廣鋼圍城._風聞

2020年廣州第一起“房鬧”事件，發生在廣鋼新城。

去年年底，廣鋼新城的葛洲壩紫郡府交樓，接近5萬一平的精裝修房滲水漏水，地磚空鼓……簡直是要搶被央視315曝光的萬科尚城風頭的節奏。業主們態度很堅決：不整改就不收樓。

開發商倒也“聽話”：在滲水的外牆重新粉刷一下，看起來就跟不滲水一樣。

一番折騰就到了今年3月。感到自己智商被侮辱的業主們，顧不得疫情期間羣體活動的風險，扎堆在紫郡府拉起了橫幅，上面寫着：

廣州紫郡府，延期收樓不靠譜，裂縫漏水遍全屋，整改無效無答覆，全體業主變苦主。

葛洲壩紫郡府位於廣鋼新城的南區，北區的業主也苦。

今年5月，荔灣區發佈新一年小學一年級招生方案。許多當年衝着省實（廣東實驗中學荔灣學校）的學位買了廣鋼新城中海樓盤的業主發現，自家的小孩根本沒機會讀省實。

作為華髮中央公園的配建學校，省實優先滿足華髮需要，中海的業主，花幾百萬買的學區房最後很可能只能讀村小。

幾百個業主聯合起來，又是一起“房鬧事件”。

過去半年，廣鋼新城真是變着法地“求關注”，建築質量、學位、車位、交通……房產行業該有的問題，一個都不少。

講了多年的“宜居之城”美好故事，到了兑現的時候，很有點“貨不對板”的意思。

01

2008年，世界著名設計事務所SOM公司應邀對荔灣白鵝潭地區進行城市規劃設計，這家來自美國的公司國際範兒十足，一出手就是在廣鋼地塊設計一個面積達70公頃的大型中央公園，周圍建豪宅，妥妥的一個“廣州曼哈頓”。

但SOM公司恐怕不瞭解中國國情，更不理解領導意圖。

如果按照SOM公司最初的設計，中央公園加上道路、配套等，要用去廣鋼新城面積的70%，只留了30%的地給荔灣區去賣：好不容易讓廣鋼搬了，你讓我拿來修公園？

後來廣鋼的控規中，廣鋼中央公園的面積只有SOM公司最初規劃面積的一半。

這才符合中國國情，符合荔灣區的需要。眾所周知，荔灣的特點兩個字：又老又窮，一個字：窮，——各種財政支出都全指望着芳村地塊賣地的錢。

右側工地：毫無進展的中央公園

但在廣州東進的大勢下，芳村地塊很難賣得出好價錢。如何提升地價，只有靠規劃加持。

2013年，廣鋼舊廠改造攜手鶴洞、東塱和西塱舊村改造，合力升格為“廣鋼新城”。

規劃中的廣鋼新城，除了坐擁一個超大的中央公園，還號稱8過江隧道+4地鐵+3有軌電車+2水上巴士，可謂四通八達；更有32所學校環繞，“每300米有幼兒園、500米有小學、800米有中學”；其他方面，要醫院有醫院，要商業有商業。

作為動不動就對標紐約、芝加哥、倫敦、東京的白鵝潭CBD的組成部分，廣鋼新城也是妥妥的國際範兒。

規劃加持下，一場轟轟烈烈的賣地運動開始了。從2014年廣鋼拉開土拍大幕開始，就從來就沒讓荔灣失望過。

2014年2月廣鋼新城首次拍地，便四次刷破荔灣單價地王，最終城郊樓面價達21568元每平。

2016年11月，保利一舉拿下廣鋼南區3宗宅地，最高樓面價達到4.16萬每平，讓人歎為觀止。

直到2019年底，廣鋼土拍的樓面價仍然能夠到3.3萬每平，秒殺眾多郊區地塊。

這麼多年來，人們看廣鋼創造廣州新地王的新聞已經看到審美疲勞。從一開始的樓面起拍價每平1.3萬，到2019年的每平2.8萬，廣鋼的地價翻了一番，為荔灣創造了接近500個億的拍地收入。

02

500個億背後，都是一個個賭廣鋼新城未來的開發商，名單很長：保利、中海、華髮、金茂、葛洲壩、金融街、深振業、北大資源……雖然大家有競爭關係，但相聚在廣鋼新城，又有一個共同的目標：把廣鋼的房價搞上去。

在識廣被刪的那篇《用增城講好直播故事》中，識廣寫過：

在房子這件事上，政府與開發商的關係，看似複雜，其實簡單——講好同一個故事，唱好同一首歌。

開發商們的話術也是廣鋼新城的交通、學位、環境、商業——“高端宜居之城”的光明未來。

廣鋼不會讓荔灣區失望，也很少讓開發商失望。

樓盤售價從最初的不到3萬每方，到現在均價5萬，房價差不多也翻了一番。

但很難説房產商到底能在廣鋼撈到多少好處，畢竟拍地價格擺在那，還得配建學校、道路等眾多配套。

為了賺錢，建出來的房子配不配得上“宜居之城”四個字就很難了。

如果你去到廣鋼新城，一定會刷新你對荔灣的認識，一棟又一棟50多層的房子鱗次櫛比，遮天蔽日，一個相中學位而買了廣鋼的記者朋友感嘆：“真不愧石屎森林。”

想象一下住在裏面的感覺：去樓下買個菜，都像在CBD寫字樓上下班一樣，等電梯。

不難理解，花那麼高的價錢拍來的地，肯定要蓋多幾層，才能穩賺不賠。

而傳説中的每“500米有小學”，至今真正建成開學的，也不過省實、華師附小。雖然省實是華髮配建的小學，可五六個開發商同時打出“省實學位”的廣告。也不難理解，畢竟建學校是純投入，開發商不賺錢。

至於建築質量、停車位價格等等都是房產行業司空見慣的問題了，發生在廣鋼身上就更加不讓人感到意外了。

03

不管怎樣地對開發商“睜一隻眼閉一隻眼”，這個月，廣州市住建局還是象徵性地“通報批評”了廣鋼新城的葛洲壩紫郡府。

葛洲壩振振有詞：“被路況問題拖延工期”。隱約透露出的，是對荔灣區政府的質疑：我確實有問題，可是該你修的路呢？

不光開發商問，買了廣鋼的業主們也在問。

兩個月前，廣鋼業主發了一篇推文《説好的配套呢？忍心讓我們寒心下去嗎？》歷數廣鋼新城教育、交通、醫療、綠化種種問題，高贊評論很敢説：

“要不是因為它是ZF，它會被告至身敗名裂。”

當然也有人很樂觀：“就這樣都能賣到5w+一方了，再隨便兑現一樣不得了。兑現到三分之二時，房價可以站穩8w+。”

政府、開發商、業主雖然角色不同，但都在同一條船上，既然收了船票，船長會忍心“老點”乘客？

忍心不忍心是一回事，怎麼做又是另外一回事。

説白了還是錢的問題。

看起來500億很多，但廣鋼的搬家費要靠着賣地的收入，新城的基礎設施建設要靠着賣地收入，甚至荔灣區的許多事業單位的工資也得指望着賣地收入，500億哪夠分啊？

到去年年底，廣鋼新城的地已經賣完了，“荔灣的奶牛沒奶了”。

當年，荔灣宣稱要“砸下2000億完成廣鋼基礎設施配套”，2000億，意味着要4個廣鋼的賣地收入才能支撐。

錢該從哪來呢？