接下來幾年的房價趨勢已經很明顯了_風聞
九边Pro-九边Pro官方账号-历史，金融，软件编码，产品经理沉思录2020-07-21 09:47
後台詢問這個話題的人非常多，正好我這十來年一直關注房地產，也攢了一些自己的想法，而且這些年也在北京有多次買賣房產經歷，文中不少內容之前在微博已經跟大家分享過了，今天整理下，一起發出來。
1、信貸關於買房，最大的誤區可能就是貸款這一塊了，理解了貸款，就可以理解很多問題。
很多人經常納悶，一套房子三百萬，我現在一個月一萬收入，一年極度省錢，攢十萬，需要三十年才能把房子攢出來。而且什麼樣的人才能買得起六七百萬的房呢？
事實上這個問題如果沒搞明白，就很難理解現在房價為啥那麼高。
這個問題的關鍵就是，將來你買房的三百萬，主要是貸款，你自己只需要花一小部分就可以了。
為了討論方便，就假設首付是30%（其實真實情況裏買新房是30%，二手房估值較低，加上税費和中介費，需要40%多，現在部分城市限購，二套要60%以上，不過我們這裏統一假設30%），也就是説，如果你想買一套300萬的房，需要攢100萬。
每年攢十萬，大概八九年就能攢出來，考慮到你還要漲工資什麼的，你還要娶媳婦，你媳婦還能給你湊點，結婚彩禮也能湊點，你父母再給湊點，可能6、7年就可以買房了。
事實上大部分白領買房，都是這個時間點，畢業後六七年，剛結婚，小孩出生前。
一線房地產貴一些，但是收入也高很多；二三線賺得少一些，不過房價也低很多。最後大概都能集中在6、7年這個時間點，不信大家看看自己周圍的人。
不過這是房地產的第一層，關鍵是後續這幾層。
也就是你買房後又過了一些年，你的收入慢慢上去了，房貸對你來説已經沒啥壓力，家裏也攢了一些錢，開始有別的想法。
這時候你看上了一套700萬的房。
大家不要動不動就覺得北京房價十萬，其實7萬已經能買到非常好的小區了，打開綠中介，截了個圖，大家就能看到，網上經常説的“朝陽羣眾”，大部分都是七萬的房價，甚至大使館那一帶也是七萬多點：
也就是説，你把你的小房子賣掉，再借點，買個大點的好點的。而買你之前房子的人，正是剛畢業6、7年的小年輕。
這樣就實現了一波湧動，小年輕買便宜的房子，你賣掉後買改善房，賣你房的人手裏有錢又可以去買更好的房。
都是“賣掉手裏房子，貸款買更好的”。
大家也看出來了吧，看似天價的房子，其實你只需要支付1/3的首付就可以了，剩下的全是銀行的錢。而且越是有錢人，越會玩銀行槓桿，而普通人普遍不喜歡銀行，也懶得去了解銀行的套路和玩法。
更極端的模型下，如果按照30%首付購房：
剛畢業沒幾年的小年輕用100萬買了你300萬的房，銀行出了200萬；
你用300萬買了900萬的房，銀行出了600萬；
賣你房的那個人可以去買2700萬的房，銀行出了1800萬；
看出來了吧，銀行全程參與放大財富，三套房從銀行掏出來2600萬，從這個意義上説：房地產遠遠不是貨幣蓄水池，而是貨幣的放大器。
説到這裏，大家也就明白了那個最關鍵的問題了吧？
**房地產的漲落，核心是“貸款政策”和“接盤俠”。**如果有人買你的房子，而且貸款容易，房價就會大漲；如果貸不出來款或者沒人買你房子，你就沒法買別人的，交易量上不去，房價就沒法漲。
比如2016房價漲得太猛，北京在2017年搞了個“二套首付比例不低於60%”，為了防止你跟你媳婦離了婚把房產放你老婆名下你淨身出户冒充首套，又搞了個“離婚一年內只要你之前買過房就算二套”，也就是傳説中的“認貸認離”，這些玩意全是針對貸款的。政策一出，當年的火熱的房地產市場應聲就涼了。
假如你想賣掉你家的300萬房子買700萬的，首付一下子飆到了420萬，而不是之前的兩百多萬，你也就換不了房子了。當然了，你不是唯一一個，非常非常多得跟你一樣的人都買不了了 。
這種情況下，市場上的交易量會暴跌，房價上升趨勢也就限制住了，多説一句，北京房地產行業有個明顯的規律，如果某個月房產買賣超過9000套，這就是要漲價的標誌，如果低於這個數，那就是正常交易。
