資本負債比率超362%，研發費用不及0.2%，金科智慧服務拿什麼説服投資者？_風聞
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2020-07-15 16:50
出品 / 節點財經
這年頭，房企都喜歡玩分拆物業上市。尤其是房地產行業進入存量競爭時代，今年又因為受疫情重創銷售遇阻，分拆上市更顯火熱。
據不完全統計，僅年內就有榮盛發展旗下榮萬家、合景泰富旗下的合景悠活、佳源服務，正榮地產旗下正榮服務，世茂集團旗下的世茂服務在港遞交招股書。
近日，“物業股”大軍又添一員，金科集團旗下的金科智慧服務也向港交所發起衝擊，擬籌集資金約5億美元，主要用於尋求戰略收併購機會，升級數字化及智慧管理系統，發展增值服務及補充營運資金。
從招股書披露的數據來看，背靠大樹好乘涼的金科智慧雖然整體業績增長明顯，但自身盈利能力並不強，且毛利率低於在港上市物管公司平均值。
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整體業績增速不俗
主要推動力來自金科集團
猶記2019年初，金科集團董事長蔣思海説過一句話：“過於穩健就是保守，就要被市場淘汰，小而美是不行的，必須大而強。”理念傳承，加上母公司的“呵護”與“庇佑”，金科智慧物業大踏步前進。
據招股書顯示，2017年至2019，金科智慧服務年合同總建築面積由2017年末約1.391億平方米增長到2019年末約2.486億平方米，複合增長率33.7%。
對比榮萬家、佳源服務、正榮服務和世茂服務，合約管理面積分別為7560萬平方米、3880萬平方米、3700萬平方米和1.009億平方米，金科智慧服務是目前合約在管面積最大的一家。
同期，在管建築面積從約6240萬平方米增長至1.2億平方米，複合增長率39%，版圖覆蓋中國三個主要地區的21個省、直轄市及自治區的115個城市以及其他地區。
受益於管理面積的規模擴充，金科智慧服務整體業績增速不俗，總營收從2017年的10.47億元增長到2019年的23.28億元，複合增長率49.11%，來自物業管理服務所得收益佔比為72.7%、67.0%及62.9%；淨利潤由1.14億元增長到3.74億元，複合增長率達81.13%。
按區域劃分，金科集團大本營所在地西南地區仍然承擔着支柱作用，於上述報告期內管理建築面積分別為3891.6萬平方米、4895.3萬平方米、6169.9萬平方米，佔公司在管物業總建築面積的比例約62.4%、54.6%、51.2%；錄得收入為4.76億元、6.27億元、8.9億元，佔到總收益的62.5%、61.5%、60.8%。
若按收益來源劃分，為金科集團提供服務所產生的收入分別為2.58億元、3.44億元及5.23億元，佔總收益比重約24.6%、22.6%及22.5%，呈逐年下降趨勢，顯示出金科智慧服務對母公司的依賴度和關聯度逐年減少。
需要指出的是，在按物業開發商類型統計的情況下，截至2019年末，金科集團及其聯營公司開發項目在管建築面積5676.1萬平方米，佔比47.1%，物業管理費總收入達到9.24億元，佔比63.02%；而外拓項目擁有在管建築面積6377.1萬平方米僅收入5.42億元，佔比37%。
以此計算，金科集團項目的平均管理收費為16.27元/平米/年，而外拓項目的平均管理收費為8.5元/平米/年，相差近一倍。
由此可見，儘管金科智慧物業在着力拓展第三方收入渠道，但目前來看客户基礎並未實現多元化，金科集團仍然是推動業績增長的主要動力。
由於房地產行業增速放緩，以及近年來不斷趨緊的調控政策，如若未來不能利用自身實力拉動非集團開發類的物管面積的提升，將可能對業績造成影響。
對此，金科智慧物業在招股書中坦言，“於往績記錄期，我們的相當部分收益來自向金科集團所開發的物業提供物業管理服務及來自我們向金科集團提供的增值服務。
金科集團的業務或財務狀況或其開發及維持物業的能力的任何不利發展均會影響我們獲得新物業管理服務的能力，並對我們的業務、財務狀況及經營業績造成不利影響。”
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毛利率呈波動狀況
低於行業均值
享受着千億房企金科集團的紅利，按理説，金科智慧服務的賺錢能力應該比較出色，實際上並非如此。
招股書顯示，2017-2019年，金科智慧服務的整體毛利率分別為26.8%、25.7%、27.3%，有微小波動，不過這一毛利率低於行業均值。
