炒房客瑟瑟發抖？深圳向長沙“取經”了_風聞

　　文|凱風

　　深圳開始向長沙“學習”了。

　　一個是首屈一指的先行示範區，一個是普通的中部二線省會，深圳能向長沙學什麼？

　　據報道，近日，深圳市住建局一行到長沙市住建局考察交流房地產市場管理工作，對長沙房地產調控和房地產市場監管工作成效、先進經驗和典型做法給予高度評價。

　　這則消息給人無限聯想。

　　就在一週前，住建部曾調研深圳樓市，而同為熱門城市的杭州、東莞、寧波紛紛加碼調控。深圳何時收緊，成為懸在頭頂的利劍。

　　這種背景下，深圳這一動作，其間釋放的信號足以令人浮想聯翩。

　　01

　　深圳與長沙，代表中國樓市的兩極。

　　深圳是內地房價最高的城市，二手房均價高達6.5萬，接近鄰近兄弟城市廣州的2倍，更是長沙的6倍多。

　　在南山、福田等中心區域，均價甚至突破10萬元大關，部門豪宅均價已跨過20萬元的天際門檻。

　　**長沙，素有“讓炒房客有去無回的城市”的赫赫聲譽。**作為17個萬億GDP城市之一，長沙無論是經濟總量還是人均GDP，均位居二線城市前列。

　　然而，長沙房價不僅遠遠低於深圳，也低於處於同一層級的中西部省會，甚至還不及一些沿海的三四線城市。

　　最新數據顯示，長沙房價均價僅為1萬元左右，中心城區房價也僅為1.5-2萬元。

　　要知道，目前全國房價過萬的城市超過60座，浙江更是所有地級市全部躋身房價萬元俱樂部。

　　橫向對比來看，同處中部的武漢均價1.7萬元，合肥均價1.57萬元，鄭州均價1.4萬元，南昌1.25萬元。

　　要知道，南昌GDP僅為長沙一半，而武漢今年又遭遇了疫情的巨大沖擊，這就更凸顯長沙房價的窪地價值。

　　單看房價可能還不夠，再看房價收入比，更能看出長沙房價的特殊之處。長沙房價收入比在全國處於墊底位置，是為數不多處於合理水平的城市之一。

　　與之對比，深圳房價收入比超過35，位居內地城市之首，直追香港。這意味着，對於一個普通家庭來説，不吃不喝35年，才能在深圳買得起一套房子。

　　房價之懸殊，可見一斑。

　　02

　　深圳房價超過長沙的6倍，為什麼會這樣？

　　一個顯而易見的原因是，深圳經濟發展強勁，高新產業突出，且在國家戰略中佔據突出地位。

　　深圳不僅是經濟特區，不僅是經濟中心城市和科創中心，還是獨一無二的先行示範區。

　　良好的經濟基本面，加上這些獨特概念的加持，以及“人多地少”等概念的深入人心，自然讓深圳樓市熱度居高不下。

　　然而，經濟基本面和城市定位，只能説明房價上漲並非沒有理由，卻不足以解釋深圳房價為什麼能高到長沙的6倍以上。

　　畢竟，長沙也是萬億GDP城市，每年人口增量位居前十，更是中部具有競爭力的強省會之一。

　　所以，更關鍵的原因在於，樓市調控。

　　03

　　長沙樓市調控之嚴，更甚於北上廣深。

　　自從2018年打響“反炒房戰”以來，長沙以實際行動為“房住不炒”樹立了城市樣板。

　　長沙樓市調控，概其要者，有4個特別之處：

　　**1、限售4年。**商品住房須取得不動產權屬證書滿4年後方可上市交易。

　　**2、二套限購。**購買二套房，必須在首套房拿證4年之後。

　　**3、二套徵收重税。**個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的税率徵收契税。

　　**4、堵住人才購房漏洞。**專科及以上學歷人才，須滿足在長工作生活24個月。

　　這些舉措，不説徹底堵住了炒房投機的路徑，至少讓短期的炒房投機失去了空間。