所以説貸款政策是房地產領域的關鍵政策，大家整天都在探討房價的漲落，其實關鍵就是政府會不會動貸款政策，如果稍微動下貸款政策，房價立竿見影地波動。
在一線城市，一個常識而且是共識的問題是，月供不是問題，關鍵是首付，首付越低，參與進來的人就越多，房價漲得就越快。
舉個例子大家就知道了，一套700萬的房子，如果首付10%，70萬，貸款630萬，月供30000多，能買得起的人多的離譜，房價肯定會上漲。
同樣是那套700萬的房子，如果首付60%，也就是420萬，月供15000，總價沒變，能買得起的人一下子就非常非常少了，既然買不起，房價也就上不去了。
而且越是有錢人，玩貸款玩得越溜，普通人很多時候都想不到的招在他們那裏日常玩。
2、****深圳之謎這裏就有個問題，深圳前段時間怎麼回事？怎麼突然就暴漲了？我那段時間沒少跟深圳的中介小夥伴聊，大概感覺有這麼幾個原因：
首先是漲價預期，或者説漲價共識。
我在很早的文章裏就提到了這個事，美國為了應對疫情，已經大規模發錢，這些錢當中的一部分會進入中國，換成人民幣，這些錢不用懷疑會推高資產價格。
事實上每次貨幣擴張，都會推高資產價格。資產這玩意在不同的地方代表不同的東西，比如在美國，一般説的是股票，然後才是房子。在歐洲，歐洲人比較喜歡債券。但是在中國，那主要就是房子，除了房子還是房子，基本沒別的東西什麼事，尤其是最近二十年形成的這種思維慣性，讓全國人民有了共識。共識是世界上最關鍵的東西，其他國家房地產多多少少都崩過，所以沒有像中國這樣的“房地產神話”。
這個背景下，“房價要漲”就形成了廣泛的共識，反正不是北京就是上海，要不就是深圳，或者像2016年一樣，來一波普漲。
其次貸款容易。
一般説金融發達，其實就是可以低利率地借到錢。
我們上文説了對房地產有決定性作用的，就是貸款，如果首付足夠低，誰都敢買。
大概在4月份，深圳那邊為了讓小微企業渡過難關，放開了貸款審批，不少貸款利率竟然低到了2%以下，相當於變相解除了“限貸”，而且可以用抵押貸的形勢來避開限購，這個話題稍微有點敏感，不在這裏説了，大家找深圳的房產中介私下裏打聽下他們都知道。
前段時間跟深圳的中介小夥伴聊，他們可以把一套房的首付做到二成。也就是800萬的房，通過過橋等操作，最終首付只需要160萬，這樣無形中就可以讓更多的人蔘與進來。
而且全國接盤。
深圳和北京又不一樣，北京這邊的房子不是説想買就買的，需要連續社保60個月。而深圳那邊不需要，這讓很多人可以輕輕鬆鬆拿到房票。至於落户，在北京落户難度比深圳高了不止100倍。而中國的隱形富豪非常多，他們手裏有大量的錢，都在找能升值的資產，深圳房價一漲，就跟水裏滴了一滴血一樣，吸引來了大批鯊魚。
大家都跑去買，供不應求，房價可不是果然上漲了。“房價要漲”的共識進一步加強，吸引來更多的人入場。
這也是為啥經常能看到説“深圳寫字樓空置率越來越高”，但是深圳房價卻越來越高，這倆事按理説是矛盾的，大家把寫字樓退租了，説明工作崗位少了，那房價是誰撐着呢？
當然來自全國的富豪嘛。
這也是為啥這次規定深圳買房需要三年社保，房價立刻歇了，因為深圳老百姓自己撐不住房價，外地富人們還得等三年。
説到這裏大家可能有件事比較納悶了，買房那些人貸那麼多款，難道不用還了嗎那麼淡定？
這個必須淡定啊，大家都覺得房價會一直漲，將來還不上月供就把房賣了嘛，還是能賺到，這種高槓杆的人，限購政策出來後往往被傷德最深。也就是説，“房價一直會上漲”這個共識如果不動搖，大家啥事都能做出來。
這裏就有個問題，為啥中國人覺得房價一直會漲？
**3、****房價一直漲？**我們以前的文章回顧了歷史上多次暴跌，美國英國日本德國等等，如果大家不是那種“人云亦云”的人，已經發現了下邊這句話非常扯，基本是糊弄小孩的：
中國政府肯定不會讓房價下跌。
這個不是讓不讓的事，如果有一天發生了暴跌，誰都攔不住。大家經歷過2015年股災就明白這一點，當時國家隊也是拼了命地救市，依舊沒攔住一輪又一輪的暴跌，最後跌回3000點左右，這不這麼多年過去了，依舊沒漲起來。
也就是説，政府只能是作些預防工作，真發生暴跌，神仙也攔不住。
