廣鋼圍城._風聞
识广-识广官方账号-关注微信公众号“识广”,不一样的视角看城市 。2020-07-27 11:37
2020年廣州第一起“房鬧”事件,發生在廣鋼新城。
去年年底,廣鋼新城的葛洲壩紫郡府交樓,接近5萬一平的精裝修房滲水漏水,地磚空鼓……簡直是要搶被央視315曝光的萬科尚城風頭的節奏。業主們態度很堅決:不整改就不收樓。
開發商倒也“聽話”:在滲水的外牆重新粉刷一下,看起來就跟不滲水一樣。
一番折騰就到了今年3月。感到自己智商被侮辱的業主們,顧不得疫情期間羣體活動的風險,扎堆在紫郡府拉起了橫幅,上面寫着:
廣州紫郡府,延期收樓不靠譜,裂縫漏水遍全屋,整改無效無答覆,全體業主變苦主。
葛洲壩紫郡府位於廣鋼新城的南區,北區的業主也苦。
今年5月,荔灣區發佈新一年小學一年級招生方案。許多當年衝着省實(廣東實驗中學荔灣學校)的學位買了廣鋼新城中海樓盤的業主發現,自家的小孩根本沒機會讀省實。
作為華髮中央公園的配建學校,省實優先滿足華髮需要,中海的業主,花幾百萬買的學區房最後很可能只能讀村小。
幾百個業主聯合起來,又是一起“房鬧事件”。
過去半年,廣鋼新城真是變着法地“求關注”,建築質量、學位、車位、交通……房產行業該有的問題,一個都不少。
講了多年的“宜居之城”美好故事,到了兑現的時候,很有點“貨不對板”的意思。

01
2008年,世界著名設計事務所SOM公司應邀對荔灣白鵝潭地區進行城市規劃設計,這家來自美國的公司國際範兒十足,一出手就是在廣鋼地塊設計一個面積達70公頃的大型中央公園,周圍建豪宅,妥妥的一個“廣州曼哈頓”。
但SOM公司恐怕不瞭解中國國情,更不理解領導意圖。
如果按照SOM公司最初的設計,中央公園加上道路、配套等,要用去廣鋼新城面積的70%,只留了30%的地給荔灣區去賣:好不容易讓廣鋼搬了,你讓我拿來修公園?
後來廣鋼的控規中,廣鋼中央公園的面積只有SOM公司最初規劃面積的一半。
這才符合中國國情,符合荔灣區的需要。眾所周知,荔灣的特點兩個字:又老又窮,一個字:窮,——各種財政支出都全指望着芳村地塊賣地的錢。
右側工地:毫無進展的中央公園
但在廣州東進的大勢下,芳村地塊很難賣得出好價錢。如何提升地價,只有靠規劃加持。
2013年,廣鋼舊廠改造攜手鶴洞、東塱和西塱舊村改造,合力升格為“廣鋼新城”。
規劃中的廣鋼新城,除了坐擁一個超大的中央公園,還號稱8過江隧道+4地鐵+3有軌電車+2水上巴士,可謂四通八達;更有32所學校環繞,“每300米有幼兒園、500米有小學、800米有中學”;其他方面,要醫院有醫院,要商業有商業。
作為動不動就對標紐約、芝加哥、倫敦、東京的白鵝潭CBD的組成部分,廣鋼新城也是妥妥的國際範兒。
規劃加持下,一場轟轟烈烈的賣地運動開始了。從2014年廣鋼拉開土拍大幕開始,就從來就沒讓荔灣失望過。
2014年2月廣鋼新城首次拍地,便四次刷破荔灣單價地王,最終城郊樓面價達21568元每平。
2016年11月,保利一舉拿下廣鋼南區3宗宅地,最高樓面價達到4.16萬每平,讓人歎為觀止。
直到2019年底,廣鋼土拍的樓面價仍然能夠到3.3萬每平,秒殺眾多郊區地塊。
這麼多年來,人們看廣鋼創造廣州新地王的新聞已經看到審美疲勞。從一開始的樓面起拍價每平1.3萬,到2019年的每平2.8萬,廣鋼的地價翻了一番,為荔灣創造了接近500個億的拍地收入。
02
500個億背後,都是一個個賭廣鋼新城未來的開發商,名單很長:保利、中海、華髮、金茂、葛洲壩、金融街、深振業、北大資源……雖然大家有競爭關係,但相聚在廣鋼新城,又有一個共同的目標:把廣鋼的房價搞上去。
在識廣被刪的那篇《用增城講好直播故事》中,識廣寫過:
在房子這件事上,政府與開發商的關係,看似複雜,其實簡單——講好同一個故事,唱好同一首歌。
開發商們的話術也是廣鋼新城的交通、學位、環境、商業——“高端宜居之城”的光明未來。
廣鋼不會讓荔灣區失望,也很少讓開發商失望。
樓盤售價從最初的不到3萬每方,到現在均價5萬,房價差不多也翻了一番。
但很難説房產商到底能在廣鋼撈到多少好處,畢竟拍地價格擺在那,還得配建學校、道路等眾多配套。
為了賺錢,建出來的房子配不配得上“宜居之城”四個字就很難了。
如果你去到廣鋼新城,一定會刷新你對荔灣的認識,一棟又一棟50多層的房子鱗次櫛比,遮天蔽日,一個相中學位而買了廣鋼的記者朋友感嘆:“真不愧石屎森林。”
想象一下住在裏面的感覺:去樓下買個菜,都像在CBD寫字樓上下班一樣,等電梯。
不難理解,花那麼高的價錢拍來的地,肯定要蓋多幾層,才能穩賺不賠。
而傳説中的每“500米有小學”,至今真正建成開學的,也不過省實、華師附小。雖然省實是華髮配建的小學,可五六個開發商同時打出“省實學位”的廣告。也不難理解,畢竟建學校是純投入,開發商不賺錢。
至於建築質量、停車位價格等等都是房產行業司空見慣的問題了,發生在廣鋼身上就更加不讓人感到意外了。
03
不管怎樣地對開發商“睜一隻眼閉一隻眼”,這個月,廣州市住建局還是象徵性地“通報批評”了廣鋼新城的葛洲壩紫郡府。
葛洲壩振振有詞:“被路況問題拖延工期”。隱約透露出的,是對荔灣區政府的質疑:我確實有問題,可是該你修的路呢?
不光開發商問,買了廣鋼的業主們也在問。
兩個月前,廣鋼業主發了一篇推文《説好的配套呢?忍心讓我們寒心下去嗎?》歷數廣鋼新城教育、交通、醫療、綠化種種問題,高贊評論很敢説:
“要不是因為它是ZF,它會被告至身敗名裂。”
當然也有人很樂觀:“就這樣都能賣到5w+一方了,再隨便兑現一樣不得了。兑現到三分之二時,房價可以站穩8w+。”
政府、開發商、業主雖然角色不同,但都在同一條船上,既然收了船票,船長會忍心“老點”乘客?
忍心不忍心是一回事,怎麼做又是另外一回事。
説白了還是錢的問題。
看起來500億很多,但廣鋼的搬家費要靠着賣地的收入,新城的基礎設施建設要靠着賣地收入,甚至荔灣區的許多事業單位的工資也得指望着賣地收入,500億哪夠分啊?
到去年年底,廣鋼新城的地已經賣完了,“荔灣的奶牛沒奶了”。
當年,荔灣宣稱要“砸下2000億完成廣鋼基礎設施配套”,2000億,意味着要4個廣鋼的賣地收入才能支撐。
錢該從哪來呢?