拿地拿瘋了_風聞

作者：老油條

編輯：養樂多

最近上海傳來的房地產消息可是不少。

從疫情放水開始，房地產炒得最熱鬧的是深圳，此前我們也曾經講到過這個話題（參見《摁住深圳房價》），但深圳只是因為靶子太大，步子也太大，才扯到了蛋。在深圳這個先頭部隊後面，偷偷跟漲的城市可是不少，上海就是暗漲最明顯的一個，上漲10~20%的地塊比比皆是。

這也算是在情理之中吧，畢竟水放了這麼些，總要有個去處，各種核心資產漲價都是可以理解的。所以今天我們先不説上海的商品房和二手房問題，因為真正讓人驚訝的是，上海在房地產行業上游的拿地環節也已經快瘋了。

根據財新的報道，7.21~23號，上海接連拍出了浦東唐鎮、嘉定和奉賢新城的三個地塊，全部都是溢價成交。其中溢價最高的是嘉定區地塊，被路徑地產以將近45%的溢價拿到手，堪稱郊區地王，讓很多業內人士都看傻了。

説拍地溢價可能大家沒什麼概念，那來點實際的數字。

被華僑城拿下的唐鎮地塊，最終成交樓板價是4.4萬元/平，估計最後新建樓盤的問世價在7萬左右。

唐鎮塊是張江的睡城，居民的收入不會低，周邊生活設施和民生設施也都有，所以這兩年炒作得比較厲害。但再怎麼炒作，你恐怕也很難想象這麼一個二手房均價不過4.5萬，且在外環以外的地塊，能把樓板價叫到4.4萬。

在張江上班的新上海人真的會來接盤嗎？

但是不管需求端的反饋會如何，最起碼出手的房企對這些地塊的期待看上去是很高的，也確實在真金白銀地滿倉幹。

一些分析認為，這背後的商業邏輯主要有三個：

第一，上海在政策面上放寬了房企拿地的限制，縮短了保證金凍結時間，也取消了15%的自持要求，還向更多的房企發出了邀請。這使得房企之間的競爭顯得異常激烈。

第二，房企在上半年的疫情之後，目前開始逐步復甦，回款壓力稍微減輕，戰略傾向上又回到了過去的擴張性思維中。尤其是對於那些還沒有死的中小房企來説，想要避免（也許是儘可能延長）被巨頭吞併的結局，持續拿地也是一種生存的必須。

第三，上海和國內大多數大城市一樣，土地出讓受到宏觀政策影響，這幾年的節奏都比較慢，房企對上海的地塊產生了強烈的飢渴。

但如果你比較關注房地產，那麼疫情之後房企加速擴張的新聞應該從5月起就已經看到了不少。賺得盆滿缽滿的也不僅有上海，廣州、深圳和一些強二線省會也都差不多。

上海不是一個孤例，而只能説是全國情況的一個代表。

疫情和洪災的修復遠未完成；高層對金融機構讓利於民、讓利於中小微實體企業、甚至股市的指導意見層出不窮；房企則是從去年開始就在喊窮。這些郊區地王究竟是怎麼冒出來的?

其實答案也很簡單——舉債嘛。

6、7兩個月份，中國房企的融資規模正在持續擴大，募資對象也不侷限於國內，大量房企在國外借的債一點也不比在國內的少。而無論是境內還是境外，對中國房地產稍有了解的債權方也都對房企的償還能力有較高的評級，房企的融資成本和融資難度都並不高。

這種舉債發展的模式，是過去20年中國房企根據中國房地產市場的特徵摸索出來的成熟的擴張之路，目前為止還沒有遇到過很大的問題。但監管層顯然已經對這種趨勢深惡痛絕，畢竟其中包含着多少泡沫、多少危機，監管層的眼睛比房企自身看得清楚得多。

去年年終，發改委就一紙通知，要求房企發行外債只能用户置換中長期即將到期的外債，也就是所謂的“借新還舊”。境內債沒有作硬性規定，但事實上也是如此。這意思已經很明確了：房企不可以再這麼舉債無序擴張，它透支的是國民消費能力和外匯儲備，最終將對主權信用造成影響。

但仍然是疫情，打亂了這一調控步驟。

今年上半年能明顯感到的一個趨勢是，金融監管趨松，貨幣政策更是不提了，一切還需要為民生減負讓道，各方的壓力其實都很大。地方政府沒錢，需要土地出讓來獲得一些週轉的機會；房企需要儘快拿地，搶在下半年可以預見的監管收緊之前儘快囤地；金融機構繼續放債給有確定收益的房企，以保證在不斷放水的大潮中提前鎖定更穩定的收益。

如果你是高層，面對這一羣嗷嗷待哺的娃，你能怎麼辦呢？

怕是也只能高抬貴手，避免產生更進一步的連鎖反應吧。

這正是樓市鏈條的微妙之處：人人都知道它是個什麼玩意，可是又沒有人能抗拒它。這可能就是夜壺的最高境界。

本回完

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