房價不降，何來擴大內需？_風聞

前些日子，某些自媒體發表了所謂“房價降了，但內需還是沒有來”之類的文章，試圖混淆視聽，壓制廣大人民羣眾渴求房價下跌的正當呼聲。

還有去年某位清華大學教授在房產中介實習十天時間，沒有看到廣大北漂剛需買房困難，反而極力呼籲國家應當“保衞”北京3500萬業主的紙面財富。在他眼中，只有3500萬紙面財富的北京業主才能為國家做貢獻，因而國家只需要保衞北京3500萬業主的紙面財富，北京只能買得起四五百萬房子的北漂剛需的財富根本不值得國家去“保衞”。

另外還有某馬姓專家所謂房價一旦下跌，必定會衝擊中國的實體產業，所以房價絕對不能跌。只不過讓我們費解的是，現在明明是房價不斷上漲，房子成了投資品，因而強化了金融屬性而不是實體屬性，怎麼房價下跌反而還會重創房地產業的實體屬性了？顛倒是非？指鹿為馬？

最讓人拍案驚奇的是，經過一批又一批有心人的洗腦，一大批剛需老百姓都認為徵收房產税不能降房價，一些人還反過來嚷嚷徵收房產税只會漲房價，不會降房價。

真是滑天下之大稽。

現在我們的現實是什麼？我們國家已經到了比以往任何時刻都需要“擴大內需”的關鍵時刻，現在還為高房價辯護，且不論道德品質問題，就是從經濟規律角度來説，道理上也完全説不通。

房價不降，何來擴大內需？

高房價這麼多年，即使普通人民羣眾都能理解房價收入比是什麼涵義，也都清楚我們國家的房價收入比已經高到十分誇張的地步。

不同機構計算出來的房價收入比，只要是一般一二線城市，基本上都在13%以上，深圳更是高達35%左右。這麼離譜的房價收入比，老百姓買房怎麼不困難？老百姓買房困難，老百姓還指望什麼擴大內需？

現在已經不比以往，以往居民人均可支配收入還能勉強跟上房價增長。因為早些年房價可能會在特定時間段增長很多，但那是建立在前面幾年不漲，隨後短期內暴漲的結果，幾年平均下來，房價增長一般都在100%左右。與之同期，人均可支配收入有時一年也能增長13-14%以上，幾年下來，人均可支配收入也能增長100%左右，還能勉強跟上房價上漲。

現在是什麼？房價每年上漲7%左右。但與以往不同的是，現在的人均可支配收入增速不斷降低，像去年已經降到6%以下。表面上人均可支配收入與房價漲幅差距不大，但實際差距非常巨大。

當前房價處於高位，中低收入家庭強行買房基本上都只能付得起首付（甚至很多家庭首付都是借的），必須要向銀行借錢，也就是揹負房貸。買過房的都清楚，房貸本金100萬，房貸利息基本上也要100萬，所以房價每年上漲7%，居民購房壓力實際每年增長13-14%以上。

一漲一降，居民買房越來越困難。

更嚴重的問題在於，早些年買房的家庭由於趕上了房價暴漲，因而紙面財富暴增，可以淡定從容的看待房價的漲與跌。問題是現在需要進城的居民呢？

統計數據，我國城市化率在60%左右，但實際上我們的户籍城市化率只有40幾%，大約還有2億多的人口生活在城市，但户籍仍然在農村，這些人並沒有真正城市化。

他們為什麼沒有真正城市化？因為我們國家的城市是買房落户，這些人户籍沒有城市化，不敢説全部都是因為沒買房所以沒落户，但其中因為買不起房落不起户的家庭絕對不少。

他們為什麼買不起房落不了户？答案太顯而易見不過，房價再漲與跌，他們都絕對買不起房。所以疫情重創經濟，立刻就是以億計的農民工返鄉。

所以現實就是，真正需要通過買房落户進城的家庭，現在因為房價太高，普遍買不起房。一方面導致他們在城市無法安身立命，不能真正為城市提供持續的消費，另一方面他們也不會放棄農村的土地和宅基地，因而整個國家的用地指標又很緊張。

那麼，通過降低落户門檻、租購併舉等政策是不是就能讓這些人真正城市化呢？這種國家大政方針，我們不多作評價。相信那些租房結婚、租房上學的家庭都清楚現實是什麼樣子。

實際上，如果真如政策預想，租購併舉大規模實施，後果必定是房價下跌，而且絕對會是硬着陸的暴跌。租賃住房供應過量，惡性殺價，大量居民不再考慮買房，二手房市場無人接盤，新盤開張無人購買，房價豈能不會暴跌？

