東頗為尷尬的是，過於激烈推進“合村並居”，反而進一步傷害了山東的營商環境。即使《問政山東》節目走紅，估計也很難改變外界對於山東的印象，企業對於前往山東投資興業估計更加心存顧慮。

這裏倒不是落井下石，大家都在踩山東，我也要踩一下。而是山東的官僚體系的確很成問題，給我的印象就是嚴重缺乏大局觀、責任心，做事簡單粗暴、不成邏輯，從上到下都是。

比如山東大學學伴事件，到目前為止都沒有處分一個官員。疫情期間，其他地方洋人插隊都是嚴肅處理，但青島嶗山區卻是不痛不癢道歉了事，事後還有嶗山區官員不理解輿情為何爆發（説明當地官員根本不理解洋人的超國民待遇問題已經成為全民公憤，見識狹窄可見一斑）。這次“合村並居”也是亦然，別的地方也有“合村並居”類似政策，唯有山東的“合村並居”搞的天怒人怨，世人紛紛聲討。

這裏不多討論山東官僚體系的內在問題，就目前的政治體制，山東官僚體系的問題是無解的，其實整個北方的官僚問題都是無解的。

這裏我主要還是講“合村並居”這類新農村建設與用地指標審批、土地財政、招商引資、房產開發、營商環境等相關政策的關聯問題，也能更加全面透徹的看待“合村並居”之類政策。

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像山東“合村並居”類似的政策，其他地方有叫“整村推進”。雖然叫法不一樣，但政策的形式基本一致，就是把農村的“別野”置換成為多層（六層以下）或者高層，提高土地利用效率，置換出用地指標。

與山東“合村並居”多地嚴重侵害農民利益不同的是，其他地區的“整村推進”多尊重意願，且補償較高，農民即使有一定不情願，但看在錢的面子上，一般不會爆發多麼激烈的對抗。因為當地許多農民的後代結婚，基本上都不會考慮本地建房，而是縣城或者市區買房，所以“別野”置換出來的錢多去縣城、市區買房了。

早些年，由於房價不斷上漲，地方政府土地財政節節攀升，因而多能支撐地方政府推進“整村推進”。但最近幾年，三四線城市棚改貨幣化暴力抬升房價，“整村推進”補償標準水漲船高，地方政府難以負擔，“整村推進”逐漸停滯下來。

對此有些地方另闢蹊徑，不允許農民自建房。即使農民後代結婚、或者舊房坍塌了，也不允許農民在自有宅基地上邊新建住房。城管局整天派人開車到鄉村道路上邊轉悠，發現一起農民自建住房，就搗毀一起。

像安徽省在2016年就發佈了《關於加強農村宅基地管理工作的通知》，對農民自建住房加以規範。但在安徽省一些地方縣市區，到了2020年農民即使住宅已經是危房，地方政府也不允許農民推倒危房重建住房，發現一起搗毀一起。

其中原因就涉及用地指標、房產開發、土地財政、招商引資、產業開發等一連串土地使用問題。這些地方政府的官僚不像山東的官僚那麼簡單粗暴，“整村推進”這類大拆大建承擔不起，這些官僚就阻礙農民自建住房，逼迫農民不得不到縣城、市區買房。

有些地方更加高明一些，將優質教育、醫療資源大量向縣城、市區傾斜，比如以往鄉鎮還有初中、高中，現在都給整合到縣城、市區周邊，進而擴大城區，變相推進房產開發，通過維持土地財政支撐下一輪的土地徵收、“整村推進”。

像一些縣市區就用棚改標準推進農民宅基地徵收，農民羣體雖然清楚如此“棚改”，等於地方政府低價賤買憲法賦予其的宅基地，但也無可奈何。不接受，不僅有來自地方政府的壓力，還有潛在的教育、醫療等多方面損失，不能不接受。

這類行政與市場手段共用的方式推進“整村推進”，依舊是傷農、害農，但手段更加軟性、更加高明。所以雖然各地都有因土地徵收產生上訪事項，但目前為止沒有形成如山東那般全省範圍內的集體反對，沒有形成輿論熱點，引發全國關注。

當然，地方政府也不是完全沒有制約。最近幾年，法院系統對於地方政府違法強拆越來越堅持原則，不予支持強拆的判例越來越多。與之相應，地方基層幹部也漸漸不再如以往那樣蠻幹，更多采取柔性、合法的手段推進拆遷，地方政府的領導意志也漸漸難如以往那般如臂指使。

所以我對山東“合村並居”發生的問題感到十分驚詫，都21世紀20年代了，居然還有地方政府如此肆無忌憚大拆大建，實在超出我的想象。某種程度上的確代表了山東的官僚水平和營商環境。

南與北，的確有很大不同。

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全國普遍出現山東“合村並居”此類政策，根源出在我國土地、房產、招商引資等領域改革的滯後。

尤其是土地制度和房產製度，這些年經濟發展速度不斷下降，都與土地制度、房產製度改革滯後有密切關係。更直白的説，“穩房價”在嚴重傷害我國經濟發展的潛力，給社會方方面面都帶來諸多負面影響。

其中因果不難理解。我國於1998年開啓“一次房改”，確立預售制度和房貸制度，2002年原國土部11號令，確立土地招拍掛制度，形成了我國當下以“土地招拍掛+預售+房貸”構成的現行房地產製度。