中國平均擁房率差不多是全世界最高的，央行自己説中國自有住房率96%，全世界第一，按理説中國人是全世界各國最不需要追逐高房價的老百姓，你看人家德國，5%的人擁有全國一半的房子，剩下的人淡定地租房：
那為啥中國房價一直這麼堅挺呢？似乎好像只漲不跌。
因為下邊的這個模型：
人類歷史上頻繁出現這種玩意，荷蘭的鬱金香，英國的南海股票，法國的國債，美國的股票，日本的房地產，都一再出現了這個情況。
大家知道牛頓吧，牛頓炒股不是賠了嘛，他説“我可以算出天體的運動，卻算不出人們的瘋狂”。
其實你看看他做了啥，就知道這句話有多不要臉。當時英國有一支妖股叫“南海股票”，漲得非常厲害。
牛頓老師在股票上漲階段賺了不少，同時也覺得這股票漲得太離譜，趕緊把自己手裏的股票賣了。然後躲在一邊等着暴跌，還跟別人到處説股票要跌了。沒想到南海股票一漲再漲，周圍的人都賺了，天天打牛老師的臉，他眼紅的不行，沒把持住，又去重倉買股票，然後高位接盤被套牢，賠了兩萬多英鎊，值現在上千萬英鎊。
所以他不是算不出人們的瘋狂，他是沒算出來自己有多想佔便宜，眼紅病害了他，他竟然把責任歸給別人，竟然好意思説別人瘋狂。
世界上所有的泡沫資產都是這樣，在別人的懷疑中上漲，大家都覺得它會繼續漲得時候瘋狂上漲，等到大家覺得它永遠漲得時候發現資金不足，沒人接盤爆掉了。
我國房價如果放任不管，毫無疑問會重走那條路，在萬眾矚目中一飛沖天，最後跟日本房價一樣重重摔到地板上。
如果發生這種事，既有好處又有毛病。
好處是“全民祛魅”，大家今後也就不再迷信房價永遠漲得鬼話了，可以適當把一部分錢投在消費領域，畢竟每天都在説“內循環”，“拉動內需”，全民炒房可沒法造就一個健康的內循環。
毛病也很明顯，如果發生暴跌，會跟日本的情況一樣，天量財富消失，不少人欠一屁股債，一生都在鬱鬱寡歡中度過。
大家可能理解不了天量財富怎麼就消失了，大家的心態怎麼就崩了。很容易理解嘛。
你家八百萬的房子擺在那裏，你可以去銀行抵押貸款400萬出來去做買賣嘛。如果房價跌了，跌成200萬，就只能抵押出來100萬了，縮水一大截。
而且800萬的房子你揹着400萬的房貸你也認了，如果房子剩下了200萬，你還在還400萬的房貸，你啥心情？
這不是天方夜譚，上世紀的日本，我國的香港，台灣，都發生過這種事，房價跌的還沒貸款多，大家天天上班跟上墳一樣痛苦，不過還是把房貸給還上了。
那我國怎麼成功避免了這一切的呢？咱們再把上邊的那個圖搬下來：
每次房價大漲眼瞅要出事的時候，政府果斷出台限購政策，最近的一次就在2017年“317新政”，大幅收緊了貸款，買房想貸款也貸不出來，房價直接就被卡在那裏了，從那以後就成了個““廠”型”，也就是高位橫盤了，接下來這三年裏，一線房價整體是“陰跌”，也就是房價看着變化不大，不過想賣出去卻很費勁，成交量也一直半死不活。
也就是説，我國每次都在房價高到出事之前把房價給限制住了，避免了泡沫被刺破，大家心中的那個“房地產非常堅挺”的共識一直沒有出現動搖，對於房子，永遠都是“有錢就買”。
我們一直在説，共識是這個世界上最重要最有影響力的東西，如果“房價堅挺”這個共識不存在了，中國的房子大規模拋售，別説賣了房能買下整個美國了，很快就會因為找不到買家一文不值。就跟1949年上海解放前時候的房地產似的，不少洪幫青幫大佬的房產一折起售，根本賣不出去，因為能接盤的人也都罪行累累準備跑路。
**4、****接下來會發生啥？**深圳這事其實説的很清楚了，今年政府的態度就是摁住房價。
其實也很好理解，我給大家舉個例子大家就知道了。
朋友有個小公司，有幾十個員工。他有次跟我説，我們這些人累死累活，每年收益大部分都交房租了，這幾年周圍的人都建議他把公司註銷了，把員工遣散，去買幾套房算了。
不過他覺得這些年房價整體是陰跌的，做公司收益不太高，但是房子這幾年也在陰跌啊，如果再發生暴漲，就乾脆不做公司了，去當寓公。
事實上這幾年在深圳大規模買房的，確實有不少就是實業做不下去的小老闆，把員工遣散，把剩下的錢投入了房市。
