我只有300萬預算，能在上海買到什麼樣的房子？_風聞

走在大城市的街頭，你能看到諸多夢想中的元素——名車、豪宅、各式潮流符號……但如果你想在這裏定居，遍地開花的房產中介店會用數字告訴你，什麼叫作“為夢想窒息”。

　　DT君的朋友小馬也在為買房發愁。工作一段時間後，小馬有了在上海安家的想法，但手頭的預算有限，只能承受總價300萬元以內的房子。理想遠大但預算有限，小馬覺得自己只能“螺螄殼裏做道場”。

　　在偌大的上海，預算300萬真的能找到兼備貼近核心區域、交通便利、配套發達等優勢的房子嗎？

　　我們分析了上海二手房數據（統計截至2019年底），為小馬的購房計劃提供一點參考。

　　300萬

　　能買到什麼樣的房子？

　　一開始，我們就發現了個好消息——小馬可以選的房子還挺多。

　　儘管魔都總體房價感人，甚至有1成以上在售房源總價超過千萬，但仍有1/3的房源總價控制在300萬元以內，數量接近2萬套。

　　小馬要做的，就是在這2萬處房源中，找到自己最中意的一套。

　　有了可選餘地，接下來我們先看房子的位置。

　　2萬套可選房源中，外環內和外環外的比例基本為1：1。這自然又是一個好消息，畢竟外環內的日子可能更符合我們對上海生活的定義。

　　但常識告訴我們，萬事兩難全，住得近、價格低，這房子自然會有別的缺點，比如房齡和麪積。關鍵在於，面積會有多小？房子會有多老？

　　從數據來看，售價300萬以內的房子面積大多不足70平方米，近7成房齡在20年以上。如果再加上“外環內”這個條件，那麼剩下的房源，平均面積只有44.7平方米，平均房齡也超過了30年。

　　如果小馬想住70平方米小兩居的房子，那麼浦東、奉賢、嘉定、青浦、金山應該能提供豐富的選擇，只是大多都在外環以外，離市中心的繁華有些遙遠。

　　説白了，所謂買房，就是在地段、面積、房齡等各項條件中反覆權衡，預算有限的情況下，只能選擇性放棄一些要求。

　　仍舊沉浸於996奮鬥的單身青年小馬，認為近幾年對自己最重要事情的就是上班，買房首先考慮交通方便，在這個條件下，如果房子能大一點、新一點，那就更好了。

　　300萬買房實現交通自由

　　可行嗎？

　　在上海想要交通方便，那肯定得離地鐵站近。

　　早晚高峯時期，如果考慮到各大主要幹道上薛定諤的堵車，開車的小馬能否準時到公司，多半要聽天由命了。

　　如果我們把到地鐵站直線距離不到1公里定義為交通方便，那麼小馬的可選擇房源將只剩下44%——大部分300萬以內的房子，離地鐵站都有些距離。

　　分行政區來看，當然也是地段越好，地鐵站點更密集，出行也更方便。比如地段最好的黃浦區，雖然價格合適的房源很少，但全部153套房源附近都有地鐵覆蓋，出行十分便利。

　　楊浦、長寧、普陀幾位選手的房源也大多交通便利，超過7成的房源能在附近1千米範圍內找到地鐵站。浦東雖然交通便利的房源比例不高，但勝在數量多。

　　相比之下，西南各區房源的公共交通便利度就要低很多。比如奉賢、青浦和松江幾個區，雖然300萬的房源比較多，但沒有一個靠近地鐵站1km以內‍♀️。

　　對於就想住在地鐵站附近的朋友們來説，楊浦、普陀和浦東都是比較好的去處，符合要求的房源數量很多，可以盡情挑選。

　　但這對於熱愛996的小馬來説還不夠，她看重的是去公司方便。

　　所以我們在離地鐵站近之外，還考慮了“從家到公司的通勤時間”這一要素，來看看住在這裏上班到底方不方便。考慮到小馬以後還可能換工作，我們把全市最熱門的商務中心都納入了考察範圍。

　　DT君根據早年嘔心瀝血製作的“地鐵1公里”數據，排出了上海商務功能最為密集的20個地鐵站，以此作為上海的熱門商務中心。再為每個商務中心劃出了半小時公共交通通勤圈和1小時公共交通通勤圈，能被划進這些圈裏的房子，都算是上班方便。