城市化早期，18億畝耕地紅線約束不強，這一房地產製度沒有太大問題。地方政府的用地指標較為寬裕，房產開發又有各級政府縱容，房價不斷上漲，地方政府賣地收入節節攀升，大拆大建大手花錢毫無顧忌，金錢攻勢下，郊區農民願意徵遷。

可到了城市化中後期，我國耕地面積不斷減少，18億耕地紅線制約越來越強，用地指標顯得尤為珍貴。為了維持“土地招拍掛+預售+房貸”構成的現行房地產製度，地方政府不得不把目光轉向農民手中的土地。

對於地方政府來説，用地指標不解決，就沒有可以拍賣的住宅用地。沒有住宅用地，土地財政就無以為繼，後續基礎設施建設、招商引資投入、工業用地開發都無法推進，地方經濟難以發展。

只有把農民強行趕上樓，復墾更多的耕地，用地指標才能置換出來。有了用地指標，才可以搞房產開發，才可以推高房價將住宅用地高價賣出去，賣了高價地，才有錢去搞經濟建設。

只不過山東這次頗為尷尬的是，山東招商引資不是很成功，民營經濟發展不快，省內對於用地指標的需求不是太迫切，一些落後地區置換出來的用地指標賣不出高價錢。若是南方一些縣市區能有這麼多用地指標，地方主政者做夢都能笑醒。

我國當前的經濟發展形勢就是如此，需要用地指標的地方用地指標難以獲取，不需要用地指標的地方賤價“甩賣”用地指標。土地利用嚴重不均衡，變相推高地價、房價，影響產業發展，像山東這類地方更是倒逼出現“合村並居”這類嚴重傷農、害農事件。

更為可慮的是，由於當前“土地招拍掛+預售+房貸”構成的現行房地產製度始終沒有改革，房價高不可攀，全國有2億多户籍農民在城市工作生活，卻始終成不了真正的城市居民。

還有不同能級的城市存在大批結構性市民買不起高價房，雖然有着城市户籍，卻始終成為不了真正的城市居民，可他們的工作又都在城市，又回不去農村。

發改委所謂推動1億人進城，近來從上到下大力推進降低城市落户門檻，就真實效果，我雖然沒有調研數據，但只要看最近的房產銷售就會清楚，這類政策很難稱得上多麼有效。

當前各大城市越是高端豪宅，越是銷售火爆，越是剛需樓盤，越是難賣。背後原因就是農民羣體以及新進城市民羣體的收入與房價嚴重不匹配，真正需要買房的羣體大量買不起房，對住房需求並不強烈的高收入羣體大量買房。在“穩房價”（實質上的國家擔保房價必定上漲）政策維護下，進一步拉大貧富差距，嚴重阻滯城市人口的真正擴張，反過來又抑制農民的實質離開。

正所謂“富人通脹，窮人通縮”，土地制度、房產製度進一步強化了這一嚴峻現實。

至於所謂“租購併舉”或者“租售同權”，根本解決不了住房問題和農民進城問題。在地方，“租購併舉”、“租售同權”早已被各種形式主義破壞殆盡。

可以説，現行“土地招拍掛+預售+房貸”構成的房地產製度不改革，試圖通過某些專家設想的壓住房價幾年不漲，等到居民收入漲上來，高房價風險自然下降的“穩房價”解決住房問題以及農民進城問題，至少從實際狀況來看，根本不可能。

房價太高，中下收入羣體的收入已經不可能匹配得了房價。他們的收入增長極其有限，再怎麼等下去都不會有好結果。而且這個等待的過程就是產業發展降速、停滯的過程，等待越長，經濟受到的煎熬越長。

就我們國家的土地和房產製度改革，我們可以做的還有很多。對於農民羣體來説，我們完全可以通過改革的手段，在不傷害其核心利益的基礎上，支持其大規模進城，推動經濟發展，又能保證18億耕地紅線不被根本性突破。

很遺憾，目前我們看不到這方面正確的改革。所謂租購併舉、租售同權、農民經營性土地入市等改革措施，就我個人意見，幸虧此類政策傷害地方政府的土地財政，地方政府動力不強，不然不知此類政策又會害多少農民失地、無地。

就我們國家實際，只有拋棄“穩房價”政策，就像打破剛性兑付一樣，讓市場認識到國家不再擔保房價必定上漲，並通過正確有力的改革，在保障地方政府土地收益的前提下，最大程度降低房價，才能真正推動農民自發進城，進而實現兼顧經濟發展和耕地保護的雙重目的。而且只要改革正確有力，其間可能發生的風險完全可控。

當房產製度改革成功以後，土地制度、產業制度等領域的改革也就順理成章、水到渠成。比如城市的住宅價格降至成本價，在城市教育、醫療、收入等資源的吸引下，農民自發大規模進城，後續“整村推進”或者“合村並居”等問題都將迎刃而解，招商引資急需的土地也可以全國性置換，18億耕地紅線得到實質性保護。

我們當前最大的問題就是不願意在土地和房產製度領域推進供給側改革，不願意充分發揮市場的力量。結果就是，上層改革停滯，卻又不允許基層創新，現在真的是看在眼裏，急在心裏，卻又無可奈何。