昆明“造城運動”留下40多個爛尾樓，政府和開發商希望業主“自救”_風聞

來源：中國新聞週刊  記者黃孝光

自工地停工以來，業主持續維權，今年是業主們等待復工的第6年。本文圖片/受訪者提供

昆明“別樣幸福城”的別樣困局

昆明“別樣幸福城”4號地塊的業主卯先生，自嘲是昆明市區“最孤獨的人”。

不久前，他和妻子搬離陰暗潮濕的地下室，住進明朗透風但危險重重的爛尾樓頂層。“我買的18樓的房子，住自己的踏實點。”爛尾樓沒有電梯，卯氏夫婦花了將近一個月，修樓梯、掃樓道、安裝門窗，一趟又一趟地，將木牀、桌椅等笨重傢俱馱到18樓。

與卯先生類似，最近這一個多月，有30來户家庭因為失業、租約到期等原因，住進了“別樣幸福城”的爛尾樓。爛尾樓缺水斷電，沒有門窗，業主靠電瓶和蠟燭照明，在工地水坑取水，在窩棚搭夥做飯，過上“城市吉普賽人”的生活。相關生活視頻流傳到網上，引發關注，業主們一夜之間成為網紅。

業主入住爛尾樓在昆明已有先例。去年5月，昆明呈貢奧宸中央廣場爛尾5年後，上百業主住進了未裝修的爛尾樓。

今年是“別樣幸福城”爛尾的第6年，面對越來越多在爛尾樓“紮根”的業主，當地街道辦、派出所、物業、開發商等紛紛貼出告示，要求業主搬離爛尾樓。

開發商從拆遷公司起家

別樣幸福城位於昆明南市區巫家壩CBD核心區，是官渡區上苜蓿村城中村改造項目。項目佔地約390畝，涉及9個地塊，除9號地塊為公共綠地外，其餘8個地塊為居住用地或商業用地。

“1號、2號、3號地塊已建好交付，4號地塊爛尾了，5號地塊原本爛尾，後被業主自救成功，6號、7號、8號地塊尚未開發。”4號地塊的業主劉女士告訴《中國新聞週刊》。劉女士家有6口人，原住在一個60多平方米的房子。為了改善居住條件，2013年她賣小換大，以129萬元的價格購買了別樣幸福城一套150餘平方米的房子。

業主在4號地塊入口貼出告知書，要求過去幾年從未露面的開發商李留存出面回應業主訴求。

“我們購房合同是和昆明曉安拆遷經營有限公司（下稱曉安拆遷公司）籤的，但別樣幸福城的開發商通常對外説成昆明佳達利房地產開發經營有限公司（下稱佳達利公司），這兩家其實是一體的，董事長都是李留存。”劉女士介紹道。公開資料顯示，佳達利公司成立於2001年，註冊資本5000萬元，是一家以城中村改造項目起家的昆明本土地產商，在2007年以前一共開發過3個城中村改造項目，總面積未超過200畝。

然而自2007年起，佳達利公司迅速擴張，在短短三年時間內，先後拿下地產項目“春城海岸”“別樣藍天”和“鳳凰龍庭”，3個項目佔地總面積逾3000畝。據一位熟悉昆明地產行業的人士瞭解，佳達利公司作為成立時間短、實力不夠雄厚的小開發商，卻能夠在短時間內拿下多個大型地產項目，是因為有深厚的政府關係支撐。

“房產形勢不好，而且槓桿太長，不要説這種民營企業，就是雲南大型地產公司也難做好這種超大型項目。”雲南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研曾在接受媒體採訪時認為，佳達利公司的前述拿地行為相當於“蛇吞象”，“出問題是必然的”。

事實上自2014年起，前述三個地產項目中，春城海岸、別樣藍天相繼停工爛尾，鳳凰龍庭則至今未動工。根據《雲南法制報》2012年的一篇調查，別樣藍天城改項目早在拆遷之前的2009年，就已開始對外售房；開發商以低價團購利誘客户買房，開發期間“三番五次向業主漲價，交房時間一再推遲”。

“別樣藍天就是如今的別樣幸福城。”劉女士説。

“造城運動”後留下40多個爛尾樓

2014年，劉女士以每平方米約8600元的價格，貸款購買了別樣幸福城4號地塊150平方米的套房。根據購房合同，開發商應於2015年5月31日交房，然而她發現2015年春節過後，工地便再無動靜。

“當時我以為工人放假了，沒想到過完年了也不開工。”察覺不對勁的劉女士，開始聯合其他業主維權。後來業主們交流發現，大家購買同一棟樓的房屋，卻被允諾不同年份的交房日期。此外，業主們按照開發商要求，向工行、建行、光大、民生等多家銀行申請貸款，付給開發商的款項並非全部流入住建部門指定的監管賬户。

