顛覆性鉅變 居家辦公令紐約曼哈頓房租下降45%_風聞

在前不久的一期視頻中專門談了新科技投資的最新兩大風口，其中之一就是居家在線遠程辦公。在線居家辦公一旦全面和長期性推開，將直接影響到房地產包括城市房價、房租、寫字樓租金的鉅變，間接影響到城市商業模式、CBD中心、綜合商業體、大型影視劇院劇場電影院等商業文化等，還會影響到交通出行、城市公交基礎設施、個人家庭汽車需求、城市環境等眾多領域的革命性變化。不能遇見預測預期的隱形變化會更加多。因此，我把她稱為顛覆性鉅變。

在前幾天視頻的當時，一場疫情催生和加劇了在線居家辦公的進程，而真正引發爆炸式、全面性鉅變一定需要一個很長的過程。然而，沒有想到的是居家在線遠程辦公引發的鉅變竟然來得這麼早、這麼快。

從中國國內情況看，近日關於城市租金下降較快的消息受到關注。對於這個現象，幾家媒體採訪要求分析一下原因。我大致認為：首先，受疫情影響仍有一部分勞動力還沒有進城務工，加之一些城市對未來人口進入還有限制，影響了租房需求。其次，就是經濟體尚沒有完全恢復，既是開業了也生意清淡，比如飯店等，僱工減少，壓制了租房需求。再次，受到全球貿易糾紛、全球性疫情影響，企業關閉、出口加工企業停產等普遍存在，失業返鄉，離開城市企業工業、服務業人員大幅度增加，租房需求下降。

在以上三種情況下，如果房主堅持不降低房租的話，就會出現難以租出的閒置空檔期。房主一定要認清這個形勢，尊重市場供需規律性，明智做法是順應大勢降低房租。目前，各個城市包括門面房在內商業用房租金降幅都很大。

然而，卻忽視了我一直強調的一個最大因素就是一部分企業仍在採取居家辦公模式。特別是城市中互聯網新科技的居家在線辦公還在進行中，這對城市房租需求影響很大。

在線居家遠程辦公引發變化最大的可能是美國，表現最突出的是寸土寸金的紐約包括華爾街在內。説來就來，新浪財經北美站劉碩發自紐約的消息再一次佐證了我的觀點。

根據租房網站StreetEasy的數據，今年第二季度曼哈頓的出租房源價格在最初基礎上打折的比例最大。其中熨斗區（Flatiron）降幅創下了驚人的45%。在中城西區和金融區，分別有40%和42%的公寓降價。這些降價的租房大多是在疫情期間辦公區附近的住宅。直接原因就是大部分公司都採取了居家遠程在線辦公方式。都在家裏工作，也不再擔心通勤時間，租房的人正在向更遠的市鎮裏蔓延。很多人離開市中心，向稍遠的地方搬去，比如説長島、上州和新澤西州等。

一邊由於居家在線遠程辦公導致租房需求大幅度下降，另一邊出租屋供給大幅度增加。供需兩頭夾擊使得租金價格斷崖式下跌。在六月份，曼哈頓掛牌出租的公寓數量達到創紀錄水平。根據紐約房地產估價師Miller Samuel和Douglas Elliman的報告，今年6月，市場上有超過1萬套公寓掛牌，比2019年6月增長了85%。據經紀人説，官方公佈的空置率達到創紀錄的3.67%，但很多樓盤的空置率要高得多。

不僅僅是居住性租金下降，而且寫字樓租金也在走低，需求同樣不旺盛。商業房地產公司紐馬克萊坊（Newmark Knight Frank）最新的《曼哈頓寫字樓市場報告》顯示，今年第二季度，曼哈頓的租賃面積僅為300萬平方英尺，為逾15年來的最低點。

新浪財經北美站劉碩發自紐約消息稱，面對着大規模的裁員行動，至今為止紐約市已經失去了14.4萬個駐辦公室的工作崗位，並且居家辦公讓很多公司開始重新思考商業策略，減少對辦公場所的租賃。

既是出現有限的租房需求源，對出租房內設施等需求也發生了很大變化。對其他所謂福利需求減少，對室內辦公環境設施要求大幅度增加。之前曼哈頓最頂級的大樓都在競相提供健身房、游泳池和電影休息室等設施。現在不僅沒有人對這些福利感興趣，許多設施甚至都無法打開或使用。

新浪財經北美站劉碩發自紐約消息稱，人們現在最需要的是：家庭辦公空間、配有室內洗衣機和烘乾機、以及額外的户外空間，“辦公室要到明年1月才開門，他們在找房子的時候會考慮到這一點。在室內待了這麼多月後，户外空間已經成為一種特別有吸引力的奢侈品了。”

居家在線辦公使得很多工薪階層遠離城市，城市中心的原有商業中心等設施都會帶來不小衝擊。