剛剛，中央發文！這類老舊小區要注意_風聞

文 / 孫不熟

時隔三個月，中央再次強調老舊小區改造。

今年四月，國務院常務會議確定加大城鎮老舊小區改造力度，推動惠民生擴內需。今天（7月20日），國務院辦公廳發佈《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（下稱《意見》），用5000多字明確了老舊小區的改造方式，惠及17萬個小區、上億居民。

下文把《意見》的重點部分摘選一下。

01

改造對象？

《意見》明確，中央財政資金重點支持改造2000年底前建成的老舊小區，可以適當支持2000年後建成的老舊小區，但需要限定年限和比例。

這對2000年前建設的老舊小區是重大利好。大家知道，2000年是中國商品住宅的重要分水嶺，在這個年份前後建設的住宅，無論是外立面、户型設計還是園林設計、物業管理，都有着很大的區別。

房產圈經常説的“老破小”、“老破大”物業基本上都屬於2000年之前蓋的房子。這類房子雖然居住體驗較差，但往往佔據着城市的繁華地段，生活便利、學區優質，如果加以改造，價值必將重估。

改造量有多大？

《意見》明確，今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬户，比去年增加一倍。

到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

住建部數據顯示，截至去年5月底，各地上報需要改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人。

這意味着2025年底以前，全國將完成17萬個老舊小區的改造任務，上億居民將受惠。

老舊小區的哪些東西需要改？

實踐中老舊小區的改造內容非常繁雜，為此，《意見》將老舊小區劃分為三類：基礎類、完善類、提升類。中央財政資金重點支持基礎類改造內容。

基礎類：為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等。

具體包括供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入户、架空線規整（入地）等。

**完善類：**為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。

具體包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閒設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

**提升類：**為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，包括幼兒園、周界防護，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞綜合服務站等服務設施。

各地可因地制宜確定改造內容清單、標準和支持政策。

錢從哪來？

《意見》明確，改造資金來源主體主要有4個，分別是居民、政府、銀行等金融機構、（運營）單位等。

將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助，按照“保基本”的原則，重點支持基礎類改造內容。

省級人民政府要相應做好資金支持。市縣人民政府對城鎮老舊小區改造給予資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用範圍。支持各地通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。

另外，按照誰受益、誰出資原則，小區居民需要承擔一定的出資責任。具體來説，居民可通過直接出資、使用住宅專項維修基金、讓渡小區公共收益等方式籌措資金。

另外，國務院還支持小區居民提取住房公積金，用於加裝電梯等自住住房改造。

參與改造的企業，可享哪些優惠政策？

專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，可享一定的税費優惠。例如，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供養老、托育、家政服務取得的收入免徵增值税，並減按90%計入所得税應納税所得額。

用於提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免徵契税、房產税、城鎮土地使用税和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。

02

“棚改”的威力大家已經見識過了，相信老舊小區改造不會讓人失望，未來五年，這類房子有望價值重估。

當然，具體到個人的決策上，仍然需要謹慎，因為政府的投資是有限的，不可能在短期內惠及所有老舊小區，落實方面一定會有選擇和取捨。

我認為，如果要購買“老破小”物業，一定要銘記這樣幾個原則：

最好是大城市，只有大城市，才有源源不斷的外來人口。要知道，本地人是沒有任何動力在老舊小區市場接盤的。

而且，只有大城市，房價才會足夠貴，不貴的城市，購房者都很挑剔，即使是改造後的老舊小區，在市場上也不見得受歡迎。

必須是市中心**，**有江的要沿着江買，有中軸線的沿着中軸買，有CBD的靠着CBD買。

這些地段往往象徵着城市形象，政府不會允許太差，會因為維護城市形象的需要，給優先這些地段的老房子“穿衣戴帽”，但其他地區的房子老了破了舊了，就沒那麼容易沾到政府的光了。

以廣州為例，“老破小”的首選毫無疑問就是位於中軸線的六運小區，這裏佔據天河CBD最中心的地理位置，是廣州城市形象的重要組成部分，政府不會允許這個地方太差，而一般小區是沒有這種待遇的。

品相要好**，**老舊小區參差不齊，一定要慢慢看、認真挑，找一些建築質量好、户型結構好的房子，最好是有物業公司管理的小區，品相太差的不能要。

有優質學位更佳，比如在北京，老破小几乎和學區房是一個名詞了，很多高大上的洋房在學區房面前，簡直就是渣。上海廣州深圳也一樣，那些帶優質學位的老破小，溢價至少超過市場價的20%，價格異常的堅挺。

所以，老舊小區，不是不可以買，特別是中央要求加大老舊小區改造的當下，的確是一個千載難逢的契機。

客觀來説，這對遠郊區域的新房市場構成一個利空。大城市的年輕人之所以跨越數十公里購買遠郊房產，圖的就是環境優美，但如果老舊小區改造得力，這類買家很可能會重返市區購買“老破小”，畢竟老破小除了環境差，其他任何配套都是吊打遠郊新盤的。

但同時也要注意到，老舊小區始終是一個小眾市場，只有在大城市、中心區、房價較貴的市場中，其價值才是可持續的。