大家看出來了吧，房價太高、漲幅太快這事不僅會腐蝕經濟，還可能造成大面積失業潮，其他問題都好説，失業是最麻煩的一件事。
而且是一種雙向傷害：
買房的白領們都把錢都拿去還房貸，沒錢消費，必然內需不振；
房價太高，房租自然不會便宜，做買賣的人賺的錢全交房租了，他們不賺錢自然會解散公司去炒房，又影響實體經濟。問題是這個社會最寶貴的是企業家，他們創造財富提供就業崗位。
所以政府後續要做一個非常複雜的操作：
既讓大家相信房地產依舊堅挺，畢竟影響了“房價堅挺”這個共識的後果不堪設想。
又要讓大家覺得房價不會暴漲，安安心心地去做買賣去消費。
具體怎麼操作呢？其實就是慢慢漲，如果發生暴漲立刻摁住，就跟衣袋裏露出一沓錢趕緊塞回去一樣，既表達了自己有錢，又比較低調含蓄地表示不是那種張揚的人。房價也一樣，既讓大家不失去信心，又沒法投機。畢竟政府又要賣地賺錢，又不能讓房地產把市場給腐蝕了。
所以吧，緩慢而温和地上漲是接下來很多年的基本態勢，甚至漲幅會低於宏觀利率，也就是房價漲幅可能長期低於你把錢存銀行。
這也就向我們揭示了三件事：
如果是剛需，或者改善，買了也沒啥問題。
如果是長期投資，問題也不大，共識一天不破裂，大家依舊有錢就會去買。
如果短期內借錢貸款買房準備套利，下場就是深圳這段時間炒房客的下場，剛入場就被套住了。
至於城市選擇，毫無疑問，一直都在説：
人類的文明史，就是大城市變得越來越大的歷史，進入工業化社會後，更是出現了幾千萬人口級別的超級巨獸型城市。
英國早期的一個學者叫拉文斯坦，他應該是最早提出來了人口遷移理論，他儘管研究的是19世紀的東西，不過現在依舊適用，他的理論中有三條認為：
1、遷徙主要是經濟因素；
2、交通會刺激遷徙；
3、對外遷徙主要是發生在20-35歲。
綜合起來，就是經濟越發達的地區，今後人越多，而且還都是適齡的年輕人，我國大規模搞基建，會加重這一趨勢。
尤其是隨着高鐵的開通，人口會加速向大城市聚集，今後會出現越來越多的鶴崗，在那種地方，房子會越來越不稀缺，好在中國沒啥持有成本，不然也會出現底特律那種一美元賣房的情況。而與此同時，超大城市卻會越來越寸土寸金。
不過拉文斯坦在19世紀就觀察到，每次人口遷徙之後，都有一波“反人口遷徙”，這些年也很明顯，比如我畢業的時候我們十幾個人到了北京，現在留下來的並不多，大部分都回二線去了，比如成都武漢南京等等，他們在一線攢的錢也帶回到其他城市去了。
不過這種狀態到底能持續多久，非常難説，很多東西的價值，是和羣眾的觀念強相關的，同樣的一份簽名，如果是NBA球星的，可能會賣到幾十萬，如果是普通人的，一文不值。問題是隨着時間的流逝，知道這個球星的人越來越少，同樣的一個球星簽名慢慢也變得一文不值。
房子也有這種情況，將來年輕人觀念會不會變，非常難説。不過房地產週期是以二十年算的，短期內擔心這種變化其實沒意義。
文末再説幾句股市。
我知道大家普遍不看好股市，説實話我對股市也沒好感，除非大盤跌到低位，基本不出手。
不過長期看來，發達的金融市場才是一個強國的標配，我國如果想成為真正的大國，於情於理都會形成一個成熟健康的股票市場，這玩意非常關鍵，因為真正強大起來後，股票市場也是割全世界韭菜的利器。至於你説股市多少年能成熟，我也不知道，這玩意考核政府的決心，還有外部的環境。不過絲毫不用懷疑，將來可能會形成美國那種模式。
5、****尾聲説了這麼多，大家應該也明白了我想説啥了：
中國房地產只要不發生日本的那種恐怖的崩盤，“房價永遠漲”的這個共識就不會變，大家會一直追逐房子，省吃儉用也要多買幾套，這種操作反而會進一步推高房價，讓所有人都受害，或者説大部分人受害。
而國家會繼續貫徹“房住不炒”，畢竟再繼續炒下去，真要出事了，政府也有辦法控制房價，畢竟只要控制住貸款，房價一點脾氣都沒。
而從倫敦，紐約等城市長達百年的數據來看，一線房產趨勢還是很穩的，毫無疑問會一直漲，但是接下來這幾年肯定是温和上漲。
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