據中國物業管理協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心發佈的數據顯示，截至2020年4月30日之前已經在A股、H股上市的26家內地物管公司，近三年毛利率均值分別為29.8%、29.7%、29.4%，金科智慧服務落後3%、4%、2.1%。
和同一天遞表的世茂服務相比，差距則更加明顯。後者2017-2019年間毛利率為27.45%、29.35%、33.67%，盈利能力不斷提高，且2019年已超過行業平均水平，遠在金科智慧服務之上。
按業務構成區分，金科智慧服務四大業務板塊物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務和智慧科技服務中，除了物業管理服務毛利率在2019年有小幅提升外，其他均出現不同程度的下滑。
其中，又以社區增值服務和智慧科技服務下滑幅度較大，毛利率由2017年的60.1%、67.9%下滑至2019年的 46.1%、48.3%。
進一步分析，金科智慧服務的主要收入來源項物業管理服務於報告期內多項指標不容樂觀，其住宅平均物業管理費分別約為2.2元/月/平方米、2.1元/月/平方米、2.2元/月/平方米，幾乎陷入停滯；與此同時，物業管理費收繳率卻越來越低，分別約為95.0%、93.9%、90.1%，連續三年下降。
對於仰仗物業管理費為重要支柱收入的物業公司來講，物業管理費的收繳率在很大程度上決定了自身的生存和發展，這也是投資者關注的焦點，金科智慧服務逐年下滑的物管費收繳率值得警惕。
針對毛利率下滑問題，金科智慧服務在招股書中表示與勞工成本通脹、提高案場服務質量而物業開發商可就預售優質物業定製服務需求導致勞工成本增加有關。
作為勞動密集型行業，物業公司的人工成本壓力一貫沉重。
節點財經注意到，金科智慧服務銷售成本由2017年的7.66億元增加至2018年的11.33億元，並進一步增至2019年的16.92億元，其中，支付給公司僱員的福利開支分別約佔銷售成本總額的61.1%、60.9%及54.8%；
行政開支由2017年的1.48億元增至2018年的1.86億元，而後至2019年的2.33億元，其中相關僱員福利開支佔比約75.37%、70.95%、79.78%，逐年上升。
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突出科技元素
金科智慧有多智慧？
不同於大部分物業公司“低調”的樣子，金科智慧不僅在名稱上高調，冠以“智慧”二字。
招股書也稱，公司運用雲應用、大數據、物聯網、電子商務等先進技術，向物業開發商、物業管理公司及其他公司以及業主提供智慧設計服務、智慧案場服務、智慧綜合運營平台服務等諸多智能解決方案。
通過此舉，不難看出金科智慧服務有意突出公司的科技屬性。
然而，現實情況是，物業服務仍依賴大量人工開展工作，智能化設備的運用率與運用範圍有限，上述金科智慧服務龐大的人工成本就是佐證。
另一方面，金科智慧服務不太多的研發投入恐也難以支撐“智慧”物業的雄心。2017年-2019年，公司研究開支分別為65.6萬元、87.4萬元、318.3萬元，佔營收比例均未超過0.2%。
截至2019年12月末，公司研發人員只有64人，不及10479名員工總數的零頭，無形資產不過500萬元多一點。
除此之外，當下的金科智慧服務還面臨着另一個棘手的問題：較高的資本負債比率。
隨着業務擴張，金科智慧服務的負債水漲船高。截至2019年末，負債總額35.89億元，其中，以借款為主的金融負債為33.71億元，但同期現金及現金等價物卻只有3.33億元，完全不足以覆蓋債務。
2017年-2019年，公司資本負債比率分別為423.5%、714.9%、362.4%，雖然2019年降幅巨大，但高還是客觀存在的。
一般來説，資本負債比率200%為警戒線，金科智慧服務距離迴歸到警戒線下還有一段距離。
業務的擴張，還致使貿易應收款大幅增加。3年間，金科智慧服務的貿易應收款項從1.84億元增長至5.51億元，翻了近3倍，平均週轉天數則從52天下降至67天。
長遠考慮，分拆物業上市的確多了一個更方便、更便宜的融資渠道，可以為公司現有業務及後續規模擴張提供資金，有助於提升營運能力，優化財務結構。
但就資本市場而言，眼下最關注的還是金科智慧服務的盈利能力和財務表現。毛利率不及行業均值，物管費收繳率逐年下滑，資本負債比率高企，急於上市的金科智慧服務拿什麼説服投資者？
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