貝殼集團赴美IPO：去年總交易額2.1萬億，騰訊、軟銀加持_風聞

北京時間7月24日晚，貝殼集團正式向美國證監會提交IPO文件，股票代碼為BEKE。承銷商包括高盛、摩根士丹利、華興資本等。招股書顯示，貝殼集團旗下擁有貝殼、鏈家兩大平台。2019年貝殼集團房產及租賃交易總額（GTV）達到2.1萬億。就交易額和交易量來看，貝殼集團是國內最大的居住服務平台，是國內居住服務平台第一股。

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本文僅為信息交流之用，不構成任何交易建議

  

貝殼集團遞交IPO招股書****華興新經濟基金、騰訊、軟銀加持貝殼集團的招股書顯示，該公司募集到的資金將主要用於研發，以繼續投資於該公司的平台功能和基礎設施技術、新的家庭交易服務的擴展、服務產品的多樣化及業務運營向新地理區域的擴展，以及一般的公司目的。

2019年，鏈家資本結構發生了變化，原鏈家投資方股權已經通過協議鏡像平移至貝殼找房；同時，貝殼、德佑、鏈家三家管理團隊也進行了合併，可以説是為打包上市做足了準備。

這次貝殼集團上市，鏈家也如張海明所説，被裝在了IPO框架中。

招股書寫到：“我們擁有並運營中國地產經紀領先品牌鏈家，它是貝殼平台上不可分割的一部分。我們堅信鏈家的成功經驗幫助貝殼在搭建行業基礎設施和標準、貝殼快速和可持續增長方面鋪平了道路。”

招股書顯示，2020年第一季度，貝殼營收10.05億美元，毛利潤7083萬美元，淨虧損1.739億美元。貝殼集團旗下擁有貝殼、鏈家兩大平台。2019年貝殼集團房產及租賃交易總額（GTV）達到2.1萬億。

  

根據CIC的報告，截至2020年6月30日，貝殼集團的樓盤字典涵蓋了約2.26億套住房，是中國最全面的住宅數據庫。截至2020年6月30日，貝殼集團的平台在中國103座經濟活躍的城市擁有超過260個房地產經紀品牌，超過4.2萬家以社區為中心的商店，以及超過45.6萬名經紀人。

根據CIC的報告，2019年，貝殼的效率是行業平均水平的1.6倍。截至2019年12月31日的6個月中，貝殼集團關聯經紀門店的效率為每家門店2030萬元人民幣，而2018年同期為每家門店1090萬元人民幣。

  

貝殼的新房交易總額從2018年的2808億元人民幣大幅增長至2019年的7476億元人民幣，二手房交易從2018年的8219億元人民幣增長至2019年的1.297億元人民幣，證明貝殼有能力通過自我強化的良性循環成功拓展服務。

招股書顯示，貝殼找房2017年、2018年、2019年營收為255億元、286.46億元、460 億元（約65億美元）。

貝殼找房2020年第一季度營收為71.2億元（約10億美元）。

貝殼找房2017年、2018年、2019年淨虧損分別為5.38億元、4.27億元、21.8億元（約3.07億美元）；貝殼找房2020年第一季度淨虧損為12.31億元。

IPO前，鏈家創始人左暉個人持有貝殼找房28.9%股權，投票權為46.8%。

貝殼找房CEO彭永東持股為3.6%；SHAN Yigang持股為1.6%；XU Wangang持股為1.8%；華興資本CEO包凡持股為3.8%。

騰訊持股為12.3%，為第二大股東；軟銀旗下SVF II Shell Subco (Singapore) Pte. Ltd.持股為10.2%，高瓴資本持股為5.3%。

官網顯示，貝殼找房由鏈家網升級而來，是以技術驅動的品質居住服務平台，聚合和賦能全行業的優質服務者，打造開放的品質居住服務生態，致力於為三億家庭提供包括二手房、新房、租賃、裝修和社區服務等全方位居住服務。

公開資料顯示，2014年1月7日，鏈家啓動A輪融資，復星昆仲、鼎暉投資融資數億元；2016年鏈家的B輪及B+輪融資從華興資本旗下的華興新經濟基金獲得融資60億元，此後，華興繼續跟投了鏈家C輪、貝殼D輪融資；2017年1月9日C輪孫宏斌的融創中國融資了26億元；2019年則在D輪融資中籌集到了超過12億美元的資金。