“我市採取委託銀行監管模式，別樣幸福城項目辦理預售證時，預售款監管銀行為中國工商銀行北京路支行。2013年4月，我局與中國工商銀行北京路支行簽訂了《商品房預售款委託監管協議》，委託中國工商銀行北京路支行作為預售款資金監管銀行，指定專人負責，對該項目的預售款進行監管。”2018年8月25日，昆明市住建局在答覆業主的一條網上留言時透露，“由於曉安拆遷公司拒不履行協議約定，未將預售款完全歸集至監管專户，導致該項目停工。”

2020年5月，業主張女士帶着孫子孫女住進了爛尾樓。

據劉女士估算，別樣幸福城4號地塊涉及12棟樓1255套房，這些房屋大部分已售出，預售款達10億元以上。這筆資金用來開發4號地塊原本充裕，但多名受訪業主均曾聽聞，它被開發商挪用去開發春城海岸了。對此説法，《中國新聞週刊》試圖向佳達利公司一名李姓負責人諮詢，對方未作出回應。

有業主在人民網領導留言板留言道：“房地產管理法明確了預售所得款項必須用於本項目相關工程建設，但是開發商置法律不顧，挪用資金至其他項目導致資金斷裂爛尾。這是嚴重的違法行為。政府、住建部門有監督職責，也要為這一行為負責。”過去幾年，業主們頻繁向各級政府和住建部門反映情況，一度因涉嫌擾亂公共場所秩序被行政拘留。

長期關注地產行業的自媒體人郝懋（化名）認為，別樣幸福城爛尾背後，存在樓盤預售款監管不到位的問題。“全國大部分地區，樓盤預售款一般都受到監管，只有在竣工驗收之後，這些款項才會全部進入開發商賬户，以確保樓盤工程建設。昆明不一樣，他們的預售監管幾乎不存在。”郝懋撰文道。

今年6月，昆明市住建局宣佈將出台《商品房預售資金監管辦法》，“以確保房地產市場健康平穩發展，做好房地產政策儲備，預防‘爛尾’發生。”郝懋向《中國新聞週刊》表示，監管辦法的遲遲未出台，側面反映昆明過去在預售款監管上失之鬆懈。“昆明市政府可能因為想吸引開發商開發，所以對這塊要求沒那麼嚴格。”

郝懋認為，昆明早年因為造城運動，項目數量大幅增加，部分實力不強的中小地產商紛紛湧進，在快速擴張中遭遇運營、環保、政商等各類風險，為後續大規模預售樓盤爛尾現象埋下伏筆。

據不完全統計，2014年至2015年，除別樣幸福城外，雲錫金地、南亞之門、沸城、金恆財富廣場、譽峯國際、奧宸中心、大宥城等一批項目加入爛尾樓名單；高峯時期，昆明市場上爛尾項目達40多個。

今年3月，雲南省住建廳下發《關於全力清理整治爛尾樓的通知》，要求各州市住建部門於2020年4月30日前全面摸清底數和真實情況；制定切實可行的處置工作方案，確保全省“爛尾及遺留問題”全部清零。

《中國新聞週刊》就此向雲南省住建廳一名周姓工作人員去電諮詢，對方未透露具體的爛尾樓摸排數據，但提到別樣幸福城有被統計在冊。

關於別樣幸福城4號地塊項目爛尾原因，佳達利公司曾在致業主承諾函中解釋稱：“2014年下半年開始，房地產市場一直處於下行趨勢。我公司也遭遇市場風險，資金週轉困難。”然而今年6月，曉安拆遷公司在貼於爛尾樓的一封告知書中，將樓盤爛尾原因歸咎於施工方：“由於施工方違背合同約定，惡意停工，導致工程建設停滯，至今無法交房，現正在進入司法程序。昆明市官渡區兩級政府近幾年來多次協調復工，一直未有實質性推進。”

業主段先生提到，在業主們的聯合起訴下，別樣幸福城4號地塊部分未出售樓房被查封，被查封以後，開發商仍在繼續賣樓。“今年我還接到過賣房電話，告訴我別樣幸福城有現房低價出售。”段先生説。

住進爛尾樓的業主在樓前空地開荒種菜，搭夥做飯，過上“吉普賽人”式的生活。

政府和開發商希望業主“自救”

“我們查閲了許多外省的處理方案，處理的經驗大概是要一樓一策。”前述雲南省住建廳工作人員説。其中，引進企業是盤活爛尾樓最為常見的手段。一份2018年的統計顯示，過去幾年，昆明累計有44個爛尾項目被碧桂園、保利、俊發、萬科等實力房企併購並盤活。