　　在調控重壓之下，長沙樓市失去投機屬性。當地提供的數據顯示：

　　今年1-5月，長沙本市户籍購房者佔比7成，外省購房者僅為3.15%；首次置業者佔比81.99%，二次置業者佔比17.24%。

　　與長沙相比，深圳雖然推出外地購房5年社保或個税、認房又認貸等重磅舉措，但住宅限售3年、人才落户可直接購房，去年又調低了“豪宅税”門檻。

　　相比而言，深圳樓市熱度之高，全國獨一無二；但論調控之嚴厲程度，不及海南，更不及長沙。

　　04

　　在中國，公開打響“反炒房戰”的地方只有兩個：一個是海南，一個是長沙。

　　海南剛剛獲得有史以來最大的政策加持。正如《中國最大自貿港來了》一文所論，自貿港的獲批，讓海南獲得“零關税，低税率，封關運作”的超常規政策，更給未來以無限的想象空間。

　　然而，政策剛剛出台，當地就一錘定音：

　　海南不能成為房地產的加工廠。

　　這背後，既有1990年代海南樓市泡沫破裂的歷史教訓在前，也有自貿港建設不能被房地產所幹擾的決心。

　　與海南相比，長沙並沒有類似海南的超級政策紅利，也沒有深圳這樣的超級地位，這就更凸顯當地致力於“反炒房”的魄力。

　　長沙成為房價窪地，讓本地居民不再為高房價所困，也為“房住不炒”探索出一個難得的現實樣板，成為一二線城市裏獨一無二的存在。

　　然而，長沙房價低，頗受一些質疑，典型觀點有二：

　　**其一，有人説，長沙遏制房價上漲，最終只會拖累經濟發展。**這是典型的房地產拉動經濟的論調，也是大多數城市房地產依賴的由來。

　　事實上，這兩年，長沙GDP增速並不弱。2019年，長沙GDP達到11574億元，實際增速8.1%，位居一二線城市前列。

　　其二，有論調稱，大放水時代，長沙房價不漲，當地居民錯失了財富膨脹的機會，這也讓高層次人才避而遠之。

　　顯然，財富增值機會，並不會屬於所有人，即使存在受損，影響的恐怕也只是個別的炒房者。有些城市的高房價本身就存在巨大泡沫，所謂的財富只是紙面財富，本身就難以持續，一旦出現回調，影響不是一般嚴重。

　　同時，長沙人口非但沒有外流，反而還是人口增量最多的十個城市之一。2019年，長沙人口增量高達23.98萬，位居全國第7位。（參閲《2019年城市人口增量排行》）

　　值得一提的是，在最新發布的《中國城市營商環境指數評價報告》裏，長沙以80.96分位列中國100座城市營商環境指數榜第12名，比去年上升3位，在省會城市指數榜中排名第6。

　　同時，長沙連續12年獲評全國“最具幸福感城市”，且躋身2020年網紅城市全國八強，名列中部第一。

　　顯然，反炒房戰，給長沙帶來的不只是“房價窪地”的聲譽，還給了經濟產業以良性發展的空間。

　　05

　　深圳，向何處去？

　　深圳房價之高，令人望而卻步。即便如此，當地房價還在持續上漲。這種局面，不僅讓許多人難以承受高房價之重，還讓一些高新產業不得不向周邊轉移。

　　在許多人看來，作為先行示範區，深圳是最需要加碼調控的城市，是最應該貫徹“房住不炒”的首善之區。

　　以先行示範區的高期待，深圳的樓市調控很有可能會持續加碼。

　　前不久，深圳有關負責人表示：

　　對於房價上漲，準備了很多手段。比如在交易環節，對高價房採取少槓桿、高利率、高税收等手段，與普通住房差別化；在持有環節，接下來也可以考慮房地產税的問題。

　　那麼，未來深圳調控會否向長沙看齊，會不會成為“房地產税”先行先試者，會不會將“反炒房戰”作為先行示範區的標配？

　　我們拭目以待。