戰略失誤 錯失良機 遠洋集團的翻盤局還有籌碼嗎？_風聞
智瑾财经-2020-07-15 09:29
遠洋集團此前也算國資背景，後來改組後成為為數不多由保險公司持股的房地產企業，主要股東分別為中國人壽和大家保險（前安邦保險）。
遠洋集團上半年銷售數據不及預期，實屬意料之中
最近，遠洋集團公佈了今年上半年以來未經審計的營運數據，不出市場所料，上半年遠洋的業績表現比較糟糕：
整個上半年，遠洋集團累計協議銷售額約人民幣418.4億元，比去年同期下降30%；
累計協議銷售面積約為218.57萬平方米，比去年同期下降23%；
累計協議銷售均價為每平方米約人民幣19100元，比去年同期下降9%。
單論6月份銷售情況，雖然好於前5個月，但同樣大幅低於去年同期。
當月協議銷售額約為人民幣100.8億元，較去年同期下降40%；
協議銷售樓面面積約為52.32萬平方米，較去年同期下降37%；
協議銷售均價為每平方米約人民幣19300元，較去年同期下降4%。
整個上半年的銷售節奏，也僅完成了2020年1300億銷售目標的1/3，下半年銷售業績壓力大，恐難完成2020年的銷售計劃。
不過，遠洋2019年全年銷售額為1300億元，距離1400億的銷售目標，也差了100億元。
而且從遠洋的經營狀況和發展戰略來看，今年銷售業績不及預期，也應該算大概率事件。
戰略佈局失誤，遠洋集團錯失成國內頭部房企良機
“戰略失誤”似乎一直是遠洋的身份標籤，而且資產出清總是賣在牛市的起點。
2016年，“遠洋地產”去掉名字中的“地產”兩字，正式更名為“遠洋集團”，多元化發展道路從此起步。
目的在於打通除房地產業務外，其他業務對集團的營收通路，並希望這些多元業務能成為集團的主要利潤來源。
想法沒錯，但時機不對，而且有點孤注一擲。
從業務構成來看，遠洋集團主要包含4大業務板塊：
負責房地產開發投資的“遠洋商業”；
負責養老、物業的“遠洋服務”；
主攻房地產金融的“遠洋資本”；
以及涉及設計研究、建築類經營的“遠洋營造”。
業務方向沒什麼問題，而且金融板塊“遠洋資本”據説做的還不錯，資產管理規模達到100億美元。
但遠洋為此直接放棄了此後在三四線城市突飛猛進的“貨幣化棚改”，也因此錯過了一輪發端於三四線城市的房地產紅利。
從2014年開始，遠洋就在逐步退出三四線城市，此前大量佈局三四線城市所積累下來的土地儲備，到2015年上半年幾乎全部出清。
根據遠洋2015年年報，一、二線城市的土儲就已經超過90%，意味着三四城市的土儲幾乎悉數賣出。
然而，正當遠洋從三四線城市抽身之際，“三、四線城市貨幣化棚改”大潮突然襲來，遠洋完美錯過的同時，也成就了恒大、碧桂園今天與萬科在中國樓市三足鼎立的局面。
很難説遠洋的多元化發展方向是一個明顯錯誤的決定，因為放到現在，多元化發展確實是目前房企拓寬營收邊際的主要方式之一。
但遠洋在房地產領域的戰略佈局，確實配得上有失前瞻：把主要資產集中在以京津冀、長三角等城市圈為主的一二線城市，忽略了三四線城市對房地產投資風險的攤薄作用。
而且在一二線城市的佈局中，遠洋也過分集中於京津冀地區，對北京的依賴尤為明顯。
根據遠洋集團2019年年報，及大德財經整理部分數據，遠洋2019年在京津冀地區實現銷售額457億元，同比增長1.8%；北京合計銷售額約286.81億元，佔全國總銷售額的22%。
此外，遠洋2019年在京津冀擁有土地儲備同樣佔比最高，為1522萬平米，佔全部土儲的40.9%。
而長三角、長江中游、珠三角、成渝地區的土儲佔比分別為11%、8.8%、15.2%和7.9%。
而這5大區域，基本上是一二線城市的主要聚集地，也是受2016年之後房地產調控政策影響最大的城市。
如此一來，遠洋與棚改化安置的房地產紅利失之交臂，也深受房地產調控影響，進而導致銷售增速放緩以及利潤率下降。
根據遠洋近4年財報數據，遠洋淨利潤率從2016年的12.87%，除2017年小幅上漲後，已經逐年下滑至2019年的8.18%，毛利率也連續兩年維持在20%左右，盈利水平受限明顯。
多元化佈局吃力不討好，遠洋集團並未在營收上獲得邊際改善
除了戰略佈局上的失誤，遠洋集團的多元化進程似乎也並沒有達到預期結果。
按照既定目標，遠洋集團除房地產板塊外的其他業務，將貢獻60%以上的營收，成為主要盈利來源，從而幫助遠洋脱掉單一性房企的標籤。
可實際上，遠洋集團一直以來都是以房地產開發及投資作為主要利潤來源，其他板塊對整體業績的貢獻可謂九牛一毛。
2019年，遠洋全年實現營收509.26億元，其中房地產開發及投資貢獻了437.78億元，佔比達86%，而其他業務僅實現71.48億營收，佔比僅14%。
也就是説，遠洋當初以犧牲棚改化浪潮為代價，重點佈局的多元化產業，並沒有起到預期效果，而且還在拖累遠洋的經營節奏，導致遠洋業績穩定性欠佳，一直處於大幅波動的狀態。
根據年報數據，遠洋集團近3年的經營狀況起伏巨大，而且經營性現金流一直處於虧損狀態。
2016年得益於一二線樓市暴漲，為遠洋集團帶來189.72億元的經營性現金流，創歷史新高。
但同樣受一二線城市樓市調控，房地產市場迅速降温影響，2017年遠洋的經營性現金流由盈轉虧，為-12.22億元。
到2018年，情況有所好轉，經營性現金流淨額僅虧損4453萬元。
但2019年，遠洋的全年經營性現金流再次大幅虧損，虧損金額超33億元，波動巨大。
好在倚靠大股東中國人壽在控制融資成本上的優勢，儘管經營狀況不佳，遠洋2019年的平均融資成本仍只有5.5%，低於6%的行業平均水平。
不過可惜的是，遠洋並沒有在2014年到2016年房地產行業的白銀時代末期發揮自己的融資優勢，在全國範圍內擴大土儲規模，而是選擇在這一時期匆匆退場，轉而押注一二線城市。
這波操作不論是當時還是現在，都很難讓人理解。
如今，遠洋又在進行新的戰略調整，重新退回到2015年之前的以房地產開發投資為核心的戰略方向，並確立了“西進南移”的房地產業務發展戰略。
也就是從已有的京津冀、長三角等區域，向環渤海、華西、華南、華中等此前未涉足區域展開佈局。
不過，隨着房地產行業的競爭格局逐漸固化，此時轉舵難免有些為時已晚。
或許遠洋可以選擇死等下一個房地產行業的黃金週期，但是從目前國內房地產行業發展現狀來看，下一個樓市黃金期似乎還在遙遠的遠方。
雖説“亡羊補牢，未為晚也”，但羊都沒了，補牢還能有效嗎？
只希望遠洋在下一個房地產黃金週期到來之前，別把自己給耗光了！