00後比90後少了4700萬!接盤俠不夠用了?_風聞
观察者网用户_243807-2020-07-08 11:26
文|凱風
樓市,未來誰來接盤?
房價短期看政策,中期看土地,長期看人口。人口,尤其是年輕人口,是房地產的長期之錨,更是樓市基本盤中的基本盤。
然而,人口數據卻一而再再而三發出警示。
01
00後已經全面開始步入“高考模式”,離進入社會為期不遠。
作為“後浪”,00後和10後,比80後和90後,究竟少了多少人?
據21世紀經濟報道梳理歷年來出生人口數據發現,我國80後、90後、00後、10後人數分別為2.22億、2.11億、1.63億(16330萬)、1.63億(16306萬)。
從80後開始,我國出生人口已經連續三代下滑。
數據顯示,我國90後比80後少了1172萬,00後又比90後少了4700多萬,10後比00後也少了24萬。
換言之,00後和10後的出生人口,相比80後和90後,整整少了1.03億人。
這一數字超過00後和10後總人口的1/4,影響可見一斑。
02
更嚴峻的問題在於,出生人口下滑態勢,並未隨着全面二孩政策的推進而有所緩解。
在剛過去的2019年,我國出生人口1465萬人,人口出生率為10.48‰。
與2016年全面二孩放開之後的1786萬人相比,整整減少321萬人。與1980年代20‰以上的出生率相比,也出現明顯腰斬。
如果説出生人口數據可能存在統計因素,那麼還可以更為可靠的小學招生人數作為參考。
值得注意的是,小學招生人數與出生人口走勢存在6年的時滯。排除6年時滯的干擾,小學招生人數與出生人口走勢基本一致。
根據中國社科院2019年的預測,如果中國總和生育率一直保持在1.6的水平,人口負增長將提前到2027年出現。
這顯然是更迫在眉睫的信號。
03
00後和10後人口斷崖式下跌,影響有多大?
人是創造者也是消費者。人口當然不是越多越好,但沒有足夠的人口,就無以形成龐大的消費市場。
人口總量即便仍然可觀,一旦沒有足夠的年輕人口作為支撐,那麼經濟增長動力、整個社會的創造活力乃至養老金負擔都將成為問題。
更關鍵的是,年輕人不僅是創造者,還是房地產的重要支撐。
一般而言,20-45歲為主力置業年齡,是世界所有國家房地產的共同支柱。
最近10年來,80後和90後早已進入房地產市場,部分人已經成為有房一族,有些人趕上了房價上漲的順風車,有些人則站在了山頂上。
今年開始,第一批00後已經年滿20歲,未來即將步入畢業、置業、結婚的三部曲,他們面臨的房價環境,早非當初可比。
要知道,**2020年的房價,相比2015年基本翻倍,相比2008年則是兩到三倍的差距。**在深圳等部分熱點城市,2020年的房價相當於2008年的4-5倍。
這顯然是不能承受之重。
然而,更大的問題在於,作為房地產市場的後備軍,00後比90後少了4700萬,這對於房地產的未來將構成明顯利空。
在減少的4700萬00后里,即便只有1/4的人最後買房置業,影響的也將是多大千萬計的住房總量。
無數歷史經驗證明,一個國家年輕人口越多,越容易形成資產泡沫;老年人增多之後,當初的資產泡沫沒有這麼多人來接盤,資產回報率可能會下降。
這種影響,將會持續到未來10-20年。
04
當然,代際人口鋭減,並非波及到所有城市。
畢竟,有的城市人口在持續流入,有的城市不僅面臨出生人口減少的窘境,還遭遇人口持續外流的尷尬。
在城市人口的兩端,存在兩極分化:一邊是人口流入的中心城市,另一邊是人口嚴重流失的收縮型城市。
這是2019年主要城市人口增量排行:
不難看出,正如《2019年主要城市人口增量排行》一文所論,以廣州、深圳、杭州、成都、鄭州為代表的一二線城市,正是人口湧入的重鎮,這些地方的房地產將會獲得長遠支撐。
這是一些典型的收縮型城市:
可見,正如《中央文件再提“收縮型城市”》一文所言,在東北、西北的一些資源枯竭型城市,以及一些偏遠的四五線小城市,人口在外流,GDP和財政收入大多數也處於微增或負增長區間。
隨着出生人口持續下滑、代際人口斷崖式下跌,只有年輕人湧入的城市,房地產還有長遠發展的未來。
大分化時代,強者恆強,這是大勢所趨。