空置率再創新高！這些城市最嚴重_風聞

　　文" alt=“500” />

　　樓市走勢越來越分化。

　　一邊是一二線樓市熱度居高不下，另一邊是房租持續走低、寫字樓空置率再創新高、租金下滑。

　　房價更多是信貸泡沫的濫觴，房租背後有着居民實際收入的約束，寫字樓則與實體經濟活躍度息息相關。

　　房價與房租、寫字樓租金走勢背離，其背後的信號不容低估。

　　那麼，哪些城市寫字樓空置率升高了？

　　01

　　先看北上廣深，走勢最為背離的，恰恰是深圳。

　　據戴德梁行提供的數據：2020年上半年，北上廣深4個一線城市的寫字樓空置率分別為16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分別上升7.3、2.4、2.4、9.0個百分點。

　　在寫字樓空置率攀升的同時，四大一線城市寫字樓平均租金卻出現全面下跌：

　　北京358.5元/平，同比-7.6%；

　　上海251.9元/平，同比-6.3%；

　　廣州184.5元/平，同比-4.8%；

　　深圳222.9元/平，同比-13.6%。

　　其中，深圳無論是寫字樓空置率，還是租金下跌幅度，都位居四大一線城市之首。

　　這與深圳樓市之熱相比，可謂一半海水，一半火焰。

　　與之對比，廣州寫字樓空置率僅為6.7%，不僅遠遠低於北上深，而且處於全國各大城市墊底位置。

　　這背後，一方面與廣州寫字樓存量不多有關。廣州重點打造的琶洲商務區、金融城寫字樓尚未大規模入市，珠江新城吸納率良好，從而降低了空置率。

　　另一方面，作為國家中心城市，廣州服務業相對發達，第三產業遠遠高於第二產業，金融業、信息服務業、商貿業的寫字樓需求相對堅挺，這些行業受到疫情衝擊相對較小。

　　此外，一個不得不提的因素是，與深圳杭州相比，廣州P2P企業相對較少。

　　這兩年，全國P2P面臨一場史無前例的大整頓，無數企業或清盤或跑路或被嚴查，從而衝擊了寫字樓的需求。

　　02

　　再看二線城市，形勢比一線城市更為嚴峻。

　　早在2019年底，二線城市寫字樓空置率就普遍創出新高，且普遍高過一線城市。 

　　其中，南寧超過50%，位居各大城市之首，佛山、廈門超過40%，天津、長沙、合肥、無錫、重慶、蘇州超過30%，南京、西安、武漢、青島、濟南、大連、哈爾濱、昆明、長春超過20%。

　　在列入統計的城市裏，包含港澳台城市在內，甲級寫字樓空置率低於10%的只有4個城市：廣州、香港、台北、寧波。

　　這只是2019年的情形。2020年以來，由於疫情衝擊，疊加國際經貿局勢影響，大多數城市寫字樓空置率都有所抬升，部分城市創出新高。

　　根據第一太平戴維斯數據，2020年上半年，武漢寫字樓空置率攀升到34.3%，租金進一步下滑到108.8元/平，同比下跌8.1%。

　　要知道，武漢受到的疫情衝擊之大，可謂前所未有。機構預測，武漢年內寫字樓租金有可能進一步下跌，全年跌幅或創出歷史新高。

　　管中可以窺豹，大多數二線城市的形勢可想而知。

　　03

　　寫字樓空置率為何不斷攀升？

　　其一，商業用地供應過剩，而住宅用地供應卻存在明顯不足。

　　在日前住建部深圳調研座談會上，萬科合夥人譚華傑曾給出一組數據：

　　國內寫字樓嚴重過剩，市場去化壓力極大，深圳未來三年新增寫字樓供應量可以滿足未來25年的需求。

　　深圳如此，廣大二線城市同樣如此。

　　在許多城市眼裏，CBD代表城市門面，摩天大樓和商業中心能夠展示城市形象。各大城市對於商業中心和摩天大樓的追逐，前所未有之火熱，由此推動商業用地供應井噴。

　　前不久，住建部和國家發改委聯合下發通知，嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”，《一般不得新建500米以上建築》，針對的正是這種現實。

　　其二，寫字樓對接的是商務需求，對接的是金融、保險、貿易、互聯網、高科技等高端行業。

　　這些行業，與經濟大環境關係最為密切，容易受到經濟週期和行業週期的影響。

　　且不説疫情所帶來的空前衝擊，以及線上業態對線下辦公空間的替代，在經濟新常態的環境下，商務需求本身就很難在延續過去的擴張態勢。

　　更關鍵的是，金融保險互聯網科技等高端產業集中於一線城市和個別二線城市。大多數二三線城市這些產業付之闕如，大量新建的寫字樓只能面臨被空置的局面。

　　其三，不是什麼房子都有投資價值。這兩年，住宅價格穩中有升，而寫字樓和商鋪價格卻出現明顯下跌。

　　今年疫情影響之下，全國商品房銷售罕見出現了負增長。但同為負增長，住宅降幅更低，且價格已經逐步企穩，而寫字樓和商鋪跌幅更深，價格出現下跌。

　　據國家統計局數據，2020年1-5月，全國住宅銷售面積下降11.8%，辦公樓下降26.7%，商業營業用房下降21.7%。

　　住宅銷售額下降8.4%，辦公樓銷售額下降35.3%，商業營業用房銷售額下降26.6%。

　　從歷史週期來看，從2018年到2020年上半年，寫字樓均價從1.44萬元下降到1.29萬元，跌幅高達10.4%。

　　同期，全國****住宅均價從8544元上漲到9606元，漲幅達到12%。

　　可見，即便面對同樣的經濟環境，不同房子的走勢仍舊大相徑庭。

　　這無疑再次説明了那個簡單的道理：不是什麼房子都能買，在樓市大分化時代，一定要堅守中心城市的核心資產。