香港寫字樓租金大跌，空置上升，利率下降導致住宅繼續漲價，買家踴躍_風聞

目前香港面對疫情暴發、經濟收縮、失業率上升等多重因素疊加，寫字樓市場陷入冰封，2019年全球最昂貴的十大寫字樓市場中，亞洲佔六席。其中，香港中環連續四年蟬聯全球最貴頂級寫字樓榜首，每平方英尺（1平方英尺=0.092903040144221平方米）的年租金高達2496港元，較第2位的倫敦西區每平方英尺租金222.7美元高出近45%。

去年以來的社會波動，疊加今年的疫情影響，眾多企業為控制成本而紛紛選擇搬離昂貴的中環核心區。由於需求鋭減，中環甲級寫字樓租金自去年四月高位已經下調了23.3%。仲量聯行的統計數據顯示，上半年退租的樓面面積高達130萬平方英尺，創下18年以來的新高，其中74%的面積位於港島區。今年上半年整體甲級寫字樓新承租樓面面積同比鋭減53%。整體甲級寫字樓市場期內錄得142萬平方英尺負吸納量(指新增供應面積超過已出租面積)，為有紀錄以來整體市場最高的負吸納量。

仲量聯行商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示，由於租賃需求持續疲弱，整體甲級寫字樓的空置率升至7.6%，創下自2009年9月以來的新高。“在疲弱的經濟環境下，我們預料下半年的租賃需求將持續低迷。中環租金在空置率上升的情況下，面臨的下調壓力將為各區最大，估計全年租金將減少25%至30%，但下半年跌幅料將會收窄。”一直以來，香港IFC被視為香港中環超甲級寫字樓的地標，瑞銀、港交所、金管局等多個外資大行、監管機構的辦公室都坐落於此。據報道，澳洲投資銀行麥格理與國際金融中心一期業主於今年4月底簽訂協議，提早兩年退租20樓大部分面積，只保留數層樓面，較高峯時期的承租面積減少近一半。日資券商野村證券於今年2月決定退租二期的25樓及27樓，整體面積由6層縮減為4層。

與寫字樓相反的是，私人住宅單位售價指數報384.8點，較2月指數的377.5點大幅反彈1.9%，創下自去年12月以來的新高。今年前5個月，香港私人住宅售價指數累計上漲約1.48%。

特區政府表示，自6月以來，有超過110億美元的資金流入香港。銀行體系資金充裕，不斷拉低按揭利率。香港經絡按揭轉介首席副總裁曹德明向記者表示，受惠於各國央行持續推行量寬政策，香港資金保持流入的狀態，一個月銀行同業拆息(HIBOR)自3月底曾高見2.05釐(2.05%)後一直回落，至5月份平均一個月HIBOR已回落至0.83%。　　據21世·紀·經·濟·報·道·記者瞭解，香港銀行的按揭利率主要與HIBOR掛鈎，目前的實際按揭利率已跌至2.2%，創下近兩年以來的新低。

香港地產龍頭新鴻基地產的屯門御海灣1期項目，目前共推出138個單位，市場反應不俗，據悉已經收到超過1200個買家支付定金，超額認購7.7倍。仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平向21世·紀·經·濟·報·道·記者表示，近日香港一手樓市成交持續回暖，“主要是之前第一季度積壓的需求爆發，但由於疫情再度出現反覆，這些需求可能無法長期持續，我們預計今年香港中小型住宅樓價全年下跌5%至10%，豪宅樓價則下調10%至15%。”事實上，自2003年至今，香港房價已創造了連續16年上漲的“神話”，這也是香港歷來最長的房價上漲週期。仲量聯行的統計數據顯示，在2008至2012年量化寬鬆措施的影響下，按揭利率長期處於低位，市場資金充裕，導致樓價在2008至2018年的十年間上升超過200%。

香港特區政府統計處公佈的數據顯示，香港4月至6月經季節性調整的失業率為6.2%，相比3月至5月的5.9%上升0.3個百分點，創逾15年高位。就業不足率升至3.7%，更是接近17年新高。特區政府表示，4月至6月香港的總就業人數為362萬人，與3至5月的361.9萬相若；總勞動人口約為386萬人，增加約1.1萬人；失業人數則增加約1萬人，達到24萬人；同期就業不足人數則增加約7800人至14.3萬人。相比之下，在疫情暴發之前，去年11月至今年1月香港的失業人數為12.23萬，這意味在疫情期間有約12萬人加入了失業大軍。

由於特區政府近日再度收緊“限聚令”以及實施公務員在家工作，星展香港經濟學家謝家曦認為，隨着疫情惡化，預期社交限制措施會在8月持續，特區政府將在第三季度甚至第四季度維持入境強制檢疫措施，進一步削弱市民消費意願，不排除失業率會進一步上升至7%。