WeWork要盈利，優客將上市，但共享辦公依舊“無聊”_風聞

WeWork成為了“爛攤子”之後，共享辦公領域似乎失去了所有外界的信任和興趣，特殊的2020年更給它的未來帶來了太多不確定性。幸好，近日沉寂許久的共享辦公領域傳來了一絲好消息。

上週，優客工場終於圓夢國內共享辦公“第一股”。只不過這個過程有些曲折，其並非通過獨立招股上市的方式，而是“借殼”。

7月8日，優客工場宣佈已經與在納斯達克上市的SPAC（特殊目的收購公司） Orisun Acquisition Corp 達成合並協議。合併完成後，雙方將以新的股票代碼在納斯達克上市。

早在去年年底，優客工場就向美國SEC遞交了IPO招股書。但類似WeWork遭遇的坎坷一樣，優客工場IPO最終未能成功。雖然借殼的方式並不是最優解，但無論如何優客工場總算是如願上市，只是名義上是被別人收購了。

於此同時，已經被外界視為“爛攤子”的WeWork也傳來了久違的好消息。7月13日，WeWork 董事長馬塞洛·克勞爾在接受採訪時表示：在經歷了動盪的一年後，WeWork 將於 2021 年實現盈利，較公司之前的預期提前一年。

共享辦公領域連續傳來了好消息，讓這個幾乎已經沉寂一年多的行業又一次出現了生機。但也有人士指出，現在的共享辦公依然是幾年前那樣，不僅“無聊”而且無望。

共享辦公第一股能否安全？

 根據這次公佈的收購協議，此次合併後優客國際將在納斯達克上市，優客工場現有股東和管理層也將獲得7000萬股優客國際的普通股。合併上市之後，優客工場的市值將達到7.69億美元。

那麼對於優客工場而言，這7.69億美元的市值值得慶幸嗎？答案是否定的，從以往優客工場的融資及估值來看，這次借殼上市可以稱之為最典型的“流血”上市。

根據公開資料顯示，早在2018年11月完成2億美元D輪融資時，優客工場的估值就已經高達28.57億美元。此後在2019年的4月和7月，其又分別拿到了龍熙地產（逾2億元戰略投資）和其他相關機構的融資，雖然沒有公佈相應估值，但估值上漲是必然的。

通常情況下，按照正常創業公司融資的規律，D輪之後再拿到兩輪融資，優客工場的估值大概率要接近40億美元。

但如今，通過這種“曲線救國”方式實現上市的優客工場，市值僅僅只有7.69億美元，約為2018年估值的四分之一，雖然不像WeWork那樣估值暴跌（從最初700億跌至不到100億），但也樂觀不到哪兒去。

對於優客工場此次採用的上市方式，相關證券行業分析師對懂懂筆記表示：“與我們通常認知的借殼上市不同，美股的SPAC是通過設立一家沒有任何業務只有錢的公司，也就是自己造一個殼，然後通過這個殼來併購自己的目標企業，達到實現上市的目的。”

通過這種方式實現上市，其優點和缺點都很明顯，上述分析師強調：“這種方式的優點是風險小、門檻低、週期短，優客工場之前提交招股書獨立IPO失敗之後，只能選擇這種門檻更低的方式。但是缺點則是併購公司的股票價格會比IPO低很多，因為這種模式下不能直接面向二級市場的投資人，價格只是交易雙方談判決定的，不會受其他因素影響。”在他看來，通過SPAC方式上市的公司前期只能在場外櫃枱交易系統（即OTCBB）上市，後續還存在轉版方面的難題。

優客工場的創始人毛大慶此前在接受採訪時曾這樣表示，融資的目的是為了更大的發展，並不是單純為了續命。但優客工場的財務表現卻難以支撐這種説法。根據其去年底提交的招股書顯示：2019年前9個月，優客工場虧損額約為5.73億元。而此前兩年即2017和2018年度，優客工場的虧損額分別為3.73億元和4.45億元。

對於互聯網領域的創業公司而言，虧損可能不算什麼，只要市場空間夠大，規模成長迅速，現金流健康，資本市場就會給予足夠的支持。這種情況通常會直接體現在估值和股價上，比如拼多多、美團等等，雖然每個季度虧損巨大，但其增長的勢頭以及健康的現金流足以支撐估值和股票的堅挺。

但共享辦公領域近一年來的狀況卻迥然不同。優客工場的虧損令投資者開始敬而遠之。

或許是WeWork泡沫破碎帶來的連鎖反應，外界對共享辦公這個市場未來究竟有多大的發展前景明顯存疑。優客工場的經營現金流從2017年至2019年前九個月始終為負；從2015年創立至今整體虧損已經達到15億元；在過去兩年債券融資明顯增加的狀況下，其在2020至2022年將迎來短期借款和長期借款的集中還款期。這些不利情況下，或許流血上市已經是唯一舉措。

共享辦公難逃“傳統”

 互聯網形態的創業公司能夠獲得更高估值，幾乎是資本市場的共識。過去幾年多來我們看到包括小米、富士康在內的企業在上市後都在拼命給自己扣上一頂“互聯網公司”的帽子，為的就是獲得資本對互聯網公司的青睞以及高估值。