明白這點道理，就會清楚租購併舉、租購同權到了地方層面為何變成各種形式主義。比如一些地方的所謂拍賣住宅用地到達限價上限，就會從競價格轉為競自持，建造不可售賣的租賃住房面積多的開發商獲競得地塊，達到既能獲得賣地收入，又能完成租賃住房任務的雙重目的。

至於租賃住房究竟能不能解決老百姓的住房難，地方不一定敢保證，但地方肯定清楚，如果租賃住房真正大規模鋪開，肯定會重創地方的土地財政。現在需要進城的中低收入家庭收入並不高，他們能夠承受的房租不高，房租不高決定了地方很難通過租賃住房獲得足夠的商業性房產税去替代賣地收入。

為了維持7.2萬億左右體量、每年增速10%左右的賣地收入，地方根本沒有動力去強力推進租購併舉、租售同權。對地方而言，賣地收入才是最緊要的。

所以疫情過後，我們的房地產市場出現弔詭的一幕。越是能級高的城市，房價越是暴漲。而且是豪宅暴漲，普通住宅難賣。

原因就是真正需要買房的中低收入家庭怎麼都買不起房，不需要買房的高收入家庭拼命買房，順週期性，因為天底下誰都知道地方在死保房價，各個地方都在用地方的政府信用擔保房價必定上漲，穩賺不賠的買賣誰不去做？

現在的情況就是這麼簡單，大量需要買房的家庭怎麼都買不起房，嚴重壓制了房地產業的正常發展。不需要買房的高收入家庭拼命買房，堆高房地產業風險，引發政策面進一步強化房產調控。

於是有錢的高收入家庭不去搞實業，都去買房子，沒錢的中低收入家庭要麼絕對買不起房，拼命存錢，過着豬狗一樣的生活，要麼掏空“六個錢包”，強行買房背上20-30年的高昂房貸，過着比豬狗遠遠不如的生活。

尤其是年輕人，男人買不起房，女人不願嫁，結婚率不斷創出新低。要知道，我們國家家庭的剛性消費，除了孩子教育，其他幾乎沒有什麼持續的大額投入。

結婚生孩子現在在我們國家已經不再是簡單的人口存續問題，更是消費問題、經濟問題。像某位跟男足主教練同名的專家所言，我們國家存量14億人口太多，所以不能放開生育。可他根本不動腦子想想，不去實地調研，不多問一句，消費怎麼辦？

搞研究，不能不接地氣，不能跟眼裏只有北京3500萬業主的清華教授那樣不食人間煙火。我們國家現在的現實是什麼？年輕人不結婚生孩子，都在那裏拼命存錢買房還房貸，重創整個國家的消費。消費不振，實業不旺，實業不旺，最後就是內卷化自我滅亡。

真不用某位跟男足主教練同名的專家害怕的那樣，我們國家有着14億存量人口還放開生育生孩子，外國會害怕，我們國家真這麼繼續高房價，年輕人不結婚不生孩子，真不用別人搞我們，我們自己都能把經濟搞死搞殘。

為今之計只有一個辦法，降房價，而且要把房價降到成本價，以建安成本計算，100平米房子控制在10萬-30萬之間，讓中低收入家庭都能在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥、武漢、成都、重慶這類一線、新一線、強二線省會城市買得起房。

而且，徵收房產税還真能降房價，因為只有徵收房產税，才能將房價降到成本價，二者是一個辯證的關係。真把房子降到成本價，房地產業的實體屬性才能真正得到凸顯，才能真正穩增長保就業。

到時我們一直期待的“擴大消費”自然而然就來了。

舉一個最簡單的例子，現在在強二線省會城市，普通家庭夫妻二人，一個送外賣一個進工廠，夫妻二人一個月收入一般在8000-10000萬之間，當把房屋價格控制在20萬左右，每月房產税控制在1000元以內，他們怎麼在城市生活不下來？他們怎麼不願意去擴大消費？

什麼“房價降了，但內需還是沒有來”的鬼話，就不要出來欺騙廣大老百姓了。因為，現在房價有降嗎？

注：詳細房改方案可參見同名微信公眾號“我們該怎麼房改”一文。