2020年3月，貝殼找房又確認了D+輪超24億美元的融資信息，在這一輪融資回合中，孫正義執掌的軟銀集團加入了投資者的行列。有媒體報道稱，軟銀在這輪投資金額高達10億美元，是領投方。根據全天候科技信息，這輪投後貝殼找房估值已達140億美元。

被左暉評價為“最堅定的戰友”——華興資本集團董事長、基金創始合夥人包凡曾表示：“貝殼的成功離不開產業背景的演變，即中國互聯網正由表及裏，從消費者端向產業端滲透。從衣食住行四個大領域來看，在住這個賽道里，我們認為隨着互聯網的演進，會有顛覆性的重大變化，於是在市場上看各種各樣的投資標的。我們當時面臨一個選擇，到底是支持互聯網背景的公司來改造住這個行業，還是押注一個擁有相關產業背景的公司來改造行業？後來我們分析了整個房地產行業，明確了一個基本原則：這個行業的龍頭企業必須要建立在深厚的產業基礎之上，這也就是我們為什麼投資貝殼的原因。”

左暉：我們用18年實現了產業轉型在招股書中，貝殼找房董事長左暉發表了一封信：

親愛的投資者，

感謝您抽出時間來了解貝殼找房的故事。我想和大家分享一下我們對於這個行業、我們的組織以及我們的未來的看法。

通過互聯網和大數據的力量，我們深刻地改變了這個行業。

我們是擁有18年以上歷史的中國領先房地產經紀品牌“鏈家”、以及擁有2年曆史的線上+線下房產交易及服務綜合平台“貝殼”，結合而成的一家機構。憑藉多年的行業經驗，我們深知，中國的房屋交易和服務業仍處於“前工業時代”。藉助互聯網和大數據的力量，這一產業具有充足的轉型空間和機遇。在過去的18年裏，我們通過重塑行業基礎設施及標準，實現了產業轉型，為貝殼，這一創新型商業模式的崛起鋪平了道路。

 

我們的行業轉型圍繞着以下三大主題：

1.當下處於“前工業”階段的住房交易及服務行業尚缺乏行業標準、基礎設施以及具有豐富經驗的專業服務供應商，因此導致了住房客户的不滿意。通過建立服務協議和數字化基礎設施的行業標準，我們（貝殼）致力於解決由來已久的行業痛點，並通過住房數據標準化、服務供應商專業化和交易流程標準化三大流程再造開展行業轉型。

2.數字化。憑藉着強大的數據能力，我們率先在中國建立了一個真實、實時、海量的房源掛牌及信息共享系統。這一系統為我們提供了廣泛的在線接觸點，也在這個極低購買頻率的行業之中，為我們帶來了高質量的客流量。與此同時，我們將零散的線下數據數字化，將房屋交易的整個流程都帶到了互聯網上，此舉不僅改變了交易流程，也改變了交易後的抵押、產權過户等環節。伴隨着這些深刻的變化一起到來的是，傳統的經紀服務提供商在數字化住房服務時代面臨着更多的挑戰與競爭。我們重新定義了服務提供商的資格標準，並投入巨資用以招聘和培訓大學畢業生，希望他們能夠在這個新時代為用户帶來新的經紀服務體驗。

3.通過數字化的交易及服務鼓勵買家、賣家和服務提供商開展更加積極的信息分享及互動行為，從而為我們提供有價值的數據分析結果，幫助我們提高服務效率和客户體驗。這種改進會帶來更有意義的互動，並且形成良性循環。最終，隨着數據分析能力的不斷積累，我們對於這一行業的理解和技術水平得到了快速的發展，我們也能夠不斷地為客户創造更多的價值。

即使困難也要做正確的事情

我們認為，中國的很多行業都呈現出同樣的特徵：（1）產業複雜，價值鏈長，基礎設施薄弱；（2）客户及服務商的服務效率低、體驗差；（3）市場規模大但仍在快速增長。行業參與者往往會被“巨大”的短期機遇所誘惑，從而忽視了提高服務效率和客户體驗會帶來的長期利益。