但商業模式和收入結構是不會騙人的。上市已經兩年的小米近期股價剛剛重回發行價，富士康如今的股價也只有14元左右，跟兩年前的發行價13.77元相差無幾。要知道，這二者可都是各自行業中的佼佼者。

同樣，優客工場和WeWork也一直都在努力將自己打造成互聯網公司，但從本質上來看它們依舊是業務模式非常傳統的重資產運營企業。

 作為行業頭部獨角獸的WeWork是最好的例子。這家企業此前瘋狂膨脹的估值（曾高達700億美元）以及申請IPO的慘敗，都證明了“辦公租賃二房東”行業的現狀。當初WeWork在招股書裏提到了超過100次自身擁有的“科技”屬性，但是過重的運營模式、過低的利潤和資本效率始終在告知外界，其只是個“傳統行業的二房東”。

仔細回憶一下WeWork等共享辦公企業喜歡使用的“技術連接”、“大數據化平台運營”等詞彙，都是想靠優化空間佈局、節能環保、環境舒適等成果來證明自己科技公司的屬性，但是否過於牽強？

實際上，無論是WeWork還是優客工場，其生意本質都非常好理解。簡單而言就是和物產所有者（房東）簽下長約，進行裝修之後再轉租給個人或者中小企業，同時通過較好的信息化管理手段進行運維。這與自如、蛋殼等長租公寓一樣，只不過一個是用來住、一個是用來辦公。

誠然，對於中小創業團隊而言，WeWork這樣的環境與經營模式相較於傳統寫字樓有更多優點，但這種便利與其互聯網企業的商業模式並沒有深層邏輯關係。因此，我們看到危機之下的WeWork只能通過大規模裁員、剝離“非核心”業務以及終止在紐約和巴爾的摩等熱門地區的辦公樓租約，去緩解自己的資金危機，採用緊急瘦身術迎來所謂的“盈利”。

由重轉輕的挑戰仍然艱鉅

 與那些傳統房產公司一樣，重資產、低毛利是行業始終無法擺脱的屬性。如今，像鏈家這樣的傳統房產中介都開始向輕資產的互聯網平台轉型，如何調配輕重資產的比例也成了所有共享辦公企業的頭等大事。

今年4月，優客工場創始人毛大慶曾提出“輕資產、重賦能”的戰略轉型。按照規劃，優客工場未來資產輕重比要達到約1:1，其中輕資產模式包括運營託管、品牌輸出和U Suite。這裏面的運營託管是最直觀的“輕”方式，即優客工場未來希望扮演一個管家的角色，不買、不租（房源），單純只是為用户提供管理服務。

對此，相關互聯網行業分析師對懂懂筆記表示：“這種運營託管形式在房地產行業並不少見，包括萬豪、喜來登等很多品牌酒店都是通過這樣的方式在運營，酒店的業主另有其人，萬豪、喜來登作為運營方只負責日常運營和管理。”

至於優客工場所提出的運營託管模式，該分析師指出：“這確實是一種輕資產運營方式，但想要讓業主放心與你合作，需要有足夠強的品牌影響力以及非常專業化的管理水平。在這方面，年輕的優客工場顯然沒有太多優勢。”

向輕資產轉型能否成功尚不得而知，但在目前的情況下，對於共享辦公企業而言，入住率確實是決定它們生死的主要指標。遺憾的是，這種相對便捷的租住優勢並沒能為行業帶來理想的入駐率。

根據艾媒諮詢發佈的最新數據顯示，截止2019年國內聯合辦公品牌入駐率在90%以上的只有3.3%，有將近70%的品牌入駐率不足7層，16.4%的品牌入駐率甚至連50%都不到。在今年受疫情等不可控因素的影響下，共享辦公企業在入駐率方面的壓力相較於去年更是進一步擴大。

涉及的房產領域，特別是辦公室這種租賃為主的行業，房租則是反映市場冷暖的另一個重要指標。在北京朝陽區望京某共享辦公的曹先生在交流時透露：“目前感覺大廈裏不少公司都搬走了，人確實比去年少了很多。我沒細數，但看上去入駐率可能只有一半，甚至一半都不到。”同樣在中關村創業大街以及海淀區上地辦公區，共享辦公項目內類似的情況也不鮮見。

根據房地產諮詢機構仲量聯行的數據顯示，受疫情影響，今年二季度北京辦公樓整體租金繼續承壓下滑，錄得環比下跌3.0%，同比下跌6.8%；空置率方面，疫情導致租户退租並推高空置率，目前空置率已攀升至五年來的最高點4.9%。

身處市場低迷期，優客工場不惜估值大幅縮水也要上市的原因不難理解。但上市後下一步的舉措是什麼，如何改變盈利難、盈利模式單一的痼疾，現在看來仍是迷霧重重。毛大慶自己曾坦承，“想實現真正的顛覆與創造，恐怕還得有十年的培育期要走”。看一下“隔壁”商業模式相近的蛋殼、青客兩家長租公寓企業在股市的近況，未來這十年對於優客工場無疑將會充滿挑戰與磨難。

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《小米生態鏈戰地筆記》、《微信思維》、《微信力量》三本暢銷書的作者。