面對別樣幸福城的爛尾難題，當地政府亦嘗試過類似努力。2018年8月31日，昆明市政府在回覆人民網領導留言板上業主的相關提問時稱，“開發商曉安公司與保利地產合作開發6、7號地塊，回籠了部分資金……區政府要求企業設立了資金專户由區城改局進行監督，督促企業回籠資金全部用於項目收尾工作。”當年昆明市官渡區城市更新改造工作局在相關答覆中亦表示：“近期信達公司、保利公司有意與曉安公司合作開發該項目，合作後，將可解決該項目4、5號地塊的現存問題及整個項目的後續問題。”

對於引進保利地產的説法，業主段先生彼時從保利方面瞭解到：“保利確實曾有意接盤，但和政府、開發商第一次談時就談崩了。”一年之後，官渡區關上街道辦事處在答覆業主時不再提及保利地產：“正在積極協調幾家大型地產企業與佳達利公司進行接盤協商。”

“一些爛尾案例涉法涉訴，債權債務關係糾纏複雜，捋起來特別麻煩，所以每一個項目的整治，都耗時數月甚至數年之久。政府在其中扮演的角色，主要是搭建平台，調整政策，做一些穿針引線的工作。”前述周姓工作人員解釋稱。

在政府尋找接盤者期間，別樣幸福城5號地塊的業主走上了自救道路。據早前媒體報道，5號地塊合同約定的交房時間是2015年12月份，但自封頂之後便持續停工；2015年至2018年，業主多次籌款自救，最終別樣幸福城5號地塊勉強達到入住條件，部分業主也得以交房入住。有評論稱，別樣幸福城5號地塊是昆明首個業主自救爛尾樓盤的典型案例。

“自救也是我們提倡的一種方式。樓盤爛尾，根本的原因是資金鍊斷裂了。在這種情況下，業主與其把錢拿去租房，還不如湊錢自救。”前述周姓工作人員向記者提道。

自救方案如今被擺到別樣幸福城4號地塊業主面前。今年6月15日，官渡區關上街道辦事處召集業主代表、曉安拆遷公司等，專題研究別樣幸福城4號地塊業主自救等相關事宜。6月19日，曉安拆遷公司在爛尾樓中貼出告示：“公司也希望與你們一道積極想辦法，共同努力實現早日復工，並參照別樣幸福城5號地塊自救模式推進復工和交房工作。”關上街道辦事處日新社區居委會亦在同日貼出的告示中提道：“請大家樹立信心，同心協力，早日啓動自救流程。”

缺少防護的爛尾樓，樓層越高越危險，但多數業主依然選擇入住自己購買的房屋。圖為樓道里的張女士，她家住在6號樓601室。

業主們隨後收到一份調查問卷，被詢問是否同意自救以及能夠籌集並承擔的費用金額。“5號地塊是空軍部隊和省某統計單位的團購房，業主具有穩定收入。相比之下，我們散户買房已經花光積蓄，沒多少錢了，只能湊出1000來萬。”據業主劉女士估計，4號地塊樓盤雖然建好主體，但工程量只完成約四分之一，後期工程至少需要8000萬元的資金。

業主段先生則對自救方案提出質疑：“過去多年，政府和開發商並無實際作為。如果他們真心想救爛尾樓，首先要對開發商進行摸底，還有什麼可用資產；其次要對剩餘工程量做評估並給出方案，而非一上來就問業主能夠承擔多少。”

就政府前期所做工作和自救方案的可行性，記者向昆明市官渡區政府常務副區長、別樣幸福城項目穩定和發展工作協調領導小組常務副組長趙昆去電諮詢，截至發稿尚未收到回覆。官渡區委宣傳部負責人則回應：“現在區委區政府已經專題進行研究，但是具體工作不便對外透露，主要考慮是擔心影響下一步處置工作。”

在爛尾樓盤活無望的情況下，過去一個多月以來，30多户業主住進了爛尾樓。他們在工地開荒種菜，搭夥做飯，抱團取暖。因為停工年久，樓盤地下室被水淹了，地面上也淌着水，不少業主都摔過跤。樓內鋼筋四處裸露，樓梯、陽台、電梯井等缺乏防護，存在明顯的安全隱患。6月中旬，當地街道辦、派出所、開發商和物業紛紛貼出告示，要求他們搬離爛尾樓。

過去幾年，業主卯先生以每週兩次的頻率去找政府和有關部門維權。“現在我們累了，不想鬧了，就讓我們住在自己的爛尾樓吧。”卯先生嘆道。