我們擁有自己獨特的企業文化。我們堅定地選擇去做那些“正確的”事情而不是可以“快速成功”的事情，因為我們信仰長期利益而非快速成功的捷徑。我們明白，做“正確”的事情本身就是具有挑戰性的，因為從長遠來看，我們需要花費時間來改革行業的基礎設施、提高服務效率和消費者體驗，然後才能夠為股東創造更大的價值。我們相信通往成功的唯一道路一定是建立在做正確的事情的基礎之上的，即使這對我們來説是困難的。當然，最困難的事情是，在實現長期增長和更大的成果之前，做“正確”的事情往往伴隨着經濟利益的短期犧牲。我們認為，儘管我們團隊在所謂的“沒有經濟回報的投資階段”遇到了很多障礙，但早期的挑戰依然為長遠的成功鋪平了道路。多年來，我們培養了一支堅定擁護這一核心理念的大型管理團隊，我們為此感到自豪。我們的團隊一次又一次地經歷了那些艱難的“沒有經濟回報的投資階段”，但這些時刻最終為我們帶來了長期的增長和積極的客户體驗。我們堅信，做正確的事情，就能取得長遠的成功。

在IPO即將到來之際，我們尤其希望與投資者分享我們的堅定信念，即為了未來長期的成功去做正確的事情。雖然我們對公司的近期財務表現很有信心，但我們在發展和投資公司的長期優勢方面投入了更多的努力，即使這些投資可能需要很長一段時間才能看到回報。但事實是，時間越長，難度越大，我們就越興奮。

 

建立經紀合作網絡（ACN），實現全行業覆蓋

目前，人們對生活水平的要求越來越高，全球流行的新冠肺炎疫情進一步加強了人們的這一需求。我們的業務依賴於以社區為中心的門店和房產經紀人，他們每天都在向住房客户傳遞有價值的市場信息，幫助他們實現“更好的生活”，這也是我們的使命之一。隨着信息技術、互聯網和大數據的發展，我們能夠建立更加複雜高效的經紀合作網絡（Agent Cooperation Network，ACN）。我們通過分析房產經紀人的個體特徵，將他們的能力與適當的社區建立起獨特的關係，為經紀人在交易中創建更多的角色，從而使得多個經紀在單項業務中的高效合作成為可能。我們通常會看到五個或更多的房產經紀在房屋交易中合作，這種有利的模式能使房產經紀更加積極地參與到更多的交易之中，建立起更長期的存在，並致力於為社區服務、從而帶來更多的長期機會。

ACN的願景是什麼？我們相信，加強合作將會擴大每一個參與者的外延範圍。通過將房產經紀之間的零和博弈轉化為雙贏遊戲，ACN使得經紀人之間的合作成為可能，從而為住房者帶來更高質量的服務體驗。我們相信優良的服務質量會帶來積極的顧客體驗，進而激勵服務提供商進一步改善服務質量。一旦建立起來，這種基於服務質量的良性循環將變得極其強大。我們相信，ACN的底層協議是建立在平台的強大支持之上的，通過加強房屋經紀之間的相互信任以及房屋經紀與平台之間的信任，我們最終可以贏得客户的信任。我們還相信，擁有10000多名資深專業人才的管理團隊是我們成功的關鍵，也是我們的核心資產。

我們將住宅地產行業的整個產業鏈劃分為四個領域：建築、交易、居住生活和配套服務（如金融服務）。我們相信，通過開發一種獨特的模式，將線下經紀網絡的承諾服務和對消費者的線上數據分析進行結合，我們有潛力在行業價值鏈上創造新的價值。

服務提供商和A+E的價值

隨着傳統服務數字化的推進，我們相信服務提供商的價值將不斷增加。藉由數據和工具的支持，服務提供商可以通過線上和線下的整合，為客户提供更專業的服務。我們將這種創新的服務模式稱為“房屋經紀（A，Agent）+工程師（E，Engineer）”，在這種模式中，工程師會將數據作為一種工具進行收集和彙編，從而培訓和幫助房屋經紀以更好的方式服務客户。

多年來，我們一直把房屋經紀視為我們的客户和成就。一方面，我們鼓勵和支持他們以專業且道德的形式為客户提供服務。另一方面，我們不斷對房屋經紀進行投資和培訓，提高他們的知識水平，維護他們的權益。我們希望為我們的房屋經紀帶來專業的認可和尊重，讓他們成為有尊嚴的服務提供商（這也是我們使命的第二部分）。我們相信只有有尊嚴的服務商才能為客户提供有價值的服務。

基於我們對行業複雜性的深刻理解，我們堅信，在線投資和線下深度連接應該結合起來。如果一家企業只是在以簡單的方式與線下服務提供商展開對接，這既不能創造以客户為導向的自我強化循環，也不能影響服務的提供方式，更加不能實現平台的全部潛力。