　　結果顯示，如果小馬是在四川北路、漢中路、漕河涇開發區和江蘇路附近上班，那麼1小時通勤圈內的300萬房源數量就很充足，每個圈都超過了1000套。

　　我們詢問了下，小馬現在正好是在漕河涇上班，想要把通勤時間壓縮到30分鐘內，那麼可選擇的300萬房源稍微有點少；如果能接受1小時的通勤——這在大城市也算是平均水平——那麼小馬的選擇將會變得非常豐富。

　　如果未來工作機會在四川北路或漢中路，買房也會有很多選擇。

　　最優越的是四川北路站，想要把從家到公司的時間控制在30分鐘內，可選300萬房源有近千套，放寬到1小時內到達，那麼可選300萬房源將會達到1844套。

　　其次是漢中路，在它的1小時通勤圈範圍內有1394套可選房。

　　貼心的我們，還給小馬提出了未來的求職雷區——新閘路、浦電路和東昌路，如果買房預算有限，還想上班方便，那就別去這幾個地方工作。因為從這3個商務區出發，1小時內能觸及的300萬房源依次只有22套、26套和48套。估計在小馬看到這條攻略的時候，它們也都賣得差不多了。

　　上班方便，又大又新

　　這種房子存在嗎？

　　預算就300萬，滿足小馬上班方便的房子其實很多，那麼如果再進一步要求房子又大又新，小馬還能買到房嗎？

　　答案是，可以買到，但選擇很少，總共只有918套。我們以符合標準房源最多的四個商務中心為例，替小馬做個分析。

　　在漕河涇開發區的1小時輻射圈內，有365套房子符合“房齡低於20年”“面積大於70平方米”這一系列標準，排名第一。漕河涇西南邊的松江區，包括新橋、泗涇、九亭等板塊，符合標準的房源大多分佈在這裏。

　　以世紀大道為圓心，有179套房子滿足要求。它們大多在康新公路、秀浦路地鐵站附近。婁山關路的1小時輻射範圍內，也只有173套住宅能夠入選，多數在青浦新城地鐵站附近。

　　但這裏提到的房源還是有個大問題——離市區還是太遠了。

　　可選範圍看似很大，但真實的購房過程中，户型、朝向、學區甚至鄰里作息習慣還會成為你剔除備選房源的原因——而且一篩就是一大片。

　　小馬意識到，想要兼顧種種優點，300萬元的預算還是不太夠。要麼把未來生活、工作的目標商務圈往外挪，或者在房子的面積上繼續讓步，不然還是買不到心儀的房子。

　　最終，小馬決定再把面積標準放寬。所以在房齡、通勤條件不變的情況下，我們又將面積要求從70平方米降低至50平方米。

　　結果是，可選房源數增加至1420套——又多了502套。

　　從分佈上看，漕河涇開發區1小時圈內的房源增加至639套。除了上述選擇，小馬還能在錦江樂園、蓮花路等地鐵站周圍找到符合標準的房源。

　　世紀大道1小時輻射圈內有房源381套。在降低要求之後，小馬還能在唐鎮、張江路附近找到符合標準的房源。如果之後去迪士尼上班，他還能選擇川沙附近的房源。

　　婁山關路的1小時輻射圈內有308套，祁連山南路、同濟大學地鐵站周邊的房源也被納入考慮範圍之內。

　　江蘇路的1小時輻射圈內有92套符合標準的房源，小馬可以在白銀路、金運路、李子園等板塊找到符合他各項要求的房源。

　　更讓人感動的是，擴大了選擇標準後，在漕河涇和江蘇路的30分鐘輻射圈內，也分別出現了17套和6套房源。這對於愛上班的小馬來説，無異於一個天大的好消息。

　　這樣看下來，小馬仍有可能在上海買到不錯的房子——尤其是以漕河涇開發區為目標商務區買房時，選擇空間相對較大。如果你恰好在漕河涇附近上班又有購房意向，不妨按照本文找到的幾百套“理想房源”按圖索驥。作為騰訊、字節跳動等大公司在上海的駐點，漕河涇也的確是一塊充滿活力的優秀商務區。

　　雖然跳出這些限制條件，我們發現如果預算達到500萬，購房過程會有更優秀的體驗。但作為一名普通人，擁有300萬購房預算，而且是在別的城市可以自由挑選豪宅的300萬，已經實屬不易。

　　最後，如果小馬和你能通過本文在上海買到理想中的房子，也算是DT君的功德一件了。

　　作   者 | 阿   米、羅鈺婧

　　編   輯 | 小   唐

　　數   據 | 羅鈺婧、鍾   黛、張樂川

　　設   計 | 鄭舒雅、戚   震