空置率再創新高!這些城市最嚴重_風聞
观察者网用户_243807-2020-07-10 14:49

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樓市走勢越來越分化。
一邊是一二線樓市熱度居高不下,另一邊是房租持續走低、寫字樓空置率再創新高、租金下滑。
房價更多是信貸泡沫的濫觴,房租背後有着居民實際收入的約束,寫字樓則與實體經濟活躍度息息相關。
房價與房租、寫字樓租金走勢背離,其背後的信號不容低估。
那麼,哪些城市寫字樓空置率升高了?
01
先看北上廣深,走勢最為背離的,恰恰是深圳。
據戴德梁行提供的數據:2020年上半年,北上廣深4個一線城市的寫字樓空置率分別為16.2%、20.9%、6.7%、25.4%,相比2019年分別上升7.3、2.4、2.4、9.0個百分點。
在寫字樓空置率攀升的同時,四大一線城市寫字樓平均租金卻出現全面下跌:
北京358.5元/平,同比-7.6%;
上海251.9元/平,同比-6.3%;
廣州184.5元/平,同比-4.8%;
深圳222.9元/平,同比-13.6%。
其中,深圳無論是寫字樓空置率,還是租金下跌幅度,都位居四大一線城市之首。
這與深圳樓市之熱相比,可謂一半海水,一半火焰。
與之對比,廣州寫字樓空置率僅為6.7%,不僅遠遠低於北上深,而且處於全國各大城市墊底位置。
這背後,一方面與廣州寫字樓存量不多有關。廣州重點打造的琶洲商務區、金融城寫字樓尚未大規模入市,珠江新城吸納率良好,從而降低了空置率。
另一方面,作為國家中心城市,廣州服務業相對發達,第三產業遠遠高於第二產業,金融業、信息服務業、商貿業的寫字樓需求相對堅挺,這些行業受到疫情衝擊相對較小。
此外,一個不得不提的因素是,與深圳杭州相比,廣州P2P企業相對較少。
這兩年,全國P2P面臨一場史無前例的大整頓,無數企業或清盤或跑路或被嚴查,從而衝擊了寫字樓的需求。
02
再看二線城市,形勢比一線城市更為嚴峻。
早在2019年底,二線城市寫字樓空置率就普遍創出新高,且普遍高過一線城市。

其中,南寧超過50%,位居各大城市之首,佛山、廈門超過40%,天津、長沙、合肥、無錫、重慶、蘇州超過30%,南京、西安、武漢、青島、濟南、大連、哈爾濱、昆明、長春超過20%。
在列入統計的城市裏,包含港澳台城市在內,甲級寫字樓空置率低於10%的只有4個城市:廣州、香港、台北、寧波。
這只是2019年的情形。2020年以來,由於疫情衝擊,疊加國際經貿局勢影響,大多數城市寫字樓空置率都有所抬升,部分城市創出新高。
根據第一太平戴維斯數據,2020年上半年,武漢寫字樓空置率攀升到34.3%,租金進一步下滑到108.8元/平,同比下跌8.1%。
要知道,武漢受到的疫情衝擊之大,可謂前所未有。機構預測,武漢年內寫字樓租金有可能進一步下跌,全年跌幅或創出歷史新高。
管中可以窺豹,大多數二線城市的形勢可想而知。
03
寫字樓空置率為何不斷攀升?
其一,商業用地供應過剩,而住宅用地供應卻存在明顯不足。
在日前住建部深圳調研座談會上,萬科合夥人譚華傑曾給出一組數據:
國內寫字樓嚴重過剩,市場去化壓力極大,深圳未來三年新增寫字樓供應量可以滿足未來25年的需求。
深圳如此,廣大二線城市同樣如此。
在許多城市眼裏,CBD代表城市門面,摩天大樓和商業中心能夠展示城市形象。各大城市對於商業中心和摩天大樓的追逐,前所未有之火熱,由此推動商業用地供應井噴。
前不久,住建部和國家發改委聯合下發通知,嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”,《一般不得新建500米以上建築》,針對的正是這種現實。
其二,寫字樓對接的是商務需求,對接的是金融、保險、貿易、互聯網、高科技等高端行業。
這些行業,與經濟大環境關係最為密切,容易受到經濟週期和行業週期的影響。
且不説疫情所帶來的空前衝擊,以及線上業態對線下辦公空間的替代,在經濟新常態的環境下,商務需求本身就很難在延續過去的擴張態勢。
更關鍵的是,金融保險互聯網科技等高端產業集中於一線城市和個別二線城市。大多數二三線城市這些產業付之闕如,大量新建的寫字樓只能面臨被空置的局面。
其三,不是什麼房子都有投資價值。這兩年,住宅價格穩中有升,而寫字樓和商鋪價格卻出現明顯下跌。
今年疫情影響之下,全國商品房銷售罕見出現了負增長。但同為負增長,住宅降幅更低,且價格已經逐步企穩,而寫字樓和商鋪跌幅更深,價格出現下跌。
據國家統計局數據,2020年1-5月,全國住宅銷售面積下降11.8%,辦公樓下降26.7%,商業營業用房下降21.7%。
住宅銷售額下降8.4%,辦公樓銷售額下降35.3%,商業營業用房銷售額下降26.6%。
從歷史週期來看,從2018年到2020年上半年,寫字樓均價從1.44萬元下降到1.29萬元,跌幅高達10.4%。
同期,全國****住宅均價從8544元上漲到9606元,漲幅達到12%。
可見,即便面對同樣的經濟環境,不同房子的走勢仍舊大相徑庭。
這無疑再次説明了那個簡單的道理:不是什麼房子都能買,在樓市大分化時代,一定要堅守中心城市的核心資產。